Инвестиции в коммерческую недвижимость

Какие объекты относятся к коммерческой недвижимости

Коммерческую недвижимость, предназначенную для инвестирования, обычно принято разделять на ряд категорий, исходя из предназначения объектов. В настоящее время считается общепринятой такая классификация.

• Торговая недвижимость: магазины, торговые центры, и прочее.
• Офисная недвижимость: отдельные офисные помещения, офисные здания, деловые центры.
• Промышленные объекты, такие как склады, производственные цеха и целые заводы.
• Общественно значимые объекты, например, аэропорты, стадионы, больницы и прочее.
• Помещения свободного назначения — то, что можно легко перепрофилировать. Сегодня это может быть магазин, а завтра, например, кафе, ресторан, парикмахерская или что-то еще по усмотрению владельца и арендаторов.
• И, наконец, апартаменты — тип объектов, находящийся на границе между жилой и коммерческой недвижимостью. Разница только в использовании. Например, то, что служит в качестве гостиницы, однозначно относится к коммерческим объектам. Но вот если апартаменты становятся постоянным местом жительства, то не все так однозначно.

Коммерческую недвижимость следует отличать от жилой, даже в том случае, если квартиры или дома сдаются в аренду. Принципиальная разница именно в первоначальном типе собственности. Например, жилые комплексы возводятся как место для постоянного проживания, даже если часть квартир впоследствии и используется для найма.

Еще операции с коммерческой недвижимостью надо различать с куплей-продажей бизнеса целиком, с капитальными операциями. Даже если в ряде случаев инвесторы и покупают коммерческую недвижимость путем приобретения юридического лица, на которое зарегистрирована собственность, тем не менее, в дальнейшем объекты используются по-разному.

В общем виде можно сказать так. Если, например, магазин или ресторан покупаются для ведения собственного бизнеса, то это сделка с капиталом. А если помещение впоследствии сдается арендатору, то это инвестиции в коммерческую недвижимость. Хотя понятно, что прямой собственник впоследствии может изменить свое решение и начать самостоятельно развивать предприятие торговли или общественного питания.

Способы заработка на коммерческой недвижимости

Существует два основных вида заработка на коммерческой недвижимости. И соответственно, два типа генерируемого дохода.

Первый основан на перепродаже объектов. Например, инвестор покупает коммерческую недвижимость на этапе строительства и продает ее с прибылью после сдачи объекта в эксплуатацию.

Или приобретается уже готовое здание или даже комплекс зданий, перепрофилируется, перестраивается, ремонтируется и продается. Так, например, в России многие бывшие заводы превратились в деловые центры, где расположены сегодня офисы или магазины, а в некоторых местах супермаркеты или даже огромные рынки.

Второй вариант заработка на коммерческой недвижимости — получение рентных платежей. Инвестор покупает готовые помещения или здания и передает их в аренду конечным пользователям — магазинам, другим предприятиям.

Очень часто и тот, и другой вид заработка совмещаются. Инвестор приобретает объект, обновляет его, а потом зарабатывает на аренде. На практике чаще всего эти два вида дохода во многом неотделимы и дополняют друг друга. Часть прибыли получается за счет ренты, а другая — в результате подорожания коммерческой недвижимости со временем.

Последнее никогда не гарантировано. И даже более того, цены на объекты могут существенно «проседать» в какие-то исторические моменты. Однако в целом на длительном отрезке времени принято считать, что недвижимость все-таки дорожает — как минимум на уровне инфляции, так как она является хотя и специфическим, но все же товаром.

Мы рассмотрели доходы от коммерческой недвижимости с точки зрения инвесторов. Но есть на рынке и другие участники, о которых не стоит забывать. Это девелоперы, застройщики, которые изначально разрабатывают проект и реализуют его. Это юристы, оформляющие разрешительную документацию и оформляющие право собственности. Фонды и управляющие фондами, аккумулирующие средства инвесторов. Агенты, подбирающие наиболее подходящие варианты. Управляющие объектами, отвечающие за техническую эксплуатацию, ремонты, оплату счетов и налогов вовремя.

Об этих участниках бизнеса инвестором приходится помнить хотя бы потому, что в конечном итоге почти со всеми из них приходится делиться своими доходами.

Как вкладывать деньги в коммерческую недвижимость

Есть два способа инвестировать деньги в коммерческую недвижимость. Первый — напрямую, покупая объекты непосредственно на себя или на созданное для этих целей юридическое лицо. Второй вариант — через схемы коллективного инвестирования, то есть покупая паи специализированных фондов.

Самостоятельные инвестиции

У каждого из этих способов есть свои достоинства и недостатки. Рассмотрим основные из них. Начнем с самостоятельного инвестирования. К плюсам такого подходя относятся.

