Барселона и Каталония уже много лет остаются одним из самых динамичных и конкурентных рынков недвижимости в Европе. В 2025 году эта тенденция не изменилась: регион по-прежнему демонстрирует высокую инвестиционную активность, масштабные городские проекты и растущую привлекательность для международного капитала. Здесь сочетаются сильная экономика, высокий уровень жизни и огромные потоки туристов, что делает рынок особенно устойчивым и перспективным.
Текущий год характеризуется уникальным сочетанием факторов — стремительным ростом спроса, ограниченным объемом предложения и продолжающимся повышением цен практически во всех сегментах. Жилая недвижимость дорожает двузначными темпами, а коммерческая следует за ней, реагируя на рост населения, увеличение деловой активности и поток предпринимателей, открывающих новые проекты.
Сейчас рынок Барселоны вошёл в фазу, когда каждый качественный объект становится предметом конкуренции. Уже очевидно, что 2026 год будет годом дефицита, дорогих проектов, высоких ставок и борьбы за удачные локации. В подобных условиях выигрывает тот, кто понимает структуру спроса, умеет оценивать риски и принимает решения быстро.
Коммерческий спрос в Барселоне опирается на мощный фундамент: рост занятости, повышение зарплат и увеличение покупательской способности. Экономика Каталонии продолжает устойчивый рост, а уровень рабочих мест уже превышает показатели 2007 года. Для инвесторов это ключевой сигнал: потребительский рынок работает на полную мощность, а значит, кафе, магазины, сервисы и локальная розница получают стабильный поток клиентов.
При этом процентные ставки в Испании остаются одними из самых комфортных по европейским меркам. Это поддерживает активность инвесторов: кредиты относительно доступны, а доходность недвижимости всё ещё превосходит банковские инструменты. На фоне высокого инфляционного давления капиталы продолжают перетекать в коммерческие помещения.
Дополнительным драйвером рынка остаётся приток мигрантов и формирование новых домохозяйств. Население Барселоны и всего побережья растёт быстрее, чем в большинстве европейских регионов, что создаёт дополнительный спрос как на жильё, так и на коммерческие площади. Иностранные инвесторы тоже играют важную роль — они активно покупают вторую недвижимость и открывают бизнес в Испании. Все эти факторы одновременно давят на рынок: спрос увеличивается, в то время как предложение физически не успевает.
Согласно BBVA Research, спрос на жильё в Испании держится на максимальных значениях. Рост числа рабочих мест, повышение доходов, формирование новых семей и активность иностранцев на рынке второй недвижимости создают постоянное давление. Особенно это заметно в Барселоне, где город не успевает «переваривать» поток новых жителей и покупателей.
Жилой рынок фактически влияет на коммерческий: чем больше людей приезжают, тем выше потребность в магазинах, кафе, сервисах и локальных офисах. Каждый новый квартал жилья автоматически формирует запрос на городскую инфраструктуру вокруг себя.
Даже несмотря на рост строительства — +10% в 2025 году и ожидаемые +12% в 2026-м — объём новых объектов остаётся недостаточным. По расчётам BBVA, за период 2021–2025 годов на рынок вышло жильё только для 45% новых домохозяйств. Это означает хронический дефицит: за последние 12 месяцев он составил 134 000 единиц, и тенденция сохранится до 2027 года.
Отставание по жилью автоматически увеличивает нагрузку на городскую коммерческую среду: плотность населения растёт быстрее, чем инфраструктура.
Цены на жильё в Испании остаются на траектории роста. BBVA резюмирует +10% рост в 2025 году и прогнозирует около +10-12% в 2026-м. Это делает рынок привлекательным для инвесторов, но сложным для покупателей. Барселона уже находится в зоне фактического «перегрева», однако устойчивый спрос поддерживает динамику.
Дорогая жилая недвижимость стимулирует бизнес уходить в небольшие форматы, а инвесторов — рассматривать коммерческие объекты как альтернативу все более недоступным квартирам.
