Из Дубая в Барселону

Преимущества Дубая

Сегодня Дубай — пожалуй, самое популярное направление для российских зарубежных инвестиций в недвижимость. Основания для этого такие.

• Самая главная причина, по которой многие останавливают свой выбор на Дубае — низкие требования по доказательству происхождения средств. Или, говоря языком банкиров, мягкий «комплаенс».
• Приватность сделок. Имена собственников не попадают в открытый реестр, узнать, кто чем владеет, практически невозможно.
• Простота денежных переводов. Против россиян и белорусов не введены санкции, банки без проблем принимают деньги. А кроме того, расчеты в ряде случаев возможны даже в криптовалюте.
• Быстрый рост экономики, обусловленный в первую очередь высокими ценам на энергоносители. При этом руководство страны придерживается политики поощрения вложений прибыли внутри государства, а также активного привлечения внешних инвестиций.
• Отсутствие налогов на доходы, на наследство и целого ряда других, по сравнению с европейскими странами и Америкой. Действительно, в наше время сложно найти страну, где можно купить недвижимость, сдать ее в аренду и всю прибыль до копейки оставлять себе.

Все это вместе делает рынок Дубая привлекательным не только для российских, но и вообще для любых международных инвесторов.

Подводные камни инвестиций в ОАЭ

Но при этом, разумеется, есть и определенные моменты, о которых редко когда говорят и пишут риэлторы. В Дубае помимо очевидных преимуществ, как и везде,  есть и свои подводные камни, о которых лучше знать до того, как вкладывать свои деньги.

Прежде всего, надо понимать, что сказочные условия для инвесторов — вечно такими не будут, это вряд ли. Как раз высокие цены на нефть, проходящее явление, сегодня делает возможным для властей Эмиратов пойти на некоторые уступки, не собирать налоги ради привлечения максимального числа инвесторов.

Сегодня власти Дубай активно создают впечатление, что роль продажи нефти в экономике ОАЭ постоянно снижается. Что в ВВП страны доходы от экспорта энергоносителей составляют не более 30% от общей цифры. А основной доход экономике приносит сектор туризма и в последние годы - инвестиции в недвижимость.   Но так ли это на самом деле? На практике именно деньги от продажи нефти идут в строительство и другие отрасли, которые впоследствии получают приток инвестиций.

Далее для работы привлекаются иностранные специалисты, которые арендуют или покупают в рассрочку квартиры, обеспечивая таким образом дополнительный спрос на жилье. Увеличение объема строительства притягивает на работу новых людей. Они, в свою очередь, обеспечивают новый спрос на все, что только можно. И так по кругу, маховик экономики раскручивается. Обеспечивается бурный рост.

Но при этом вряд ли стоит забывать о первопричине. Именно нефтедоллары обеспечивают запуск этого механизма.  За счет них сегодня как раз и строится уголок рая посередине пустыни, где еще вчера передвигались караваны верблюдов, а сегодня у вновь построенных шикарных отелей припаркованы «Роллс Ройсы» и «Ломбаргини». И это, конечно, прекрасно. Но возникает вопрос, а не схлопнется ли экономика когда-то в будущем?

Как пример хотелось бы привести любой из процветавших в прошлом шахтерских городов. Когда-то это были вполне оживленные места с развитой инфраструктурой. С одной оговоркой, что это было, когда уголь был основным источником энергии для мировой промышленности. Но что стало с этими поселениями сегодня? Большинство из них — это глубоко депрессивные регионы.

Сегодня сама мысль об этом кому-то может показаться странной. Но не повод ли это задуматься, что будет с Дубаем, когда на смену нефти и газа придут другие ресурсы? Учитывая растущую с каждым годом активность лобби «зеленой» энергетики, к этой перспективе стоит относится серьезно.  

Массированная реклама и маркетинг

Рынок недвижимости в Дубае — профессионален, как никакой другой. На нем правят балом риэлторы с командами маркетологов, профессиональных продавцов, ангажированных консультантов.

