Гостиничный бизнес в Испании: как открыть успешный отель?

Управляющая компания

Второй важный вопрос, на который следует ответить, будете ли вы управлять отелем самостоятельно или же передадите его в руки управляющей компании. Второй вариант пользуется гораздо большей популярностью, поскольку в этом случае вам не надо будет вникать в особенности местного рынка и ломать голову над тем, как наилучшим образом построить бизнес, – эти задачи возьмет на себя управляющая компания, а вам останется только получать прибыль.

Естественно, при выборе такого варианта вам нужно будет рассчитывать доход с учетом оплаты услуг управляющей компании, но в итоге вы выиграете гораздо больше, чем вложите, и речь идет не только о деньгах, но и о вашем времени и энергии. Кроме того, при передаче дел грамотной управляющей компании с хорошей репутацией и солидным опытом вы значительно сокращаете риски и увеличиваете свои возможности получения стабильного и высокого дохода от гостиничного бизнеса в Испании.

Типы отелей в Испании

Hotel – Гостиница

Самый распространенный вид туристического жилья, который выбирают любители комфортного отдыха. Отели предлагают отдельные номера и широкий спектр дополнительных услуг, включая развлечения, бизнес-сервисы и пр.

Hostel – Хостел

Более бюджетный вариант, нежели классический отель. Может предлагать как отдельные, так и общие номера, а также семейные, где есть собственный туалет и душ. В остальных случаях, как правило, эти удобства расположены на этаже. Хостелы ориентированы на неприхотливых путешественников и предлагают лишь самое необходимое, чем объясняются доступные цены.

Apart-Hotel – Апарт-отель

Гостиница, ориентированная на длительное проживание. Вместо номеров здесь полноценные апартаменты с полностью оборудованной кухней.

Boutique Hotel – Отель-бутик

Отели класса люкс с небольшим количеством номеров и эксклюзивным дизайном. Как правило, это тематические отели.

Bed and Breakfast (B&B) – Мини-отель

Обычно представляют собой дома, оборудованные под гостиницы. Сдаются спальни, а кухня, туалет и душ находятся в общем пользовании. Сервис в них минимальный, на что указывает название – «ночлег и завтрак», а цена очень доступная. В Испании B&B – это, как правило, сельские отели, так называемые Casa Rural, расположенные в маленьких живописных деревнях, возле озер, рек и гор. Речь идет об уютных домах, зачастую в традиционном испанском стиле, с большим количеством спален. Хозяева обычно живут под одной крышей с гостями и создают для них уютную домашнюю обстановку. Такая особенность делает этот вид гостиниц очень привлекательным для тех, кто хочет поселиться на лоне природы и вести тихую и спокойную жизнь на свежем воздухе. Покупая такой отель, вы получаете и жилье, и бизнес в одном флаконе. Кроме того, во всех регионах существуют программы субсидирования и финансирования покупки сельских отелей.

Parador – Парадор

Отели, разместившиеся в старинных особняках, монастырях, замках и дворцах. Характерны для Испании и Португалии и пользуются спросом у тех туристов, которым хочется чего-то необычного.

Albergue – Альберге

Само название этих отелей переводится с испанского как «приют» или «убежище». Они предназначены для очень непритязательных путешественников, а также паломников, преодолевающих Camino de Santiago. Обычно речь идет просто о спальном месте в помещении с несколькими многоярусными кроватями.

Какие лицензии и разрешения нужно получить для открытия гостиничного бизнеса в Испании?

Список разрешений и лицензий для открытия отеля в Испании разнится в зависимости от автономного сообщества и даже провинции. Рассмотрим пример Барселоны.

Первым и самым необходимым документом является лицензия на ведение деятельности. После получения лицензии необходимо стать на учет в туристическом департаменте или Региональном Совете (Consell Comarcal ). Для этого будет проведена проверка объекта для подтверждения его пригодности для предоставления гостиничных услуг. Если отель помимо гостиничных услуг предоставляет дополнительные сервисы: рестораны, зоны развлечений, бизнес-услуги и пр., для этих помещений также будут проведены соответствующие инспекции и выданы документы, подтверждающие их пригодность для данных видов деятельности.

