Надежная система координат
коммерческой недвижимости
  • Paseo de Grasia, 53, piso 6
  • C. del Poeta Joan Maragall, 1
Сейчас работаем
09.08.2022

Время определяться

Что изменилось после известных событий? Стоит ли сейчас тем или иным образом решать вопрос с покупкой недвижимости в Испании и с возможным переездом в эту страну или лучше от этого воздержаться, продать то, что есть и вернуться на Родину? Как вообще теперь относятся к россиянам в Европе?

Отношение к россиянам испанцев

Несмотря на отрицательное отношение к происходящему в Европе, к россиянам, живущим в Испании, в абсолютном большинстве случаев отношения не изменились. Испанцы проявляют понимание и все-таки отличают тех, кто принимает решения, от простых россиян, которые к тому же находятся далеко от событий, происходящих у них в стране, и далеко не всегда их поддерживают.

Вопреки слухам, никакой истерии по отношению к нашим соотечественникам нет. Уже купленную недвижимость не трогают, студентов не отчисляют, тех, кто работает по найму, в срочном порядке не увольняют.

Конечно, нельзя не отметить, что такая толерантность все-таки относится не ко всем. Во всей Европе, не только в Испании уже давно вызывали неприятие действия некоторых россиян, которые приезжали в их страну с сомнительными деньгами, пытались установить свои правила, покупали самую дорогую недвижимость, жили на широкую ногу как у себя дома в самом худшем понимании и не всегда при этом платили налоги.

Сейчас для таких многие возможности оказываются закрытыми в первую очередь, и многие испанцы этому, в общем-то рады. Воспринимают новые ограничения как давно пора поставить на место.



Как действуют санкции

Но отношение простых людей вокруг не меняет официальной позиции Испании и Европы. На россиян сейчас действуют ограничения, введенные на законодательном уровне, причем по большей части, Евросоюзом в целом, а не отдельной страны.

Сами испанцы далеко не всегда этим довольны, потому что теряют выгодных клиентов. Но закон есть закон, и нарушать его никто не будет. Хотя о тех или иных легальных действиях в рамках существующих ограничений диалог постоянно ведется.

Например, у нас есть сразу несколько кейсов о решении проблем с испанскими банками. В первый момент счета почти всех россиян без исключения оказались заблокированы. Многие попали в сложную ситуацию: какое-то время они не могли оплачивать ипотеку и текущие коммунальные платежи.

Тем не менее, вопрос оказался решаем. Клиентам из России пришлось вновь подтвердить источники своих доходов, как при открытии счета. И далее в рамках определенных ограничений операции были разрешены.



Какие ограничения актуальны на сегодня

Самая большая проблема для желающих купить или продать недвижимость сегодня — ограничения на сумму денежных переводов и остаток по счету. Например, по решению Евросоюза для Россиян запрещено держать на остатке в банке более 100 тыс. евро. Как правило, такой суммы более чем достаточно для очень комфортной жизни в этой стране. Но как быть тем, кто, например, продает свою недвижимость?

Прямо сейчас наши юристы пытаются решить вопрос. Клиент из России хотел продать свой объект в Германии и переехать в Испанию. Ему был найден покупатель — немец, который после подписания договора у нотариуса сделал перевод. Но деньги ему вернули: банк отказался принять на счет клиента сумму в полтора миллиона. Это показалось финансистам несколько больше, чем разрешенные сто тысяч.

Проблема не просто, но решилась. Дело в том, что деньги носили явно законное происхождение — они поступили в оплату объекта от гражданина Германии. Получилось, что санкции в этом конкретном случае затронули интересы покупателя – гражданина Германии, ведь это именно его лишили возможности приобретения собственности. Юристы использовали этот факт на всю катушку и в течение нескольких месяцев авторизовали поступление денег на счет. Пришлось правда дополнительно предоставить договор купли-продажи, как гарантию того, что деньги не останутся на хранение в банке, а будут списаны на приобретение другого объекта в Испании.



Индивидуальный порядок

Вообще говоря, многое удается урегулировать в индивидуальном порядке. Так, например, многие кредитные организации в Испании шарахаются от россиян как от чумы, отказываясь с ними работать вообще. С другой стороны, мы знаем как минимум один банк, который до сих пор без проблем открывает нашим соотечественникам новые счета. Конечно, при этом надо предоставить все необходимые документы и обосновать происхождение денег, но так было и раньше.

Особое негативное отношение вызывает пополнение счетов наличными. Такие операции и лучшие годы вызывали подозрение, а сейчас в особенности. И даже в этом случае у нас есть кейс, когда в самые сложные первые дни нашему клиенту надо было оплатить ипотеку, и он смог доставить деньги для очередного платежа только наличными — благо, до 10 тысяч долларов вывоз из России валюты официально разрешен.

