Доходная недвижимость в Испании как актив-убежище для инвестиций во время и после пандемии

Недвижимость в Испании как главный актив-убежище во времена кризиса

Сектор недвижимости в Испании – направление, на котором в период санитарного кризиса сфокусировались как частные инвесторы, так и крупные международные инвестиционные фонды. Эксперты второй год подряд фиксируют повышенный интерес инвесторов к жилой недвижимости, в особенности индивидуальным семейным домам в пригородах крупных городов.

Коммерческая недвижимость также находится в фокусе частных и международных инвесторов: активы в сегменте ритейл, которые собственники, нуждающиеся в деньгах, распродают со скидками, офисы банков и объекты стрит-ритейла, расположенные в прайм-зонах и в обычное время недоступные для покупки, и логистические помещения, спрос на которые вырос с увеличением доли электронной коммерции. Подобные активы пользуются огромным спросом и продаются буквально за считанные недели.

Сектор недвижимости в Испании хорошо выстоял кризис пандемии, как с точки зрения объема инвестиций, так и с точки зрения интереса иностранных инвесторов. Логистика бьет рекорды в связи с сильнейшим импульсом электронной коммерции, а такие активы, как жилье под аренду, привлекают невиданные ранее объемы капиталов. Ведущие эксперты в области недвижимости прогнозируют, что рентабельность недвижимости в ближайшие годы будет расти гораздо быстрее, чем рентабельность других активов.

Выбор инвестиционной стратегии: ждать или действовать?

Испания лишь недавно смогла восстановиться от последствий кризиса 2008 года, возникшего из-за взрыва ипотечного пузыря на рынке недвижимости и поставившего многие семьи и компании на грань выживания. Однако эксперты с самого начала пандемии уверенно заявляют: сегодняшний кризис носит конъюнктурный характер и не имеет ничего общего с кризисом 2008-го. Сегодняшняя банковская система в Испании имеет очень крепкую базу, уровень долга семей и компаний намного ниже, а рынок недвижимости до начала пандемии демонстрировал отличное здоровье и стабильный рост.

Главная задача, которую должны решить для себя инвесторы: подождать стабилизации ситуации или инвестировать сейчас, воспользовавшись появившимися на рынке возможностями. С одной стороны, существуют риски, но с другой – таких возможностей в ближайшие несколько десятков лет не предвидится. Если обратиться к мнению экспертов рынка, многие из них советуют второй вариант. Но, конечно же, делать это нужно с умом, грамотно выстроив инвестиционную стратегию.

Тем не менее, многие инвесторы продолжают придерживаться выжидательной тактики, хотя основные сектора рынка уже вернулись к доковидной активности. Это связано, прежде всего, с поголовной вакцинацией. Специалисты прогнозируют, что в Испании инвесторская активность в полном объеме восстановится в третьем квартале этого года. При этом одни эксперты говорят о рекуперации рынка в форме V, тогда как другие предупреждают о возможном обратном эффекте в области международных инвестиций уже после окончания санитарного кризиса. Однако в одном эти эксперты совпадают: инвестиции в материальные активы будут находиться в фокусе внимания инвесторов на фоне растущей волатильности и потрясениях на биржах, но теперь уже всвязи с военными кофликтами.

Прогнозы на 2022 год: что говорят эксперты?

«В актуальной ситуации сектор недвижимости превратился в новый актив-убежище, поскольку он предлагает надежные инвестиции в средне и долгосрочной перспективе на фоне растущей волатильности финансовых рынков», − отмечает Диаго Бестард, СЕО Urbanitae.

Эксперт объясняет, что в то время как предыдущий кризис был спровоцирован взрывом пузыря на рынке недвижимости и кредитов, нынешняя ситуация является следствием пандемии.

