Ипотека в Испании

Требования и условия ипотеки в Испании

Сумма ипотеки

Резиденты Испании или ЕС могут рассчитывать на 70-80% от стоимости объекта, а нерезиденты – на 50-70%. Отсюда вывод: необходимо иметь на руках как минимум 30-50% от стоимости объекта для первоначального взноса. Чем больше эта сумма, тем лучше и тем выше шансы на положительное решение банка.

Ипотека в Испании для иностранцев выдается, как правило, на срок до 25 лет. Резиденты могут получить кредит на срок до 30 лет. В целом срок кредита зависит от возраста клиента. Максимальный – 65 лет. Идеальный возраст заемщика – от 25 до 55 лет.

Платежеспособность и финансовая стабильность заемщика

Банки щепетильно относятся к этому вопросу и проверяют клиентов очень тщательно, оценивая возможные риски. В случае с иностранными гражданами, особенно нерезидентами, проверка проходит еще строже. Заемщик должен предоставить все запрашиваемые банком документы, доказывающие его платежеспособность в долгосрочной перспективе и легальность его источников дохода. Напомним, что, в соответствии с испанскими законами, ежемесячные выплаты по кредиту не могут превышать 35% от суммы регулярного дохода заемщика.

Финансовое учреждение проведет тщательный анализ текущих доходов заемщика и его накоплений, а затем примет решение, выдавать ли ему ипотечный кредит на выбранный объект или же нет. Поэтому к подготовке соответствующих документов нужно отнестись очень серьезно. Кроме того, следует учитывать, что банки с большим довериям относятся к заемщикам, имеющим большой опыт работы и стабильную должность. Рекомендуется, чтобы непрерывный стаж работы составлял не менее 2 лет, а стаж работы на одном месте – минимум 6 месяцев.

Отсутствие долгов и законопослушность заемщика

При принятии решения о выдаче ипотеки банк обязательно ознакомится с кредитной историей заемщика (если она имеется). Хорошая кредитная история в разы увеличивает шансы на положительный ответ банка. Клиент не должен иметь никаких долгов или состоять в черных списках должников на территории Испании. К этому моменту также стоит отнестись очень внимательно: иногда для заемщиков оказывается неприятным сюрпризом то, что он находится в списке должников, например, за какие-то официальные платежи или даже за неоплаченную сумму за содержание банковского счета, о существовании которого он могу уже и забыть.

Счет в банке Испании

Наличие счета в испанском банке – обязательное условие для получения ипотеки в Испании. Именно на него будет переведена сумма на первый взнос, и с него же будет сниматься ежемесячный ипотечный платеж и остальные обязательные платежи: свет, вода, комунидад, налоги и пр. Испанские банки строго отслеживают происхождение средств, поступающих на счет, так что стоит заранее позаботиться о документальном подтверждении этих сумм.

Ставка ипотеки в Испании

В Испании существует три вида ставок по ипотечным кредитам: фиксированные, плавающие и смешанные.

Фиксированные ставки

Фиксированные ставки – это ставки, которые остаются постоянными в течение всего срока погашения ипотечного кредита. Они подойдут тем, для кого важна стабильность. Главный минус фиксированных ставок – они выше плавающих.

Плавающие ставки

Плавающие ставки – это ставки, которые привязаны к индексу Euribor, то есть они растут или снижаются в зависимости от его значения каждые 6-12 месяцев (зависит от политики банка по пересмотру ставок). Плавающие ставки ниже фиксированных, поскольку в настоящее время индекс Euribor регистрирует минимальные значения. Однако никто не дает гарантию того, что он не вырастет в будущем, потянув за собой вверх плавающие ипотечные ставки. Текущее значение индекса Euribor можно узнать здесь.

Смешанные ставки

Как подсказывает само название, эти ставки являются комбинацией фиксированных и плавающих. Как это работает? В течение первых 2-3 лет оплата осуществляется по фиксированным ставкам, а затем – по плавающим.

Каково среднее значении ипотечных ставок в Испании сейчас?

На момент написания статьи среднее значение для фиксированных ставок в Испании составляет 2,83%, а для плавающих – 2,17% (по данным Национального института статистики (INE).

Как взять ипотеку в Испании: процедура по шагам

Процесс получения ипотеки в Испании можно разбить на 7 простых шагов.

• Выбор объекта для покупки.
• Открытие счета в испанском банке (если его у вас еще нет).
• Проведение банковской оценки выбранного объекта недвижимости (обычно 5-10 рабочих дней).
• Подготовка пакета документов (включая присяжный перевод) и отправка их в банк на проверку. В пакет документов обязательно входит договор задатка (contrato de arras), заключенный между продавцом и покупателем. В нем обязательно указывается сумма залога и максимальный срок, в течение которого должна быть проведена сделка. 
• Ожидание ответа от банка (2-5 недель).
• При получении положительного ответа от банка покупатель переводит на счет сумму, покрывающую первый взнос и дополнительные расходы на покупку недвижимости (налоги, гонорар нотариуса и пр.).
• Заключение сделки с оформлением договора купли-продажи (Escritura Publica) и подписание ипотечного договора с последующей регистрацией сделки в государственном регистре.