В августе 2025 года количество сделок с жилой недвижимостью снизилось на 1,3% в годовом выражении — это было первое заметное охлаждение за долгое время. Активность падала с начала года, что было связано с высокой стоимостью жилых объектов и всё более ограниченным предложением. Прогнозы показывают: рынок в 2026 году практически замрёт — ожидается −0,3%. Для коммерческого сектора это означает, что часть инвестиционного капитала с жилого сектора «переключится» на street retail и площади для бизнеса.
BBVA выделяет семь проблем, мешающих увеличению предложения. Это и избыточное регулирование отрасли, и дефицит земли, и недостаток государственных инвестиций. Особое давление оказывают нехватка рабочей силы и дорогие материалы — за последние годы цены на множество категорий выросли выше инфляции. Всё это делает строительство медленным и дорогим. Результат — предложение растёт слишком медленно, чтобы стабилизировать рынок.
Жильё будет дорожать, спрос будет высоким. Дефицит жилья сохранится как минимум до 2027 года. Это формирует почву для дальнейшего повышения цен.
Каталония показывает устойчивый рост цен в коммерческом секторе. Однако здесь важно различать общую статистику по региону и реалии мегаполиса. Если в пригородах цены могут быть умеренными, то в ликвидных районах Барселоны стоимость продажи качественных коммерческих помещений (Street Retail) стартует от €3 000 за кв. м, а в премиальных локациях легко преодолевает отметку в €10 000. Арендные ставки также растут: в востребованных кварталах они варьируются от €25 до €50 за кв. м в месяц, а в центре цифры кратно выше.
В городе ситуация крайне напряжённая — предложение сокращается, а ставки продолжают расти в ключевых зонах городского ритейла. В центре наблюдается снижение предложения как по аренде, так и по продаже: минус 1,7% и 2,7% соответственно. И это — главный фактор, толкающий ставки вверх.
Топовые улицы Барселоны —Passeig de Gràcia и Portal del Ángel — уже давно попали в список самых дорогих торговых зон Европы. Аренда здесь достигает €250–265 за квадратный метр в месяц, и спрос не падает даже при нынешних ставках. Это классический «пул» локаций для крупных брендов и международных сетей. Здесь относительно невысокая рентабельность (брутто 3-5%), компенсируется высочайшей ликвидностью и стабильной ежегодной капитализацией: в среднем 7-10% в год.
Rambla de Catalunya, как и весь квартал Эшампле в котором она находится, демонстрирует взрывной рост ритейла благодаря сочетанию туристического и локального трафика. Количество вакантных мест в центре находится на минимальных значениях — всё, что изредка появляется, быстро выкупается. Арендаторы выстраиваются в очередь.
HoReCa — самый динамичный сектор городской коммерции. Барселона — город, где рестораны и кафе играют роль не только инфраструктуры, но и аттракции для туристов. Высокая проходимость и сильный спрос позволяют бизнесу сохранять рентабельность даже на фоне роста налогов, расходов на персонал и стоимости аренды.
На долю HoReCa приходится до 55% всех коммерческих помещений в центральных районах. Лицензии на работу становятся ценным активом — стоимость объектов с лицензией растёт быстрее, чем у обычных помещений, особенно на фоне моратория на выдачу новых разрешений в центре.
По данным мэрии Барселоны, количество активных коммерческих помещений в городе в 2024–2025 годах увеличилось на 5%. Особенно активно развивались местные сервисы, небольшие магазины и предприятия питания. Малый бизнес уверенно развивается и становится главным драйвером городского ритейла.
В 2025 году спрос сместился в сторону компактных помещений до 100 м² — они обладают наивысшей ликвидностью и идеально подходят под современные форматы городской коммерции.