Нам пришлось согласовывать точную дату и время доставки денег. Представьте себе, клиент опоздал. Мы перенесли! Но новая дата пришлась уже на день позже срока оплаты. Банк пошел нам на встречу, и учитывая, что вины клиента в сложившейся ситуации не было, даже не назначил штрафные проценты.



Кто в первую очередь попал под санкции

В самом тяжелом положении оказались те, кто стал, назовем это так, «полуэмигрантами». С одной стороны, собственность в Испании они купили. А вот оформлять вид на жительство в этой стране не стали. Причем даже те, кто давно мог получить золотую визу и посещать Испанию раз в год. Для обладателей золотой визы жить в стране несколько месяцев не обязательно.

С другой стороны, те, кто оказался более прозорливым и получил вид на жительство до начала известных событий, можно сказать, вообще отделались легким испугом. Банки хотя и блокировали счета, но после предъявления документов об источниках доходов вновь разрешили ими пользоваться почти в обычном режиме.

А кто уже успел получить испанское гражданство, что, напомним, возможно через десять лет, оказался полностью не при деле — к ним санкции совершенно не относятся. Конечно, если кто-то не попал напрямую в персональный санкционный список. Но таких считанные единицы на многие тысячи россиян в Испании.



Будет ли запрет на покупки недвижимости для россиян

Предсказать следующие ограничения Евросоюза крайне сложно. На тему возможных дальнейших санкций порой начинается настоящая истерия и спекуляция слухами. Так, например, накануне вступления в силу шестого по счету пакета санкций одно из уважаемых информационных агентств опубликовало информацию о том, что в этом пакете будет полный запрет на сделки россиян с недвижимостью в Европе.

Эта информация была подхвачена многими СМИ и блогерами. В некоторых кругах она вызвала панку. Но по крайней мере, на сегодня это оказалось только очередным слухом. Хотя кто знает, какими окажутся следующие шаги.

Но с какими проблемами придется столкнуться, если заморозят операции с недвижимостью? Необходимо подчеркнуть, что речь идет все-таки о Европе. Никакая коллективная ответственность здесь не считается допустимой. Поэтому об изъятии собственности вопрос вообще не стоит.

Что может произойти? Скорее всего, если запрет будет введен, то возникнут проблемы с новыми покупками. Поэтому тем, кто планирует приобрести жилую или коммерческую недвижимость в Испании, явно стоит поторопиться — на всякий случай.

А как быть тем, кто уже имеет объекты? На наш взгляд, инвестиции в Испании, даже если временно нет возможности их реализовать в течение какого-то времени, тем не менее, все равно будут приносить доход, и в конечном счете окажутся более надежными, чем любое имущество у нас на исторической родине.

То, что временно окажется нельзя продать, тем не менее, всегда возможно сдавать в аренду. Коммерческая недвижимость в Испании в любом случае продолжит приносить тот или иной пассивный доход. А квартира или вилла в любой момент послужат жильем для хозяина и его семьи.



Поиск решений

Конечно, под давлением санкций у многих возникла мысль проявить «смекалочку» и обойти ограничения. Кому-то повезло и даже удалось это сделать, другие, наоборот, сталкиваются в результате едва ли не еще с большими сложностями.

Хотелось бы объяснить некоторые моменты и предостеречь наших читателей и потенциальных клиентов от ошибок. Для начала, надо понимать, как работает банковская система. В какой бы стране клиент ни открыл в финансовом учреждении счет в евро, его деньги физически находятся — на корреспондентском счете в одном из европейских банков. Поэтому попытка воспользоваться услугами кредитных организаций из стран бывшего Союза, как правило, проблемы не решает.

Первое время был активный наплыв предложений — со стороны банков Армении, Грузии, стран Центральной Азии. Но в процессе выяснилось, что все эти кредитные организации не готовы сами подвергаться вторичным санкциям ради своих клиентов из России  сдают их, что называется, с потрохами.

Банки Армении до сих пор с радостью готовы принимать деньги от россиян, в том числе и валюту. Предлагают даже обменять рубли по вполне адекватному курсу (близкому к ЦБ) на евро и доллары… И вовсе необязательно для этого оформлять юридическое лицо или становиться резидентом, как в ОАЭ, например…

Но есть одно весьма существенное НО: финансовые учреждения сегодня отказываются выступать в роли транзита и перечислять сию же минуту деньги в европейские банки. Теперь они требуют, чтобы финансы не менее шести месяцев находились и, очень желательно еще и тратились в Армении. И только потом, мы очень на это надеемся, банкиры будут готовы перечислять деньги туда, куда скажет клиент.

