Как купить недвижимость в ипотеку в Испании

Сколько можно взять в долг

Сами испанцы иногда берут и все сто процентов средств, необходимых на приобретение недвижимости. Но для иностранцев это не работает. Проблема в том, что у тех, кто недавно оказался в Испании, во-первых, чаще всего нет внутренней кредитной истории. Во-вторых, источники доходов могут находиться за рубежом, а значит, по определению не до конца понятны и прозрачны для европейских банкиров.

Поэтому реальный процент, на который может рассчитывать заемщик, обычно составляет 50 процентов. В редких случаях это может быть 70%, но не больше. Остальную сумму придется вносить самостоятельно.

На какие сроки оформляются займы

Как правило, ипотечные займы в Испании оформляются на длительные сроки, от 5 и до 20 лет, иногда даже на все тридцать лет. В конечном счете максимальный предел зависит от возраста заемщика: предполагается, что с выходом на пенсию доходы сократятся. При желании возможно досрочное погашение кредита, но сделать это можно будет с уплатой дополнительной комиссии.

С другой стороны, надо понимать систему погашения подобных кредитов. С точки зрения математики, когда ипотека выплачивается равными ежемесячными долями, первые годы клиент платит в основном только проценты. А сам заем возвращается впоследствии, ближе к концу срока. Таким образом, слишком длинный ипотечный период так или иначе приводит к слишком большой переплате по кредиту. Даже если это испанский заем, с низкой процентной ставкой.

Как влияет возраст заемщика на ипотеку

Минимальный возраст заёмщика в Испании 20 лет, максимальный 60.

После 45 лет придется предоставлять банку дополнительные гарантии, такие как страхование жизни, пенсионные планы и прочее. Все то, что сможет убедить банкиров предоставить ипотеку на более длительный срок.

От чего зависит процент

Как это ни странно, но процент по ипотечному кредиту в первую очередь зависит не от статуса заемщика. С него банк свои деньги получит так и так, у него недвижимость в залоге. А определяются условия займа — экономической ситуацией, межбанковскими ставками.

На сегодняшний день банк либо берет риски полностью на себя. Тогда процент может быть зафиксирован на весь срок — и как раз составит те самые максимальные 4%. Либо часть этих общеэкономических рисков кредитные организации предлагают разделить с клиентами. В результате банк получает право пересматривать условия с той или иной периодичностью — в соответствии с межбанковской ставкой в Европе.

По такому займу клиент платит меньше, например, 2.5%, но берет на себя риск на случай, если ситуация на рынке изменится. И наконец, третий, компромиссный вариант — когда ставка может быть пересмотрена, но, скажем, раз в пять лет.

Резидентам почти всегда ипотека предлагается на более выгодных условиях. Не редкость, когда банк осогласует им ипотеку в районе 1%

Дополнительные расходы при получении ипотеки в Испании

Покупка недвижимости в ипотеку в Испании, к сожалению, обычно связана с некоторыми дополнительными издержками, которые надо учитывать. Основные из них такие.

• Комиссия за открытие специального банковского счета может составить до 1% от размера займа.
• Обслуживание банковского счета обойдется примерно в 30 евро в квартал.
• Для подачи заявки необходима независимая оценка объекта, которая может стоить в Испании порядка 300 евро.
• Как и в других странах, в Испании необходима страховка жизни заемщика — еще около 400 евро в год.
• Страхование от неуплаты кредита — 2000 евро за первые пять лет. Причем события в третьих странах, а также санкции — страховым случаем не являются.
• Страхование недвижимости, для покупки которого привлекается ипотечный заем, порядок цифр — в среднем около 400 евро в год, зависит от объекта.
• Комиссия ипотечного брокера обычно составляет 0.5-1% от размера займа.

Все эти цифры говорят нам о том, что покупать недвижимость на последние деньги — вряд ли получится. И перед тем, как выйти на сделку, надо тщательно все узнать, проконсультироваться со специалистом и иметь точные данные о том, сколько еще придется заплатить дополнительно.