У иностранных инвесторов в стрит-ритейл Барселоны в период с 2021 по 2025 год наибольшим спросом пользовались небольшие супермаркеты в ценовом диапазоне от 500 тысяч до 2 миллионов евро. Каждый второй инвестор отдавал им предпочтение. По мнению управляющего партнера GG GROUP Андрея Карачуна, этот тип арендатора был сильно переоценен инвесторами и данный тренд в ближайшие годы сойдет на нет. Такие предпочтения были сформированы страхом повторного локдауна: продуктовые супермаркеты, общеизвестно, в этом случае остаются открытыми. По этой причине только в одной Барселоне было открыто более 1000 продуктовых магазинов шаговой доступности. Их огромное количество и высокая конкуренция не дают им генерировать хорошую прибыль, особенно на фоне таких сетевых монстров, как Mercadona, Ametller, Alcampo, Carrefour и прочие. Как вывод: перед покупкой нужно внимательно изучать сам объект и отдавать предпочтение локации и трафику, а не типу арендатора.
Район 22@ в Poblenou остаётся главной точкой притяжения для технологических компаний. На него приходится около 30% всех новых офисных контрактов в Барселоне. Сектор офисов устойчив: технологические компании продолжают расти, а гибридный формат работы не привёл к массовому отказу от офисов. Развитие 22@ стимулирует рост стоимости коммерческих помещений в прилегающих кварталах, создавая новые микрорынки.
Рост населения Барселоны напрямую влияет на коммерческий сектор: каждый новый житель создаёт спрос на магазины, кафе, транспорт и услуги. Городская плотность увеличивается, а вместе с ней — ценность каждой коммерческой точки в проходимых районах.
Рост цен на жильё приводит к тому, что бизнес начинает смещаться в более доступные районы. Эта тенденция активно меняет окраины — в Gràcia, Poblenou, Sants появляются новые рестораны, концепт-сторы и рабочие пространства. Это повышает инвестиционный потенциал районов за пределами классического центра.
Туризм усиливает давление на рынок: огромное количество туристических квартир снижает доступность жилья, но при этом увеличивает выручку street retail и HoReCa. Замедление сделок на рынке жилья в 2026 году неизбежно должно привести к тому, что инвесторы переключат внимание на коммерческие помещения как на более доходный и предсказуемый инструмент.
Город окажется в центре инвестиционных потоков: центральные районы получат новые деньги, а на окраинах продолжит развиваться коммерческая инфраструктура. Усилится регулирование туристического сектора — это станет одним из главных факторов, способных менять структуру спроса. Бизнес столкнётся с ростом операционных расходов — налогов, стоимости рабочей силы и затрат на эксплуатацию. Но сильный спрос продолжит поддерживать общую рентабельность.
Возможности Наиболее перспективным направлением остаётся street retail в местах с высокой проходимостью. Помещения с действующей лицензией HoReCa сохраняют высокую ликвидность. Также интерес представляют компактные объекты до 100 м² — спрос на них стабильно высок. Среди развивающихся районов выделяются 22@, Poblenou и Sants: там продолжается активное движение капитала и открытие новых компаний.
Риски Главные риски остаются регуляторными: политические решения напрямую влияют на аренду жилой недвижимости. В частности, план мэрии по поэтапной отмене туристических лицензий на жилье к 2028 году делает этот сектор высокорисковым. Рост цен на материалы и дефицит рабочей повысят стоимость ремонта объектов. Рынок жилья может столкнуться с перегревом, что уменьшит покупательскую доступность и заставит инвесторов менять стратегию.
Входя в 2026 год, Барселона остаётся одним из самых стабильных и востребованных рынков недвижимости Европы. Жильё продолжит дорожать, коммерческие помещения будут пользоваться все большим интересом у инвесторов,а спрос будет все сильнее превышать предложение.
Для инвесторов это время возможностей — но и время повышенных рисков, когда грамотный выбор локации, анализ спроса и понимание городской динамики имеют решающее значение. Эксперты Decart & GG Family Office всегда рады поделиться своим профессиональным опытом чтобы сделать ваши инвестиции не только эффективными, но и надежными.
Задайте вопрос по теме статьи и получите ответ от эксперта Decart Property
Укажите ваш E-mail
Задайте вопрос по выбору коммерческой недвижимости в Испании и оформлению визы инвестора
