Итоги 2022 года, обзор мировой экономики и рынка недвижимости

Оптимистическое начало

Пожалуй, ничто не предвещало в начале 2022 года такого развития подобных событий. Мировая экономика в целом и испанский рынок недвижимости в частности — были полны оптимизма. Четвертый квартал предыдущего 2021 года стал поворотным моментом: большинство стран постепенно снимали ограничения, вызванные пандемией коронавируса.

Пожалуй, вся человеческая цивилизация испытывала определенную эйфорию: вновь открывались магазины, рестораны, другие увеселительные и развлекательные заведения. Начал возрождаться туризм. На рынке недвижимости сыграл свою роль фактор отложенного спроса.

В цифрах картина складывалась такая. По итогам 2021 года был зафиксирован рост мировой экономики на 6.5 процентов и самые радужные ожидания на будущее. Но уже в первом квартале 2022 года планы прогнозы пришлось пересматривать.

Основные факторы уходящего года

По данным всемирного банка, уходящий год принесет всего лишь 3.2 процента роста в мировом масштабе. При этом, как обычно, наибольший вклад в этот показатель вносят развивающиеся страны. Итоги наиболее стабильных экономик оказались куда более скромными. А в ряде случаев, вообще отрицательными.

Основными факторами уходящего года были такие:

• Высокие цены на энергоносители и другие ресурсы, тормозящие развитие мирового производства.
• Небывалый в последние годы и даже десятилетия уровень инфляции.
• Нестабильная политическая обстановка, когда сложно предположить, что будет завтра. 

В итоге пока нет повода для оптимизма. По мнению Всемирного банка, рост мировой экономики еще больше замедлится, в целом до всего 2.7% в 2023 году.

Негативные тенденции и их причины

Хотелось бы подчеркнуть, что мы имеет дело со всеобщей тенденцией, затронувшей всю планету, а не какую-то отдельно взятую страну, например Испанию. Основным фактором, который нельзя было не заметить, стала высокая инфляция.

В глобальном измерении ее показатель в 2021 году составлял 4.7%, в 2022 году инфляция поднялась в целом по миру до рекордных 8.8 процентов. А в 2023 году нас ждет некоторое облегчение. Инфляция должна снизиться до 4.1 процента. И это, как говорится, средняя температура по больнице. В глобальном показателе учитываются все страны. При этом не стоит забывать, что где-то и 100 процентов инфляции — жесткая каждодневная реальность. Но в той же Европе она многие годы стремилась к нулю. А в уходящем году в отдельных странах этот показатель перевалил за абсолютно рекордные 10 процентов!

Что привело к такой ситуации? Целый ряд факторов, из которых геополитика — важная, но не единственная причина. Скорее всего, стоит говорить также о последствиях мировой пандемии и бесконечных локдаунов, которые привели к сокращению производства, с одной стороны, и увеличения денежной массы за счет всевозможных дотаций и субсидирования, с другой.  

Основные тренды

По мнению ряда экономистов общая тенденция мировой экономики — переход в стадию стагфляции, то есть ситуации, когда низкие показатели роста, застой в бизнесе будет сопровождаться высоким уровнем инфляции.

Понятно, что рост цен на энергоресурсы влияет не только на увеличение расходов на электричество и отопление конечных потребителей, но и существенно повышает себестоимость производства продукции и услуг. Это приводит в итоге к повышению цен, то есть к инфляции.

В свою очередь население оказывается не готово платить больше и сокращает свои расходы. Снижающийся спрос приводит к вынужденному сокращению выпуска продукции и количества оказываемых услуг, и далее по замкнутому циклу.

Еще одним важным фактором, прямым следствием высокой инфляции, стало повышение процентных ставок. Что в свою очередь еще больше угнетает развитие производства. А также напрямую затрагивает недвижимость из-за изменения условий ипотечного кредитования.

Испанские подробности

Как мы видим, испанский рынок недвижимости столкнулся скорее с мировыми экономическими трендами, чем со своими внутренними проблемами. И даже, можно сказать, проявил определенную стойкость к вызовам, брошенным ему уходящим 2022 годом.