Документы для оформления ипотеки в Испании

Стандартный набор документов для получения ипотеки в Испании выглядит следующим образом:

• Документ, удостоверяющий личность заемщика. В случае с иностранцами речь идет, как правило, о заграничном паспорте и NIE – идентификационном номере иностранца, который можно получить в консульстве по месту проживания или в местном отделении полиции на территории Испании.
• Договор задатка (резерва недвижимости). На испанском языке он называется “contrato de arras”. В нем в обязательном порядке указывается стоимость объекта, сумма залога и максимальный срок, в течение которого должна быть заключена сделка купли-продажи.
• Подтверждение финансовой состоятельности заемщика (подтверждение доходов). Для российских граждан это, как правило, справка 2-НДФЛ за предыдущий год, а также за истекший период текущего года. Если у вас есть дополнительные доходы, которые вы можете легально подтвердить, это станет дополнительным преимуществом. Можно предоставить сведения о владении недвижимым и движимым имуществом, а также наличии накопительного счета в банке. 
• Выписка со счета. Это может быть выписка с банковских счетов, открытых в родной стране или в других странах. В ней должно быть отражено движение средств за последние полгода или год.
• Выписка из национального бюро кредитных историй, в которой должна быть указана информация о кредитах, оформленных на имя заемщика, или их отсутствии.  
• Если заемщик – владелец бизнеса, необходимо предоставить свидетельство о регистрации компании, страницы документа, где указано, что заемщик является владельцем или совладельцем бизнеса, а также сведения о балансе предприятия за последние 2 года.
• Если покупатель – индивидуальный предприниматель, необходимо предоставить соответствующий документ о регистрации в качестве ИП, а также декларацию 3-НДФЛ за 3 года.

Дополнительные расходы на оформление ипотеки в Испании

К данным расходам относятся:

• Комиссия за открытие ипотечного кредита (до 1,5% от суммы кредита, однако она взимается не всегда).
• Оценка недвижимости банком – около 300 евро.
• Страховка недвижимости – примерно 100-300 евро в год. Является обязательной. Обычно банк предлагает заемщику оформить страховку у него же, однако, согласно испанским законам, принудит его это сделать он не может. Кроме того, банк не имеет права отказать в кредите только по причине того, что заемщик не оформил у него страховку на недвижимость. То есть, теоретически, вы можете оформить ее самостоятельно в любом другом месте, однако на практике все равно оказывается удобнее и выгоднее приобретать полис у того же банка.
• Медицинская страховка заемщика, которая, как правило, оформляется однократно при выдаче ипотеки.

Таким образом, покупка недвижимости в ипотеку в Испании обойдется примерно на 2% дороже, чем без оформления кредита. 

Сроки получения ипотеки в Испании

Обычно при покупке недвижимости в Испании в ипотеку весь процесс с момента подписания договора задатка и до передачи ключей новому владельцу занимает 1˗3 месяца.

Как получить ипотеку в Испании: полезные советы

• Постарайтесь внести максимальную сумму в качестве первоначального взноса. Чем она больше, тем выше шансы на положительный ответ банка.
• Подайте заявку в разные банки. Вполне возможно, что какой-то из них предложит вам лучшие условия. Более того, специалисты рекомендуют проконсультироваться даже в разных отделениях одного и того же банка. Как это ни странно, условия могут отличаться. Здесь играет роль человеческий фактор. Хотя теоретически ипотеку в Испании иностранным гражданам выдают все банки, на практике некоторые из них более, а некоторые менее лояльны к таким клиентам. Есть банки, которые не хотят брать на себя определенные риски, работая с клиентами из России, Украины или Белоруссии, тогда как другие предоставляют им кредиты достаточно легко. Отсюда следующий совет.
• Обратитесь за помощью к профессионалам. Подавая заявку на ипотеку через агентство недвижимости, вы значительно увеличиваете шансы на положительный результат. Дело в том, что сотрудники агентств не только отлично осведомлены об условиях ипотек в тех или иных банках, но и имеют уже налаженные связи с банковскими отделениями, а значит клиент, приведенный ими, будет пользоваться большим доверием.
• Грамотно выбирайте недвижимость. Принимая решение о покупке того или иного объекта в ипотеку, принимайте во внимание тот факт, что банки более охотно выдают ипотечные кредиты на недвижимость, считающуюся ликвидной. На практике банки предпочитают выдавать кредиты на жилье стоимостью от 100 000 евро. Тем не менее, вы должны тщательно рассчитать свои финансовые возможности в долгосрочной перспективе. Надежнее взять в долг у банка меньшую сумму, увеличив первый взнос. Так и шансы на положительный ответ банка выше, и финансовая нагрузка на ваш бюджет в будущем будет ниже. Еще раз напомним: согласно испанским законам, ежемесячный ипотечный платеж не может превышать 35% от получаемого заемщиком дохода.