Как рассчитать доходность коммерческой недвижимости

Текущая (рентная) доходность

Рассчитывается как частное от деления прибыли за год и вложенных денег, умноженное на 100%, так как доходности всегда считаются в годовом выражении

Текущая доходность = ((Рентные платежи — Расходы — Налоги) / Стоимость объекта) *100%

Условный пример. Арендатор платит 2000 евро в месяц, умножить на 12 месяцев равно 24 000 евро в год. За этот же период за электричество и прочее пришлось заплатить 2 200 евро и еше, предположим, 1800 евро налогов. Итого расходы 4000, а чистый доход в деньгах 20 000 евро. Далее, если объект при покупке обошелся в 200 000 евро, то его текущая доходность составила 20 000 разделить на 200 000 и умножить на 100% равно 10%.

Доходность от изменения стоимости цены при продаже

Окончательная доходность требует поправки на изменение цены. Классическая формула расчета будет выглядеть так: считаем доход в деньгах, то есть то, что получили минус то, что затратили. Полученный результат делим на то, что затратили. И все это вместе еще раз делим на количество лет, а чтобы перевести в проценты, умножаем на 100%.

Доходность от продажи = (((Цена продажи — Цена покупки) /Цена покупки) / Количество лет владения) * 100%

Пример расчета

Допустим, мы приобрели помещение под магазин за 500 000 евро. А продали его через пять лет за 600 000 евро. Таким образом несложно посчитать: 600 тысяч минус 500 тысяч равно 100 тысяч прибыли. Разделить на 500 тысяч затрат получится 0.2, далее делим на пять лет и умножаем на 100%. Получаем 4 процента годовых.

Общая формула

А теперь объединим наши знания и запишем общую формулу, которая бы учитывала и рентные платежи, и изменение стоимости.

Общая доходность = Доходность от продажи + Текущая доходность

Чтобы не плодить сущности, вернемся к цифрам предыдущего примера. Доходность от продажи составила у нас 4% годовых. Но при этом все это время мы получали текущий доход, рентные платежи. которые составили, для примера, еще 5%. А значит, в итоге суммарная доходность владения будет годовых по продаже 4% плюс 5% текущих годовых итого 9%, что значительно выгоднее, чем любой вклад в банке.

Или иными словами

Общая доходность = (((Цена продажи — Цена покупки) /Цена покупки) / Количество лет владения +((Рентные платежи — Расходы — Налоги) / Стоимость объекта ) )* 100%

Эта формула — наиболее общая. С ее помощью можно проводить расчеты в любой ситуации.

Пример на основе живого кейса

Инвестор десять лет владел объектом, который он купил за 700 тысяч евро в 2011 году, а продал в итоге за один миллион двести тысяч евро в 2021-ом. В первые пять лет он получал за аренду по 22,5 тысячи евро в год, а в следующие пять лет по 27,5. Для простоты посчитаем по действиям.

Во-первых, за десять лет доход от перепродажи равен (1 200 000 — 700 000) /700 000/10*100% = 7.14%.

Во-вторых, по аренде заработано в евро 22 500 * 5 + 27 500 * 5 = 250 000.

В-третьих, считаем доходность рентных платежей. То есть 250 000 делим н стоимость объекта 700 000 и полученный результат делим на пять лет, результат и умножить на 100%, то ест 250 000 / 700 000 / 10 * 100% = 3.57%.

В-четвертых, считаем общий итог: 7.14% + 3.57% = 10.71% годовых.

Это и есть доходность от объекта, полученная за десять лет.

С такой доходностью объект полностью окупился в течение 10 лет. При этом инвестор легко вышел из инвестиции, получив на руки деньги в той же самой валюте. Хочется отдельно отметить, что евро за это время вырос более чем в два раза! Неплохой бонус в финале инвестиции, как вы считаете?

Но таким образом доходность рассчитывают лишь опытные инвесторы. На практике, в большинстве случаев, считают по-другому. Примером неправильного расчета, которым обычно пользуются начинающие инвесторы, является расчет без учета капитализации объекта. Такой расчет показывает обычно рентабельность не более 3–4% в год и окупаемость в 25-35 лет. Как следствие у инвестора возникает иллюзия, что в России покупать подобные объекты гораздо выгоднее, чем, например, в той же Испании.

Отрицательные результаты

Но что будет, если, допустим, инвестор приобрел гостиничный комплекс, началась пандемия, а ему срочно понадобились деньги? На самом деле, и в этом случае формула будет работать.

Возьмем тот же пример и допустим, что объект в итоге был продан не за миллион, а наоборот, в убыток, срочно и за 600 000 евро. Тогда пересчитываем первую часть:

(600 000 - 700 000) / 700 000 / 5 * 100% = - 2.86%. Это убыток в годовом выражении.

При этом мы его компенсируем за счет прибыли от ренты в размере 7.14%. И общий итоговый результат составит 7.14% - 2.86% = 4.28%. Уже не так хорошо, но все-таки значительно больше, чем по банковскому вкладу в валюте.

А что, если, предположим, объект не был сдан, например, потому что он перестраивался, реконструировался в течение года, а налоги за него платились, также, как и коммунальные платежи, и другие расходы на содержание? Расчет проводится точно также, только на этот раз, наоборот, в какое-то время образоваться текущий убыток, который в итоге должен покрыться прибылью от продажи.

Практическое применение

Знание рынка и умение определять доходности позволяет с математической точностью сравнивать предлагаемые варианты инвестирования. Гадать не надо, надо считать. А лучше - обратиться к специалистам. Потому что, только знающий профессионал может сделать правильный прогноз изменения цены недвижимости в зависимости от ее качеств и местоположения.