Если вы собираетесь построить отель с нуля, стоит учесть несколько важных моментов. В случае с Барселоной мэрия города разработала Специальный городской план по туристическому жилью (Plan Especial Urbanístico de Alojamiento Turístico – PEUAT), согласно которому место, где вы собираетесь строить отель, должно быть признано пригодным для этих целей. Поэтому очень важно до начала работ получить документ, называемый «informe de compatibilidad urbanística» (отчет о городском соответствии), только в этом случае можно начинать строительство.

После того, как все предварительные разрешения от мэрии получены, необходимо получить разрешение от департамента туризма Каталонии или Регионального Совета (Consell Comarcal ).

Примерный список основных разрешительных документов для открытия гостиничного бизнеса в Испании выглядит так:

• Licencia de actividades – Лицензия на ведение деятельности. Для открытия отеля необходим технический проект (proyecto técnico de licencia de actividades ), разработанный сертифицированным промышленным инженером в соответствии со всеми нормами действующего законодательства. Этот проект нужно представить в Ayuntamiento или Entidad Ambiental de Control (EAC) для предварительного утверждения. После того, как отель будет построен и готов к запуску, этими учреждениями проводится контрольная инспекция. Если все в порядке, выдается Сертификат соответствия (Certificado de Conformidad), который необходимо представить в мэрию Барселоны вместе с предварительно одобренным проектом. Затем платится пошлина, и вы получаете на руки лицензию на осуществления деятельности.
• Licencia de obras – Разрешение на строительство. Сертифицированным промышленным инженером также должен быть разработан технический проект для получения строительной лицензии (proyecto técnico para la obtención de la licencia de obras).
• Proyecto eléctrico – Проект электроснабжения. В большинстве случаев системы электроснабжения зданий не отвечает требованиям использования в отелях. Поэтому необходим проект электроснабжения, разработанный сертифицированным промышленным инженером для адаптации системы электроснабжения в соответствии с действующим законодательством. Он послужит для последующей легализации системы и заключения контракта с электроснабжающей компанией.
• Proyectos de gas – проект газоснабжения. Здесь порядок действий такой же, как и в предыдущем пункте: необходим проект газоснабжения, разработанный сертифицированным промышленным инженером для адаптации системы газоснабжения в соответствии с действующим законодательством. Он послужит для последующей легализации системы и заключения контракта с газоснабжающей компанией.
• Проект системы вентиляции и кондиционирования. Если в здании имеется климатизационное оборудование мощностью более 70kW, необходим проект системы вентиляции и кондиционирования, разработанный сертифицированным промышленным инженером.
• Авторизация от туристического департамента или Регионального Совета. Для открытия отеля в Испании необходимо получить разрешение на ведение деятельности в департаменте туризма Каталонии, которое выдается после предварительной инспекции на предмет выполнения всех требований текущего законодательства.

Какие требования следует учитывать при получении лицензии на деятельность отеля?

