Прогноз мировой экономики для инвесторов на конец 2022 — начало 2023 гг.

Предпосылки экономической ситуации

Для кого-то это, может быть, станет открытием, но мир живет не только геополитическими событиями вокруг России. На самом деле, и до этого — существовало огромное количество факторов, влияющих на мировую экономику в целом и на рынок недвижимости в частности.

Пожалуй, главным событием последнего десятилетия стала мировая пандемия, связанные с ней локдауны по всему миру. На два года практически полностью была остановлена туристическая сфера, но помимо нее пострадали и другие отрасли — авиация и производство самолетов, и вообще любой техники, связанной с передвижением — автобусов, автомобилей, мотоциклов и так далее. Как минимум нокдаун получила индустрия развлечений — кинотеатры, рестораны, другие подобные заведения еще долго будут подсчитывать убытки прошедшего периода. Но основным триггером, сломавшим старый миропорядок стала не сама пандемия, а реакция на нее: центробанки включили станки и в течение года залили экономику немыслимым количеством денег. 

Не остался в стороне и рынок недвижимости. На какой-то период он стал исключительно локальным — с него ушли иностранные покупатели. А также внутри стран сократился спрос тех, собирался изменить свое место жительство, переезжая в другие регионы.

Тем не менее, ситуация оказалась далеко не катастрофической. Потери 2020–21 годов не идут ни в какое сравнение с мировым финансовым кризисом 2008 года. На этот раз рынок скорее замер, чем существенно снизил цены. И по мере снятия ограничительных мер — уже под конец 2021 года начал стремительно восстанавливаться, а начало этого года ознаменовалось достаточно существенным ростом.

Тем не менее, в целом экономика пережила достаточно серьезные потрясения, с последствиями которого придется справляться еще не один год. Прежде всего, это связано с тем, что для поддержки населения и бизнеса большинство стран были вынуждены массово выплачивать материальную помощь своим гражданам. В ряде случаев субсидировать предприятия. И это привело к появлению в крупнейших экономиках мира дополнительного объема денег, зачастую ничем не обеспеченных.

А последние события, приведшие к существенному росту на энергоносители — довершили свое дело, окончательно запустив маховик мировой инфляции, которая затронула и развитые страны, и все остальные. И в Америке, и в Европе, и в Азии.

Сегодняшние показатели

Ситуацию сегодня можно охарактеризовать одним главным словом — неуверенность. Это именно то, что испытывают аналитики, инвесторы и даже те, кто отвечает за принятие экономических решений.

В цифрах это выглядит так. Прогноз роста мировой экономики, по данным Международного валютного фонда, на 2022 год составляет всего 3.2 процента по сравнению с 6.1 процентами прошлого года. А на 2023 год — ожидается и того меньше, всего 2.9 процента.

Снижение темпов роста происходит не равномерно. В развитых странах показатель составляет на этот год 2.5 процента, на следующий — 1.4%. А для развивающихся стран он чуть выше — 3.6 и 3.9 соответственно.

Самые значимые цифры: прогноз рост в Китае уже в этом году снизится с 8.1 до 4.6 процентов. США с 5.7 до 2.3 процентов. Европа в целом — с 5.4 до 2.6%. По-отдельности, например, Германия до 1.2 процентов, Испания, в которой мы работаем, до 4 процентов в этом году и до 2 процентов в следующем.

Россия в этом плане погоды не делает и идет против мирового экономического тренда. В 2022 году ожидается снижение ее ВВП на 6 процентов и еще минус 3.5 процента в следующем году.

Но снижение мировых темпов роста — не единственная проблема, бросающая нам вызов. Как говорится, беда не приходит одна. Из-за ряда причин, главные из которых — последствия пандемии и рост цен на энергоносители в Европе из-за геополитических событий, вторым важнейшим фактором, влияющим на ситуацию, сегодня стала инфляция.

По последним данным в США она составляет 8.3 процента, в Великобритании 9.9, в Германии 7.9, в Испании 10.5 процентов. Более или менее хорошие показатели только у ряда развивающихся стран — в Китае 2.5 процента, хотя кто поручится за точность этой цифры, в Саудовской Аравии 2.7 процента, но с этим регионом все ясно, ему помогает повышенный приток нефтедолларов.

В России инфляция оценивается в 2.5 процента и ниже, но это, наоборот, плохой показатель, так как низкий и даже отрицательный уровень инфляции обычно сопровождает падение экономики и снижение спроса на любые товары и услуги кроме предметов первой необходимости.

Стагфляция — новая реальность

Таким образом, на сегодняшний день мы наблюдаем всеобщую картину в экономике, когда низкие темпы роста производства сопровождаются высоким уровнем инфляции. В целом такую ситуацию в современной экономической науке принято называть стагфляцией.

Впервые этот термин появился в начале семидесятых годов прошлого века, когда мир столкнулся с подобной проблемой, и ему понадобилось целое десятилетие, чтобы в той или иной степени решить ее и выйти из кризиса.

Вопрос в том, что стагфляция очень плохо поддается лечению. Для каждого из ее симптомов есть вполне эффективные методы, но сложность заключается в том, что способы воздействия на них — диаметрально противоположные.

Так, например, для стимулирования роста экономики центральные банки применяют снижение ставок, делают различными средствами деньги более доступными. И таким образом стимулируют производство, а также спрос на готовую продукцию— за счет недорогих кредитов.

