Инвестиции в зарубежную недвижимость

Зачем инвестировать в зарубежную недвижимость

Инвестиции в зарубежную недвижимость нужны хотя бы для того, чтобы в один какой-нибудь черный день не остаться без денег. Давайте называть вещи своими именами: кризисы случаются как-то подозрительно часто. Начиная с 1998 года, далее 2007, 2013 и вот теперь 2022.

Ведение бизнеса в таких условиях чем-то даже напоминает азартную игру, где выиграть — это значит, в определенный момент забрать со стола хотя бы часть оставшихся денег. А лучше вообще получить выигрыш и вовремя уйти, что удается, к сожалению, не каждому.  Поэтому каждый новый кризис оставляет кого-нибудь практически без всего.

В результате каждый разумный человек, испытывая давление на бизнес, поздно или рано задумывается над тем, чтобы не держать все свои деньги в «одной корзине» и вообще в одной стране, а вложить хотя бы часть из них куда-то еще. И один из вариантов таких инвестиций, причем достаточно консервативных, может стать покупка недвижимости за рубежом.

Задачи, которые ставят для себя инвесторы

Итак, для чего на самом деле нужны инвестиции в зарубежную недвижимость?

• Для диверсификации портфеля. Причем инвестиции в зарубежную недвижимость дают возможность по-настоящему разделить риски. В отличие, например, от участия в двух разных предприятиях, но в одной стране.
• Недвижимость за рубежом может быть своего рода резервом, стратегическим запасом. Если что-то пойдет не так, то появляется шанс продать ее и начать свое дело с самого начала. Но уже с каким-то стартовым капиталом.
• Запасной аэродром. Конечно, это самый крайний случай, но все мы знаем поговорку, от чего в России и других странах по соседству не надо никогда зарекаться.
• Инвестиции в недвижимость за рубежом могут стать источником пассивного дохода, причем в твердой валюте. Для этого в наибольшей степени подходят вложения в коммерческую недвижимость.
• Наоборот, жилая недвижимость может использоваться для собственного отдыха, например, для проведения отпуска каждое лето в Испании.
• Начиная от определенной суммы, во многих странах покупка недвижимости дает возможность стать не просто туристом, но и желанным инвестором с видом на жительство. И более того, многие предприниматели специально покупают недвижимость за границей для того, чтобы иметь возможность эмигрировать самому или, например, вывести свою семью.

Критерии выбора стран для инвестирования

Страны, популярные для инвестиций в недвижимость за рубежом, как минимум отличаются такими главными критериями:

Первое и главное. Стабильная экономика. Конечно, везде бывают свои проблемы, но к надежным странам все-таки можно отнести большинство «старых» стран Евросоюза и его ближайших соседей. Сюда относятся Великобритания, Германия, Франция, Италия, Испания, Португалия и так далее...

Это страны с надежной национальной валютой, которая не теряет цену из года в год, как, например, турецкая лира. С развитой судебной системой, защищающей собственность. Это страны демократии, где жизнь считается безопасной, и шанс политического или иного преследования невелик или вообще близок к нулю.

Второй немаловажный критерий — наличие программ эмиграции за инвестиции. Они есть у Великобритании, Испании, Португалии, Греции, Мальты, Кипра. К сожалению, этот фактор снижает привлекательность инвестиций в недвижимость таких стран, как, например, Германия.

Очень часто в качестве инвестиций предлагаются объекты в таких странах, как Хорватия, Болгария, Сербия, уже упомянутая Турция и другие. Это замечательные страны во многих отношениях. Но вкладывать в них деньги если и имеет смысл, то на очень-очень отдаленную перспективу.

Так, например, каких-нибудь три-четыре года назад турецкая лира стоила пять лир за евро. Сегодня отношение — более, чем один к десяти. Остается только сделать выводы, на сколько рискованными остаются вложения в турецкую экономику.

Но и в самой Европе страны по своим возможностям и уровню развития далеко не равные. Конечно, в Великобритании люди в среднем живут богаче, чем в Испании, а в Испании — чем в Португалии или Греции. Но здесь уже инвесторы могут выбирать исходя из своих реальных возможностей и планов.

Там, где инвестиции потенциально могут принести больше, порог входа устанавливается выше. В Великобритании для того, чтобы жить не в качестве туриста, необходимо вложить 2 млн фунтов. В Испании — от 500 тыс. евро. А, например в Греции, Турции или Португалии - по 250 тыс. евро.