• Объект становится реальной собственностью инвестора, его можно увидеть, прийти туда как хозяин. При желании есть шанс даже вместо сдачи в аренду самостоятельно заняться бизнесом, открыв, например, магазин или ресторан.
• Весь доход от прямой покупки коммерческой недвижимости за минусов расходов и налогов полностью достается инвестору, ни с кем делиться не надо. Можно нанять управляющую компанию, которая возьмет на себя ответственность за эксплуатацию, а можно при желании делать всю работу самостоятельно, общаясь с обслуживающими организациями и арендаторами лично.
• В ряде случаев можно получить дополнительные бонусы. Например, вложив не менее 500 тысяч евро в сумме в объекты недвижимости в Испании, инвестор получит не только доход от этих денег, но еще и Золотую визу, дающую право жить и работать в этой стране, ездить в другие страны Европы без виз и прочее.

Но есть и определенные недостатки у таких прямых инвестиций. Главный из которых — сравнительно высокая цена входного билета. Придется как минимум купить один объект. Банки если и предоставят заем, то чаще всего, не более, чем на половину стоимости выбранной недвижимости.

Отсюда вытекает и еще одна проблема. Мало кто из инвесторов имеет достаточно средств для качественной диверсификации своего портфеля. Максимум удается вложить деньги в несколько объектов коммерческой недвижимости, а нередко и вообще всего в один.

Через фонды

Обойти эти ограничения и недостатки можно, если вкладывать деньги в коммерческую недвижимость не напрямую, а через фонды.

В России для этого создаются так называемые ЗПИФы недвижимости — закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости. А за рубежом это REIT, Real Estate Investment Trusts, что по своей сути то же самое.

К достоинствам инвестиций через фонды относят такие:

• Хорошая диверсификация портфеля. Фонды аккумулируют деньги многих инвесторов и в результате имеют возможность держать в своем портфеле большое количество разных объектов, разделяя риски.
• Профессиональное управление. Как минимум управляющие фондов сдают квалификационные экзамены. А сами компании проходят тщательную проверку при получении лицензии, да и в дальнейшем их деятельность отслеживается и контролируется.
• Налоговые льготы в ряде юрисдикций. Например, в России покупатель паев платит НДФЛ один раз при продаже своего пая в фонде. Фактически это только налог на окончательную полученную прибыль.
• Фонды обеспечивают анонимность. Имя инвестора не заносится в реестр собственников недвижимости, а хранится только у специализированного реестродержателя, где он числится владельцем пая, а не конкретных объектов. При этом данные о держателях паев никогда не разглашаются, кроме, конечно, судебных запросов.

Очень часто можно услышать, что продать паи фонда недвижимости проще, чем сами объекты. Не всегда. Легче только в том случае, когда паи обращаются на бирже — есть и такая форма фондов. И еще если эти паи на бирже к тому же ликвидны, тогда да, продать их можно быстро и просто.

Однако в общем виде стоит особо отметить, что ЗПИФы недвижимости — это закрытые фонды, вход в которые возможен во время формирования, а выход — только тогда, когда это указано в инвестиционной документации. Как правило, не раньше, чем через десять и более лет.

Цена входного билета для покупки паев ЗПИФов также оказывается не такой уж и маленькой. Потому что по российскому законодательству для использования подобных инструментов надо получить статус так называемого Квалифицированного инвестора. А для этого надо вкладывать в покупку активов не менее 6 млн рублей. Что меньше, чем покупка объекта напрямую, но все же значительно больше, чем потребовалось бы для выхода на рынок акций или облигаций.

Среди недостатков инвестирования в коммерческую недвижимость через фонды можно отнести следующие. Самое главное: покупая паи фонда, инвестор оказывается полностью отстранен от принятия решений. В результате он рискует деньгами, но сделать сам ничего не может. В ряде случаев это может быть похоже на езду на мотоцикле, но не за рулем, а в качестве пассажира.

За профессиональное управление активами приходится платить. Изначально те же 1-4 процента в год кажутся для кого-то небольшой ценой. Но представим себе, что весь доход от сдачи объекта в аренду в какой-то год составил, например, в результате пандемии, всего 2% от его общей стоимости. И тогда в самом лучшем случае инвестор отдаст половину своей прибыли, а в худшем — еще и окажется в убытке.

А теперь представим себе двух инвесторов. Один из них купил гостиницу в Испании на берегу Средиземного моря, а другой — паи фонда недвижимости одного из крупнейших российских банков. Но случилась пандемия. И тот, и тот инвестор потерпели убытки: и арендные платежи упали, и стоимость объектов снизилась.

Но первый смотрит и видит: стоит перед ним реальный отель столько-то звезд. И думает: это моя собственность. Захочу — приду и буду здесь сам жить во всех этих комнатах. И друзей позову. Но наверняка год на год не приходится, и в следующем будет лучше. Дела еще пойдут.