Какие документы потребуются

Для иностранцев поручители по кредитам в Испании обычно не требуются. И это, конечно, хорошая новость. С другой стороны, доказывать свою финансовую состоятельность придется достаточно серьезно. В пакет документов обычно входят

1. Удостоверение личности — национальный паспорт и NIE – налоговый номер иностранца. Его несложно получить как раз для покупки недвижимости.

2. Предварительный договор купли-продажи, как подтверждение того, зачем требуется кредит.

3. Справка о доходах. Как правило, предоставляются документы за текущий и за весь предыдущий год. Для иностранцев это обычно тот или иной документ с отметкой налоговых органов. Россияне предоставляют форму 2-НДФЛ, украинцы 2-ПДФО и так далее. Разумеется, справки надо будет перевести на испанский.

4. Банковская выписка, подтверждающая доходы, текущие расходы и остаток денежных средств по текущему счету. Обычно просят предоставить выписку за последние полгода или год.

5. Справка с места работы. Составляется на фирменном бланке. В ней должна быть указана должность, средняя зарплата, характер договора — временный или постоянный, форма занятости — полная или частичная, стаж работы на данном предприятии.

6. Если заявитель на кредит — частный предприниматель или владелец бизнеса, то потребуются учредительные документы компании, а также ее отчетность за последние год или два.

Дополнительно иногда банкиры запрашивают выписки из бюро кредитных историй, справки об отсутствии судимости и так далее, в общем, те документы, по которым можно судить о личности заемщика и его финансовом положении.

При предоставлении документов, подтверждающих доход, стоит учитывать один важный аспект: по законам королевства, ежемесячный ипотечный взнос не может превышать 35% всего получаемого дохода.

Что влияет на принятие положительного решения

В этом вопросе, на самом деле, нет ничего личного. Кредитные организации стараются обезопасить свои деньги. А для этого они в том числе собирают статистику по хорошим и плохим клиентам. И эти данные говорят о том, что лучший заемщик — это семейный человек в возрасте от 25 до 45 лет, имеющий постоянную работу, общий стаж не менее 2-3 лет без перерыва, на последнем месте — не менее полугода.

Именно таким заемщикам банкиры и стараются давать ипотечные займы. Хотя с другой стороны, не стоит и преувеличивать риск кредитных организаций: в действительности свои деньги они получают в любом случае. Просто продажа заложенного имущества может занимать достаточно много времени.

Из этого можно сделать вывод, что, если в чем-то клиент не подходит под формальные признаки — тем не менее, всегда стоит попробовать. Не в этом, так в другом банке вполне вероятно, что удастся договориться.

Вообще, как правило разные финансовые организации предоставляют различные условия кредитования. Поэтому рекомендуется подавать запрос на кредитование одновременно в два и более разных банковских заведения. В Испании обычно это: SANTANDER, BBVA, SABADELL и LA CAIXA.  Позже сравнив предложения – выбрать самое выгодное или, как вариант, поторговаться с банком, в котором хотите взять кредит.

Инструкция, как купить недвижимость в ипотеку в Испании

Итак, для тех, кто все-таки решился купить недвижимость в ипотеку в Испании. Действовать надо в таком порядке.

• Первым шагом открывается счет в банке. Без этого невозможно будет двигаться дальше. Тем более, что для неграждан Европы уже это может занять определенное время, и иногда оказывается не самой простой задачей.
• Далее проводится оценка выбранного объекта. Это делают специалисты, процесс занимает одну-две недели, стоит от 300 евро.
• Затем собирается и подается в банк пакет документов, к которому прикладывается в том числе и результат оценки.
• Когда положительное решение принято, можно выходить на сделку. С уже открытого счета оплачиваются налоги, услуги нотариуса, реестра и прочее.
• В итоге подписывается ипотечный договор и заключается договор купли-продажи недвижимости.

И вот, наконец, покупателя можно поздравить — он стал собственником замечательной недвижимости и одновременно — должником испанского банка. А можно, чтобы собственность сама выплачивала (хотя бы частично) за себя ипотеку? Узнать об этом можно, изучив предложения нашего закрытого каталога коммерческой недвижимости. Потому что именно коммерческая недвижимость — как раз и покупается, чтобы приносить деньги.