• Система электроснабжения. Она должна соответствовать требованиям действующего регламента – Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión (REBT). Для подтверждения соответствия требованиям техническим инженером разрабатывается проект электроснабжения, который должен быть утвержден после соответствующей проверки.
• Доступ для людей с ограниченными возможностями передвижения. Здание должно соответствовать следующим нормативам: Código Técnico de la Edificación sección SUA (Seguridad de Utilización y Accesibilidad) и Código de Accesibilidad de Catalunya (Decreto 135/1995). Кроме того, правительство Каталонии опубликовало таблицы (TAAC Taula d’Accessibilitat de les activitats a Catalunya), в которых расписано подробно, каким должен быть доступ для людей с ограниченными возможностями в случае каждой отдельно взятой деятельности, и какой норматив применяется в каждом случае.
• Вентиляция. Система вентиляции в здании должна соответствовать нормативу Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios (RITE). В частности, в случае с отелями все номера должны быть оборудованы естественной вентиляций.
• Высота помещения. В отелях высота потолков не может быть менее 2,5 м, за исключением таких помещений, как проходные зоны, туалеты, кладовые и комнаты для мусора, где высота потолков может быть минимум 2,1 м.
• Огнеупорность конструкций. Минимальные требования прописаны в Código Técnico de la Edificación sección Seguridad en caso de Incendio (SI).
• Эвакуационные пути. Аварийные выходы не могут находиться на расстоянии более чем 25 м от любой точки отеля, если выход один, и 50 м – если их два.
• Шумоизоляция. Деятельность отеля не должна беспокоить живущих рядом людей, поэтому необходимо соблюсти минимальные требования по шумоизоляции. Они прописаны в Ordenanza de Medio Ambiente de Barcelona. В связи с этим в большинстве случаев вместе с запросом на лицензию на ведение деятельности необходимо представить исследование об акустическом воздействии будущего отеля, разработанное Entidad Ambiental de Control (EAC).

Как подсчитать рентабельность гостиничного бизнеса в Испании?

В мировой практике для подсчета рентабельности отельного бизнеса используются показатели RevPar (Revenue Per Available Room) и GOPPar (Gross Operating Profit Per Available Room).Первый помогает понять эффективность управления номерным фондом, а второй показывает прибыль на каждый номер.

RevPar рассчитывается следующим образом:

RevPar = общий доход от продажи номеров / общее число номеров

или

RevPar = ADR (средняя стоимость номера) * загрузка

Стоит иметь в виду, что это показатель отражает лишь доход от продажи номеров, не принимая во внимания доход от дополнительных сервисов: рестораны, СПА, развлечения, бизнес-услуги и пр.

GOPPar рассчитывается следующим образом:

GOPPar = валовая операционная прибыль на один доступный номер / общее количество номеров в отеле

При этом валовая операционная прибыль на 1 номер представляет собой доход не только от номеров, но и от дополнительных сервисов (СПА, рестораны и пр.). Таким образом, показатель GOPPar поможет оценить эффективность работы всего отеля, а не только номерного фонда.

Основные моменты, которые нужно учесть при открытии гостиничного бизнеса в Испании

• Спланировать бюджет. Изучите рынок и определитесь, сможете ли вы заплатить сразу всю сумму или обратитесь к ипотечному кредитованию. В рамках развития сельского туризма в Испании существуют многочисленные программы субсидирования и финансирования предпринимателей, которые хотят открыть Casa Rural. Потратьте время на изучение этой информации. Важно спланировать бюджет так, чтобы около 25% ваших инвестиций осталось на дополнительные расходы, связанные с покупкой и запуском бизнеса.
• Составить финансовый план как минимум на ближайшие 3-5 лет. Прежде чем купить отель, необходимо тщательно просчитать все финансовые риски, чтобы понять, позволят ли доходы от деятельности отеля покрыть расходы, включая выплату займа, и получать прибыль. Для этого вам, скорее всего, понадобится помощь профессионала.
• Определиться с выбором: купить готовый отель или помещение, которое можно переоборудовать? В последнем случае нужно подсчитать, каких вложений потребует ремонт помещения и его адаптация под отель, а также получение разрешений и лицензий. Это позволит понять, будет ли ваше дело рентабельным.
• Место для отеля. Чтобы ваш бизнес приносил прибыль, нужно очень ответственно отнестись к выбору местоположения отеля, провести анализ рынка и конкуренции. К примеру, полезно будет выяснить, продаются ли отели в выбранной вами зоне по стоимости выше изначальной или же они теряют в цене. Во втором случае вы можете приобрести отель по выгодной цене, однако и прибыль, скорее всего, будет ниже, чем других, более оживленных зонах.
• Обратитесь за помощью к экспертам сектора. Это увеличит ваши шансы найти выгодное предложение по сравнению с самостоятельным поиском. Эксперты, работающие на рынке и знающие все его нюансы, держат руку на пульсе и первыми получают информацию о самых выгодных офертах.
• Наймите оценщика, специализирующегося на отелях. Он поможет определить реальную цену отеля, которую вы сможете сравнить с ценой, которую вам озвучили. Если последняя отличается в большую сторону, попросите оценщика сделать подробный доклад, на основании которого вы можете снизить цену.
• Наймите бухгалтера для проверки книги учета посетителей отеля. Это позволит получить полезную информацию о денежном потоке отеля, его активах и финансовом положении, иными словами, о финансовом здоровье приобретаемого вами отеля.
• Обратитесь к услугам финансового консультанта. Он поможет составить финансовый план отеля, проведет анализ локального рынка и актуальных тенденций, найдет способы увеличить прибыль и поможет создать грамотный бизнес-план. Наймите инженера и архитектора для проверки отеля. Эти профессионалы помогут удостовериться, что здание соответствует всем необходимым требованиям и не имеет каких-либо скрытых недостатков. Если необходима реконструкция или ремонт каких-то помещений или структур, они вам об этом скажут и помогут составить примерный бюджет, который потребуется для проведения этих работ.
• Наймите юриста для проверки соответствия отеля текущему законодательству. Существует много юридических нюансов, которые нужно учесть при покупке отеля, и грамотный юрист поможет вам проверить, чтобы отель был чист с юридической точки зрения и соответствовал всем требованиям действующего законодательства. Он же поможет разобраться с налоговым планированием с учетом нюансов налогового законодательства конкретного региона.