Какие варианты инвестирования наиболее выгодны

Возможно два подхода в выборе объектов, каждый из которых имеет право на жизнь. И обладает своими достоинствами и недостатками. Или, скажем более мягко, ограничениями.

Инвестор может вложить деньги в зарубежную жилую недвижимость. Это самый популярный вариант, когда приобретается квартира или дом. Например, испанская вилла на побережье Средиземного моря. Или квартира в каком-либо подходящем городе: в Лондоне, в Мадриде, в Барселоне, в Лиссабоне или в Афинах.

На жилой недвижимости можно зарабатывать, если она не используется для проживания самими владельцами. И тогда можно поучать доход, в целом сравнимый от коммерческих объектов.

Большим плюсом жилой недвижимости всегда является то, что она может использоваться и самим покупателем. Например, если он захочет впоследствии переехать жить в Испанию, или перевести в эту страну свою семью. Главное, было бы на что.

Второй вариант — инвестировать в зарубежную недвижимость, но не в жилую, а в коммерческую. Например, в приобретение объекта стрит-ритейла: супермаркета, ресторана, или гостиницы — с целью получения стабильного пассивного дохода от сдачи в аренду.

В долгосрочной перспективе такой выбор даст доход значительно выше, чем покупка квартиры. Но за все приходится платить: в отличие от квартиры или виллы, у собственника не получится использовать такие объекты для своего проживания.

Сколько можно заработать на инвестициях в зарубежную недвижимость

Наш практический опыт показывает, что доходы от разных видов недвижимости получаются примерно одинаковыми, если говорить о рентных платежах. Так, и жилые объекты, и коммерческие приносят в среднем порядка 4-5 процентов годовых на вложенные деньги.

В будущем по ряду причин коммерческая недвижимость принесет, как правило, больше — за счет капитализации, более широких возможностей оптимизации налогов и по целому ряду других причин. Но это только в отдаленной перспективе, на более или менее значительном промежутке времени.

Доход от инвестиций в зарубежную недвижимость обычно состоит из двух частей: текущего рентного дохода и прибыли при перепродаже. Конечно, второе не гарантировано. Но в целом принято считать, что несмотря на периодические «просадки», на длительном интервале времени недвижимость дорожает несколько больше уровня инфляции. И уж точно приносит более высокую доходность, чем деньги на счету в банке.

За последние десять лет недвижимость в развитых странах выросла в цене на 15-30 процентов, при этом стоимость квадратного метра серьезно снижалась во время кризиса 2007 года, затем восстанавливалась, потом вновь слегка опустилась, но не так, как в кризис, из-за пандемии. Сейчас вновь наблюдается рост. В общем, как на фондовом рынке: главное — выбрать правильный момент для входа.

Рекомендации по выбору местных представителей

Для того, чтобы вкладывать деньги в недвижимость за рубежом, наверняка понадобится помощь местных специалистов, агентств недвижимости. В их выборе надо быть крайне внимательными. Хороший агент является в первую очередь консультантом, помощником клиента, а не продавцом, старающимся любой ценой продать свой товар.

Далеко не всем словам заинтересованных сторон можно доверять. Часто агенты, связанные с продавцом недвижимости, могут даже откровенно вводить покупателя в заблуждение. Или, что называется, «играть на эмоциях». Вопрос в том, что далеко не каждый объект, который нравится, одновременно оказывается привлекательным с точки зрения вложения денег. Конечно, если речь идет именно об инвестициях в зарубежную недвижимость, то есть о покупке с целью получения дохода.

Специальные предложения из закрытой базы

В отличие от многих других компаний, Decart Property Partners не является агентством недвижимости в обычном смысле. У нас другие задачи. Наша специализация — именно работа с инвесторами, вкладывающими деньги в коммерческую недвижимость Испании. Мы сами инвесторы, и подбираем наиболее интересные предложения, в которые готовы были бы вложить и сами.

Наши эксперты ежедневно отбирают через специально созданную партнерскую сеть, а также из закрытых источников лучшие варианты коммерческой недвижимости на продажу. В итоге наши клиенты могут получить доступ к эксклюзивной закрытой базе объектов коммерческой недвижимости для инвестирования.