В основном в сети размещаются положительные отзывы, где люди делятся своим опытом о том, как много и быстро им удалось заработать денег в прошлом, например, инвестируя на стадии строительства.

Зачастую инвесторам предлагается вложить деньги дистанционно, даже не выезжая на место, не углубляясь в детали, а порой вообще не разбираясь в особенностях операций с недвижимостью.

Такой подход может работать, да и то с большими оговорками, только на быстро растущем рынке, который раздувается как мыльный пузырь. Но с каждым годом новые деньги будут подвергаться все новым и новым рискам.

Попробуем пояснить, как это работает на практике именно в Объединенных Арабских Эмиратах. Активное строительство, вложения в другие отрасли требуют трудовых ресурсов. В страну широким потоком устремляются временные работники — от действительно квалифицированных специалистов самого высокого уровня до гастарбайтеров, которые приезжают на заработки и отправляют большую часть своей зарплаты к себе на родину.

Этим людям нужно жилье, они покупают продукты и одежду, пользуются услугами. Именно они и создают отличные условия для развития любого розничного бизнеса.

Но при этом всех их объединяет одно: они по сути перелетные птицы. Если вдруг в какой-то момент спрос на труд начнет снижаться, все уедут. А вместе с ними растает и спрос на жилье в Дубае.

Кто-то скажет, а как же, Дубай сегодня становится городом миллиардеров! Да, это правда. Но миллиардеров там всего лишь 10-20 человек на сегодня.. Можно ли только на них построить экономику?..

Инвестиции с плечом

Еще один момент, на который стоит обратить внимание, вкладывая деньги в Дубае — это инвестиции с плечом. В действительности, местные риэлторы называют это несколько иначе, официально они говорят о рассрочке при покупке недвижимости, но от этого сама сущность операции не меняется.

Представим себе, что некий инвестор покупает объект на стадии строительства и вкладывает лишь часть от его стоимости. Далее через какое-то время он вносит следующую сумму, та же ипотека, только платежи могут быть реже, а срок короче.

Через какое-то время объект дорожает, и получается, что на вложенные сто тысяч инвестор, как кажется, быстро и легко заработал еще 25 тысяч долларов. Отличный доход! Но в чем подвох?

А секрет, на самом деле, как раз в плечевом кредитовании при вложении. Если задуматься, то представим себе, что-то пошло не так. И цена объекта, например, не выросла, а наоборот, снизилась, как порою бывает на практике. И тогда, как в случае с ростом цены увеличивалась прибыль на порядок, то точно также вырастет и убыток.

Если рост цены квадратного метра, скажем, на 5 процентов тут же давал прибыль при первоначальном взносе в 20 процентов, в пять раз больше, в 25 процентов, то и снижение будет в таком же соотношении. И наверняка брокер или банкир, или они вместе — тут же потребуют или доплаты, или продажи объекта, так как вложенных средств окажется недостаточно для удержания инвестиционной позиции.

Перегрет ли рынок

Стоит ли начинать паниковать прямо сегодня? Нет, пока не стоит, рано. Рынок Дубая все еще остается привлекательным. И пока он даже не считается перегретым. Обратимся к цифрам, чтобы проиллюстрировать это.

• Рост цен на аренду недвижимости опережает рост стоимости квадратного метра, в особенности это стало заметно после окончания пандемии, но тенденция сохраняется, судя по всему, и сегодня.
• Своего исторического пика стоимость  недвижимости в Дубае достигала в 2014 году, потом произошла коррекция, и сегодня прежние уровни еще не достигнуты — есть к чему стремиться. – можете цифрами проиллюстрировать?
• Жилье в Дубае все еще остается относительно доступным по сравнению с другими крупными городами мира. Так, для хорошего специалиста чтобы купить небольшую квартиру надо работать в среднем около шести лет. В то время, как для приобретения той же площади в Париже — потребуется не меньше 15 лет, а в Гонконге — все 25 лет.

Все это говорит о том, что в конечном итоге Объединенные Арабские Эмираты — хороший выбор для инвесторов. Вопрос только в том, что он не был ни единственный, ни и окончательным.