Новые возможности для инвестиций в гостиничный бизнес в Испании в 2021 году

Кризис из-за пандемии больно ударил по туристическом и гостиничному сектору Испании, тем не менее, создавшаяся ситуация способствовала появлению на рынке новых возможностей для инвестиций.

Эти возможности привлекают как крупные инвестиционные фонды (Blackstone, Azora, Hesperia и др.), так и частных инвесторов. Все они уверены, что в долгосрочной перспективе гостиничный сектор в Испании восстановится, и этот бизнес начнет приносить хорошую прибыль, особенно с учетом того, что сейчас на рынке можно найти предложения по более чем выгодным ценам.

Планы крупных инвестиционных фондов, таких как платформа HIP, Grupo Hesperia, Colliers International Spain и др. подтверждают, что интерес инвесторов к данному сектору остается высоким. Более того, этот интерес с каждым днем растет пропорционально тому, как растет уверенность инвесторов в восстановлении туристического сегмента в Испании в средне и долгосрочной перспективе (в течение ближайших 3-4 лет).

К примеру, глава департамента гостиничного сектора Savills Aguirre Newman Хуан Гарника уверен, что уже к 2023-24 году туристический сектор Испании вернется к докризисному уровню.

Давид Алонсо, глава исследовательского департамента BNP Paribas Real Estate в Испании, прогнозирует повышенную инвесторскую активность в 2021 году. Эта активность будет спровоцирована, в первую очередь, необходимостью владельцев гостиничного бизнеса в срочной продаже активов в связи с затрудненной финансовой ситуацией.

По мнению Жорди Феррера (Hesperia), выставляют на продажу отели в основном мелкие семейные бизнесы, не способные справиться с финансовыми трудностями, а также крупные компании, планирующие улучшить свои балансы за счет продажи части активов.

Согласно данным портала Brainsre.news, на сегодняшний день в Испании находится в продаже более 160 отелей, расположенных в основном в прибрежных зонах, на Канарских и Балеарских островах, а также в крупных мегаполисах – Мадрид, Барселона, Севилья, Валенсия.

В свою очередь, Хуан Гарника уверен, что, как только санитарная ситуация улучшится, откроется так называемое “окно возможностей”, и важно не упустить этот момент. Поэтому эксперты рекомендуют тем инвесторам, которые имеют на руках деньги и готовы их вложить, не тянуть с принятием решений и инвестировать уже в ближайшее время.