А что второй инвестор? У него только запись на счету о том, что он является владельцем определенного количества паев, которые на сегодняшний день просели в цене.

Что лучше, коммерческая или жилая недвижимость

И у одного, и у другого вида собственности есть свои достоинства и недостатки. Но все-таки надо понимать главное различие: жилая недвижимость в первую очередь предназначена для проживания, а коммерческая — для извлечения дохода.

Жилую недвижимость можно сдавать в аренду, когда она свободна. Иногда собственники приобретают жилье специально для этих целей. Да, это зачатую выгоднее, чем держать деньги в депозите в банке. Но на сегодняшний день это не самая лучшая идея.

На практике доход от жилой недвижимости редко когда превышает 4-5 процентов. Более того, обычно о такой прибыли говорят собственники, не учитывая ремонт помещения, который обязательно потребуется через пять лет, а то и значительно раньше, зависит от того, как повезет с арендатором.

В итоге коммерческая недвижимость приносит на сегодня прибыли в два-три раза больше. И это серьезная тема для размышления, стоит ли, например, покупать жилой дом за рубежом, который будет пустовать почти весь год от отпуска до отпуска. Или лучше вложить деньги в гораздо более прибыльные объекты, а отпуск провести — в лучшем отеле.

Сколько можно заработать на коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость в настоящее время дает прибыль от 3 до 15 процентов годовых. Конечно, это зависит от того, насколько правильно выбраны объекты для инвестирования. Более высокий процент можно заработать на вложениях в строительство и реконструкцию объектов. Но и риски при этом окажутся выше: а что, если работы не будут закончены вовремя? Где брать деньги, если смета составлена неправильно, и потребуются дополнительные вложения, и так далее.

Несколько проще и надежнее зарабатывать на покупке готовой коммерческой недвижимости с последующей сдачей в аренду. В особенности хороший вариант — когда таким арендатором станет или уже является сетевое предприятие. Например, супермаркет того или иного известного бренда или предприятие быстрого питания, типа MacDonald’s.

Но из-за надежности такого сотрудничества подобные объекты чаще всего и стоят дороже, а прибыль, соответственно, оказывается ниже.

Как рассчитать доходность

В общем виде для того, чтобы рассчитать прибыль от вложений в коммерческую недвижимость, надо взять то, что вы получили за время владения собственности, разделить это на то, что вложили, полученный результат еще раз разделить — на количество лет, и умножить на сто процентов. В итоге получатся годовые проценты, как и принято в инвестициях.

Теме расчета инвестиционной прибыли посвящена отдельная статья на нашем сайте, с формулами и доступными примерами. Здесь же отметим, что доходность зависит от двух составляющих: от того, сколько вложено и от того, какой денежный поток получается в итоге. Причем не стоит забывать о главном правиле финансового мира: чем выше обещанная прибыль, тем выше связанный с ее получением риск.

Российская или зарубежная коммерческая недвижимость

И в российскую, и в зарубежную недвижимость с успехом вкладывают деньги. Да, понятно, что отечественные объекты ближе и кажутся более доступными. Но с другой стороны, всегда имеет смысл рассмотреть и альтернативные варианты. Например, инвестиций в коммерческую недвижимость Испании.

Преимущества инвестиций в зарубежную коммерческую недвижимость:

• Полная защита от возможной девальвации или плавного обесценения национальной валюты. Зона евро считается экспертами едва ли не самая надежная в мире.
• Защита инвестиций от инфляции, которая в Европе близка к нулю. И есть еще и дополнительная защита инвестора: в договоре предусмотрено увеличение годовой арендной платы в соответствии с изменением индексом потребительских цен, в Испании это IPC.
• Низкие процентные ставки по ипотечным займам, не более 2-4 процентов, если часть объекта оплачивается за счет кредита.
• Устоявшееся законодательство, незыблемость частной собственности. Вряд ли где-либо возможно, чтобы собственник потерял что-то без надлежащей справедливой компенсации.
• Нет бесконечных проверок всевозможных уполномоченных органов. Да, существует своя бюрократия, и требуется оформление документов, но это не идет ни в какое сравнение с коммерческой деятельностью пожарных, санитарных врачей, и так далее.
• Капитализация (рост цены объекта) 3-6% в год.

Разумеется, есть и свои сложности, например, такие, как необходимость доказывать банку происхождение денег, предназначенных для инвестирования. Языковой барьер при ведении переговоров. Незнание местного законодательства. Вопросы связанные с эксплуатацией и управлением, приобретенным активом

Но эти и другие трудности вполне возможно обойти с помощью специалистов. Были бы деньги для инвестирования и выгодные предложения. А начать мы рекомендуем с того, чтобы запросить и получить доступ к нашей закрытой базе данных наиболее выгодных объектов коммерческой недвижимости.