Команда аналитиков Urbanitae называет 6 мотивов, по которым недвижимость выигрывает у других активов-убежищ, таких как золото или пищевой сектор:

• Недвижимость – это актив, не зависящий от флуктуаций финансовых рынков в кратко и среднесрочной перспективе. Это касается как ценных бумаг с фиксированным, так и нефиксированным доходом.
• Согласно прогнозам, инвестиции в материальный активы продолжат расти в связи с нестабильностью рынков и минимальными процентными ставками на биржах.
• Развитие платформ совместного финансирования (PFPs), или краудфандинг-платформ, помогает инвесторам, обладающим небольшим капиталом, инвестировать в недвижимость и диверсифицировать свои активы, сокращая риски.
• Рынок институциональных и корпоративных инвестиций остается активным, и наблюдается рост активов, связанных с областью здравоохранения.
• Сектор недвижимости встретил этот кризис с высоким уровнем платежеспособности и более здоровыми балансами после периода серьезных издержек.
• В связи с длительными проблемами туристического сектора недвижимость может превратиться в один из основных моторов восстановления экономики в Испании.

Энрике Лосантос, президент JLL, называет в качестве основной тенденции на ближайшие годы укрепление позиций недвижимости как актива-убежища для инвесторов: «Сектор логистики и жилья под аренду стали главными героями 2021 года. Оба эти сектора за последние два года привлекли солидные объемы инвестиций, и эта тенденция продолжит расти в первом случае – в связи с развитием электронной коммерции, а во втором – в связи с нехваткой достойного предложения на рынке аренды жилья».

В свою очередь, Хайме Паскуаль Санчис, CEO Savills Aguirre Newman, отмечает, что сейчас существуют огромные объемы капитала, которые национальные и международные инвесторы готовы вложить в испанскую недвижимость. При этом очевидно, что спрос значительно превышает предложение. В то же самое время Испания остается одной из самых привлекательных стран Европы для инвестиций в недвижимость.

«С успешным прохождением процесса вакцинации и отменой ограничений с середины 2021 года заметен стабильный рост активности во всех сегментах», – говорит эксперт. Кроме того, он считает, что Испания нуждается в адаптации фонда недвижимости в соответствии с критериями устойчивого развития, в связи с чем значительная часть инвестиций может уйти в это направление. «Что касается офисов, они вовсе не погибли, они лишь эволюционировали в пространства для совместной работы», − добавляет эксперт.

«В системе очень много свободного капитала, а недвижимость продолжает демонстрировать показатели рентабельности, намного превышающие показатели других активов», − отмечает Хамфри Уайт, CEO Knight Frank.

В качестве доказательства этих слов можно привести последние данные портала idealista по рентабельности разных типов активов за 2020 год.

Микель Эчаваррен, исполнительный директор Colliers, говорит о том, что в 2022 году уровень доверия инвесторов и потребителей дополнительно вырастет. Согласно его прогнозам, на европейских рынках объемы инвестиций в недвижимость вырастут в среднем на 30% по сравнению с 2021 годом. Тем не менее, в Испании – одной из экономик, в наибольшей степени пострадавшей из-за пандемии, этот показатель может составить около 20%.

Ориоль Баррачина, исполнительный директор C&W высказал мнение относительно секторов, которые сильнее других пострадали из-за пандемии – ритейл и гостиничный бизнес. Он отметил, что в этих сегментах, которые восстановятся в долгосрочной перспективе, ищут выгодные возможности инвесторы-оппортунисты.

Адольфо Рамирес-Эскудеро, президент CBRE, в свою очередь, говорит о том, что туристический сектор ожидает восстановление, а активы в области ритейла продолжат привлекать инвесторов. Сектор жилья в аренду также превратится в одного из протагонистов рынка в ближайшие годы в связи с недостатком предложения качественной аренды на рынке Испании.

Прогнозы многих экспертов совпадают. Подчеркивается, что сегмент Build to Rent (строительство жилья под аренду) превратится в один из моторов испанской экономики. Кроме того, большое внимание инвесторов будет направлено на логистику и альтернативные активы, такие как резиденции для студентов и пожилых людей. В то же самое время активы в области гостиничного бизнеса и ритейла в этом году продолжат страдать из-за последствий пандемии, однако в данной области открывается так называемое окно возможностей, которые позволит хорошо заработать в долгосрочной перспективе.