Еще одна возможная тема — офшоры. Но и здесь все значительно сложнее, чем кажется. В приличных юрисдикциях с сомнительными клиентами связываться не станут. По тем же самым причинам — чтобы не попасть под санкции следом. А в неприличные лучше самим деньги не вкладывать: понятно, что многократно возрастает риск, что номинальный директор и владелец акциями просто скроется вместе с деньгами своих клиентов. И кроме того, офшорные зоны сейчас работают максимум для оптимизации налогов, но в последние десятилетия уже не обеспечивают анонимность.



Экстремальный банкинг

И наконец, самый экстремальный вариант: расчеты через какие-нибудь суррогатные инструменты, например, с помощью криптовалют. Стоит ли говорить о рисках? Если котировки самой известной криптовалюты — биткоина — могут колебаться от 60 до 20 тысяч долларов в считанные дни.

А еще все тот же главный вопрос: ввод и вывод денег. Может быть, сами трансакции в криптовалютах и могут кого-то защитить от санкций. Но при переводе электронных монет в реальные фиантные деньги — собственник столкнется с теми же первоначальными проблемами.



Общая тенденция

Хотелось бы верить, что общий вектор развития событий будет таким. Все-таки, вряд ли Запад будет направлять свои меры против рядовых россиян, живущих за рубежом на свои собственные честно заработанные деньги. Поэтому первое, что стоит сделать желающим купить недвижимость в Европе — это изменить свой собственный подход.

Если раньше люди ориентировались в первую очередь на покупку жилой или коммерческой недвижимости, а возможность иметь вид на жительство рассматривалась как опция, то сегодня эти две задачи лучше решать исключительно в комплексе.

Еще до покупки, стоит начать переговоры с юристами и запустить процесс получения возможности легально жить в Испании по той или иной программе. По золотой визе, по виду на жительство без права на работу или, в конце концов, в качестве студента, почему бы и нет, если многие юридические компании предлагают сегодня только это.

Сейчас вообще шансы получить ВНЖ в Испании для россиян крайне ограничены, ситуация меняется каждый день, и стоит просто хвататься за любую возможность. В рамках подготовки материала мы провели мини опрос, и три из четырех компаний заявили о том, что не берутся помогать своим клиентам оформлять вид на жительство без права на работу.



Есть ли еще шанс?

Есть вероятность, что как раз сегодня двери закрываются, и поезд вот-вот тронется. Поэтому не стоит упускать возможность жить в Европе. А параллельно с этим — заниматься вторым вопросом: искать выгодные предложения для покупки объектов.

В этом плане интересным может быть как раз рынок с российскими корнями: многие наши соотечественники решили отказаться от своей испанской мечты и готовы продать свою собственность. Последнее время все чаще встречаются ситуации, когда сделка только оформляется, как положено, в Испании, а расчеты происходят в России и в рублях. И это вполне легальный способ — полностью отвечающий законодательству и Европы, и нашей страны.

Правда, чтобы им воспользоваться, придется точно выбирать профессионалов с достаточно обширной собственной клиентской базой. Потому что сделки происходят в своем кругу. Без привлечения испанцев или других европейцев в качестве одной из сторон. А значит, количество предложений на такую покупку и продажу ограничено.



Время выбора

Мы не склонны никого пугать или торопить. Но давайте посмотрим объективно. Ситуация все время, каждый день меняется, и причем в одну и ту же сторону — в худшую. Поэтому прямо сейчас надеяться на то, что удастся переждать развитие событий, не приходится.

Отсюда очевидный вывод: если кто-то решил продать свою собственность в Испании, то это надо сделать как можно быстрее, пока еще остались варианты, как получить свои деньги. С другой стороны, именно то же самое касается и покупателей недвижимости: чем дольше они думают, тем сложнее и сложнее что-то для них сделать.

Это выглядит примерно так: кто-то в поезде пытается придержать дверь, пока пассажир стоит на перроне в растерянности и думает: а ехать ли ему или нет. Конечно, мы по-возможности ему поможем. Но поезд все равно поздно или рано уйдет.



Получите консультацию специалиста

Задайте вопрос по теме статьи и получите ответ от эксперта Decart Property

Укажите ваш E-mail

Будем присылать дайджест
не чаще одного раза в неделю

Получите консультацию специалиста Decart Property

Задайте вопрос по выбору коммерческой недвижимости в Испании и оформлению визы инвестора