На самом деле, если оценить происходящее в более широкой перспективе, то ситуация складывается такая. Самым тяжелым для Испании оказался период с 2007 по 2013 год. В это время на рынке отмечалось практически непрерывное снижение цен. И лишь 2014 год оказался переломным.

Следующие семь лет рынок рос. За это время цена квадратного метра увеличилась в среднем по стране в  два раза. Лишь в 2020 году отмечалось кратковременное снижение спроса из-за пандемии — 478 тыс. сделок с недвижимостью за год по сравнению с 569 тысячами годом ранее. Но уже в 2021 году, в основном за счет четвертого квартала, этот показатель оказался на уровне 677 тысяч сделок, что выше всех предыдущих лет начиная с последнего докризисного 2007 года.

Само собой разумеется, первой реакцией продавцов на рынке недвижимости в ответ на рекордный уровень инфляции оказалась всеобщая попытка поднять цены. В нашей практике некоторые даже пытались сделать это в самую последнюю минуту перед сделкой. И в итоге — скорее всего, прогадали. Потому что начиная с третьего квартала 2022 года цены на недвижимость в Испании не только не выросли, а наоборот, в некоторых сегментах даже начали незначительно снижаться. Жилая недвижимость в крупных городах просела на 2-3%. Для загородной элитной недвижимости растущий тренд, начавшийся сразу после отмены локдаунов сохранился. И конечно, основным фактором стал рост ипотечных ставок.

Ожидания лучшего

Падения рынка на сегодняшний становится свершившимся фактом. Однако обратимся к цифрам. В действительности снижение стоимости квадратного метра в Испании оказывается, по нашим привычным меркам, скорее символическим. Даже самые отъявленные пессимисты говорят о том, что рынок может дополнительно «просесть» на примерно три процента, если брать по-максимуму. А коммерческая недвижимость, как классический защитный актив, в крупных городах таких как Барселона и Мадрид и вовсе должна расти.

На чем основаны такие прогнозы? Инвесторы ждут дальнейшего роста межбанковской ставки Euribor, которая в декабре 2022 года достигла 2.8 процентов на год, и это очень много по сравнению с практически нулем двумя годами ранее. Деньги для банков стали дороже, и они вынуждены повышать ставки по выдаваемым кредитам, в том числе ипотечным.

И при этом мы знаем, что уровень инфляции, бьющий рекорды в 2022 году, в ближайшем будущем должен снизиться, по прогнозам центральных банков, приблизительно вдвое в ближайшие несколько месяцев.

С чем мы встретим 2023 год

Да, уходящий год для инвесторов был действительно тяжелым. Но сегодняшние показатели все же дают нам повод для умеренного оптимизма. Не в плане того, что все прямо сейчас будет прекрасно, но по крайней мере, есть основания считать, что самое тяжелое время уже в прошлом.

С 2013 года на рынке недвижимости Испании наблюдался рост — вплоть до начала пандемии. 2020 и частично 2021 годы оказались практически потеряны, хотя серьезного падения несмотря ни на что так не произошло. Оживление в конце 2021 и начале 2022 года в итоге могло привести к некоторому состоянию, когда можно сказать, что рынок несколько перегрет.  А сегодняшняя ситуация — вполне закономерная коррекция.

В итоге можно сделать следующий вывод и дать такой прогноз для инвесторов. Тем, кто уже вложил деньги в испанскую коммерческую недвижимость, стоит меньше слушать паникеров и по-прежнему держать позиции. Все, что грозит их капиталу в 2023 году — это 2,5–3 процента временного снижения продажной стоимости портфеля при вероятном росте рентных платежей в соответствии с индексом инфляции (IPC).

А тем, кто пока только думает о покупке — выбирать момент. Потому что как раз на коррекции обычно и стоит заходить в рынок, а когда все растет — обычно уже поздно, сливки окажутся уже сняты теми, кто инвестирует вовремя