С инфляцией как раз наоборот. Чтобы остановить ее, ужесточается денежно-кредитная политика. Повышаются ставки. Ограничивается всеми возможными способами эмиссия. И инфляция останавливается, так как сокращается объем денежной массы, снижаются доходы и падает покупательная способность.

Но что делать со стагфляцией? Принято считать на уровне центральных банков, что высокая инфляция — значительно большее зло, поэтому в первую очередь приходится бороться именно с ней. Но в свою очередь, ужесточение денежно-кредитной политики тормозит экономическое развитие. И именно это мы сейчас и наблюдаем, и такая ситуация должна продлиться примерно еще год-полтора. То есть реального подъемка можно ожидать, скорее всего, только после 2023 года, не раньше. И это без учета политики, чисто экономический анализ. 

Недвижимость как безопасная гавань

Вопрос, который волнует сейчас инвесторов, куда в итоге вкладывать деньги во время стагфляции. В действительности, однозначного ответа на этот вопрос не существует. Однако есть общая тенденция и понимание, что и как в этот период работает.

Прежде всего, бизнес развивается медленно и неуверенно, и поэтому о прямых инвестициях или о собственной предпринимательской деятельности в привычном понимании лучше на время забыть. Сегодня это как минимум не обещает быстрой и легкой прибыли. Конечно, речь идет об обычном бизнесе, а не о прорывных технологиях, изменяющих мир.

Ничего хорошего сейчас не стоит ждать и от рынка ценных бумаг, в особенности от акций. Дело в том, что для обуздания инфляции Федеральная резервная система США и центральные банки других стран шаг за шагом сейчас будут повышать процентные ставки. И раз за разом их заявления будут снижать котировки. Что и справедливо, так как кредиты для бизнеса становятся дороже, что приводит к снижению доходов и темпов роста в целом.

Вложения денег в облигации раз за разом не дотягивают до новых показателей инфляции, и поэтому покупка этого типа ценных бумаг сегодня приводит, чаще всего, к прямому убытку. Однако надо понимать, что ситуация изменится, когда инфляция начнет снижаться. Но думать об этом сегодня несколько рано.

Таким образом, перед инвесторами стоит непростая задача — найти некую безопасную гавань. И таких вариантов, на самом деле, не так много. Во-первых, это рынок драгоценных металлов, но с ним связаны свои сложности. А во-вторых, недвижимость.

Объяснение такого выбора простое: на время высокой инфляции и низкого роста производства лучше всего уйти в товары. Такими товарами могут быть, например, золото или другие ценные активы. Однако за их хранение чаще всего приходится платить, и они хотя и защищают от инфляции, но, как правило, не приносят прибыли.

Второй вариант — недвижимость, которая также является товаром, но специфическим, со своими особенностями. Недвижимость вполне может приносить прибыль в виде рентных платежей. Насколько она подходит в качестве средства спасения от стагфляции?

Прогнозы и стратегия

В целом, подходит, но тут важно понимать один момент и не возлагать на нее слишком большие надежды. С одной стороны, если речь идет не о конкретном кризисе именно этой отрасли, а о стагнации в целом, стоимость недвижимости будет расти вместе с инфляцией. Она будет дорожать не так быстро, как предметы первой необходимости, но точно последует за общим ценовым трендом, хотя и с некоторым опозданием. Более того, если спрос на защитные активы растет, то цена тоже будет подниматься.  В особенности в центральных кварталах, где ничего  нового построить нельзя.

С другой стороны, недвижимость должна приносить доход. Но в целом, когда темпы экономического развития снижаются, роста рентного дохода — тоже ожидать не приходится, даже если в договоре и прописано увеличение платежей в соответствии с уровнем инфляции. В такой ситуации собственникам стоит держаться своих арендаторов, делать ставку на долгосрочные отношения. И даже идти на уступки, когда потребуется. Потому что нового арендатора может оказаться найти не так просто, и он наверняка окажется хуже, чем предыдущий.

Тем не менее, в целом вложения в коммерческую недвижимость — вполне можно считать безопасной гаванью в том числе и на время стагфляции. С единственной существенной оговоркой, что это не будет короткое вложение денег, а надо рассчитывать минимум на 5–7  лет, чтобы инвестиции оказались в итоге действительно выгодными. Так как у классических инвесторов в недвижимость минимальный горизонт планирования 10 -15 лет — сценарий отлично работает. 

Итак, краткие итоги.

1. Подчеркиваем, что речь идет о мировой экономике, о вложении денег в развитых странах. Эти рекомендации и прогнозы актуальны только для зарубежных инвестиций. Российская экономика сейчас развивается в противофазе от мировой поэтому к ней наши ожидания на сегодня не относятся.

2. Нас всех ждут не самые лучшие времена на ближайший один — полтора года. Сейчас лучше воздержаться от вложений в ценные бумаги, так как рынок акций как минимум не вырастет, а облигаций — не дотянет до уровня инфляции. 

3. Осторожные инвесторы на это время должны позаботиться о тихой гавани. Одним из таких вариантов могут стать вложения в коммерческую недвижимость, но при условии понимания, что текущая доходность от сдачи в аренду, если события будут развиваться, как сейчас, временно может даже снижаться. Тем не менее в итоге через несколько лет удастся получить неплохую прибыль.  И в любом случае, это безопаснее, чем другие операции в условиях стагфляции.