Диверсификация портфеля

Для состоятельного инвестора Дубай лучше всего сделать первой отправной точкой для выхода на мировой рынок недвижимости. Но при этом надо понимать риск — держать, как говорится, все яйца в одной корзине.

Основное препятствие, которое сейчас существует на пути к инвестициям в Европу — нежелание банков работать с некоторыми ненадежными, на их взгляд, странами, в том числе нашими соотечественниками из России, Украины, Белоруссии. При этом прямого запрета для этого нет. Скорее это перегиб на местах, всеобщая перестраховка. Проще отказать, чем разбираться в подробностях.

В этой ситуации вполне возможно в индивидуальном порядке рассмотреть такой вариант: провести переговоры и организовать сделку с использованием личного счета или счета юридического лица в ОАЭ. Такая схема не будет работать автоматически, но она потенциально возможна, и ее можно организовать при участии профессионалов и с привлечением юристов.

Этот вариант на сегодня абсолютно исключен для тех, кто попал под санкции непосредственно, чья фамилия оказалась в списке. Однако тем, кто имел, например, недвижимость или бизнес в России, решил вывести часть активов, уже вложил деньги в Дубае, дальнейшие инвестиции в Европе — отличная идея для расширения своего присутствия на мировых рынках. И дополнительные гарантии на будущее, так как экономика Испании не так сильно коррелирует с ОАЭ, что и требуется для качественной диверсификации инвестиционного портфеля.

Инвестиции в будущее

Но даже не это главное. Возможно, тем, кому посчастливилось попасть в список из десяти с плюсом миллиардеров, перебравшихся в Дубай, это без разницы, так как за деньги купить можно многое.

Остальному подавляющему числу инвесторов приходится думать о своем будущем: о своей семье и детях. Что будет, если ситуация кардинально изменится?

Объединенные Арабские Эмираты — это развивающийся рынок. Такие страны дают возможность заработать быстрее и больше за счет определенного риска. При этом все это рассчитано на молодых и сильных. На тех, кто здоров и готов ринуться в бой.

Но что будет с нами, когда мы становимся старше и опытнее, и хочется не только рискнуть и заработать, но скорее, надежно сохранить, обеспечить будущее себе и детям?

А еще всегда нужно думать о том, что случится, если что-то вдруг пойдет не так. Какие социальные гарантии есть у тех, кто навсегда останется в Дубае — по сравнению с Европой? Если деньги закончатся, окажут ли медицинскую помощь? Назначат ли пенсию, на которую можно будет жить достойно?

Рекомендации по выбору

Наш опыт подсказывает, что вложения в развивающиеся рынки, в том числе в недвижимость в Дубае — идея сама по себе неплохая. Но как только появится такая возможность, мы бы рекомендовали задуматься и о другом варианте. И уже из ОАЭ рассмотреть вопрос об инвестициях, например, в коммерческую недвижимость в Барселоне.

Что это даст, какие преимущества? Во-первых, надежность и защищенность. В Европе правит закон, а не шейх, каким бы хорошим он ни был для инвесторов сегодня.

Во-вторых, инвестиции в размере от 500 тыс. евро, хотя и со сложностями сегодня из-за санкций, но в перспективе дают возможность официально обосноваться в Испании, а в будущем получить полноценное европейское гражданство для семьи инвестора со всеми вытекающими. Кстати, возможны и другие программы, но они уже потребуют физического переезда.

В-третьих, да, в отличие от Дубая, в Барселоне придется платить налоги. Но это не деньги на воздух, за них инвестор в будущем может получить социальные гарантии. Ему и его детям будет обеспечена социальная защита. Достойная жизнь и старость. А это стоит того, хотя мало кто об этом задумывается в молодости.

Мы вас убедили? Заставили задуматься? Если да — обращайтесь к нашим экспертам, и мы вместе обсудим инвестиционные возможности и предложим пути решения через покупку  коммерческой недвижимости Барселоны  из нашего закрытого OFF MARKET каталога.