Как построить свой дом в Испании

Когда стоит строить самому

Начнем с того, что строить самому — действительно, выгоднее, чем покупать готовое. Но срок, на который растянется весь этот процесс, скорее всего, нивелирует все преимущества. Предложения готовых вариантов многочисленны, цены могут существенно различаться, так что всегда можно что-то найти под любой вкус и кошелек. Тем не менее, совершенно очевидно, что строить самостоятельно стоит как минимум в двух случаях

• Заказчик настолько состоятелен и требователен, что его устроит только и исключительно собственный проект дворца, который поразит воображение, потому что ни у кого другого ничего подобного нет и быть не может.
• В будущем заказчик объекта задумывается об открытии своего собственного бизнеса в этой сфере — строить и перепродавать дома или квартиры. Или с самого начала он вкладывает деньги в девелоперский проект, над которым он хотел бы сохранить максимальный контроль. А объект, например отель или многоквартирный дом, возводится с целью дальнейшей перепродажи.

Конечно, никто не мешает и частному лицу построить в Испании свою собственную виллу. Алгоритм действий будет примерно таким же.

Налоги

Еще до первого шага, даже до выбора места строительства, стоит задуматься о налогах. Главный из них — на добавленную стоимость. К сожалению, его так и так придется платить абсолютно на все, до последнего, как говорится, гвоздя.

Но существуют нюансы. Если с самого начала планировать строительство от имени юридического лица, то в дальнейшем НДС удастся вернуть. Кроме того, можно будет закладывать строительные издержки в себестоимость и таким образом сокращать налогооблагаемую базу по всем налогам.

Но есть и один отрицательный момент у строительства от имени компании: если впоследствии по тем или иным причинам понадобится переоформить строение на частное лицо, например, на самого владельца бизнеса или его наследников, то налог на добавленную стоимость все равно заплатить придется. А до этого момента возведенное здание так и будет принадлежать фирме, которую придется из года в год содержать, вести бухгалтерию, сдавать налоговую отчетность и так далее.

Подбор участка

Найти подходящий участок не представляет большой сложности, рынок в Испании развитый. При этом цена будет существенно отличаться в зависимости от места, это главный критерий. Повышает стоимость расположение в больших городах, близость к морю. Еще один важный фактор — наличие коммуникаций. И третье — это рельеф, ровный, холмистый, наклон местности, который существенно может влиять на возможности строительства.

При выборе земли под строительство нужно обязательно разобраться какой тип участка больше подойдет под ваши нужды. В Испании всего их три:

• suelo urbano — земли населенных пунктов, как правило, в черте города, с подъездными дорогами и всеми коммуникациями
• suelo no urbanizable — участки, которые могут быть в будущем включены в населенные пункты, но строительство потребует утверждения плана застройки
• suelo urbanizable — земли сельскохозяйственного и другого специального назначения, такие как рудники, исторические территории и прочее. Потенциально возможно получение разрешение на строительство отдельного здания, но это в ряде случаев это бывает непросто. Есть ограничения на типы строений

Поиск можно вести как самостоятельно, так и воспользоваться помощью профессиональных агентов, например, из Decart Property Investments, которые подберут и предложат наиболее интересные и подходящие под запрос клиента варианты.

Оформление покупки

Покупка недвижимости в Испании проходит в несколько этапов. В начале подписывается предварительный контракт (аррас) и вносится депозит, как правило не превышающий 10% от общей стоимости участка. Затем за один-два месяца собираются документы и готовится сделка. Далее происходит оформление, сначала у нотариуса, потом регистрация в государственном реестре.

Для проведения сделки от покупателя потребуется оформить NIE – идентификатор иностранца в Испании. Открыть счет в банке, предварительно подтвердив законность происхождения вкладываемых в покупку средств.

Если сделка будет оформляться на юридическое лицо, созданное в Испании, то первоначально придется заплатить НДС в размере 21%, но его можно будет вернуть впоследствии. В случае оформления сделки на физическое лицо покупатель должен будет заплатить, как и в случае с жилой недвижимостью, налог на переход права собственности (ITP). Размер налога зависит от автономии, и в Каталонии, например, составляет 10%

На практике процесс окончательного оформления документов в общем итоге займет около трех месяцев.

Подготовка предварительного проекта

Для начала строительства потребуется получение специальной лицензии — разрешения на строительство, без которой в Испании ничего возводить нельзя. Для того, чтобы подать на него документы в местный муниципалитет, понадобится предварительный проект.

Такой проект может выполнить испанское архитектурное бюро. На первоначальном этапе понадобится лишь общий проект, сама конструкция и внешний вид здания, без деталей внутренней отделки и прочего. Обойдется выполнение этой работы примерно в 5–10 тыс. евро в среднем — за виллу, само собой разумеется проект многоквартирного дома стоит дороже.

Согласование документации

Рассмотрение проекта местными властями обычно занимает от трех месяцев до года. Это Испания, и многое здесь решается не так быстро, как хотелось бы.

Если вопросов к проекту не возникло, то выдается лицензия на строительство, которая является платной. Стоимость определяется в 4% от предполагаемой цены готового здания. Причем рассчитывается она чиновниками на основании своих собственных нормативов и формул.

Как пример можно сказать, что лицензия на строительство коттеджа или виллы площадью в 300 квадратных метров может быть оценена, например, в 500 тыс. евро и обойдется около 20 тыс. евро. Но зато, получив на руки документы, можно, наконец, приступать к строительству.

Окончательный проект и смета

Обычное преимущество в строительстве собственных домов на территории бывшего СССР - возможность сэкономить на исполнителях, на рабочих, которых, по большому счету, можно пригласить откуда угодно, из любой страны победнее, с кем только удастся договориться. Эту идею в Испании лучше оставить сразу, так как привлечение на стройку нелегалов, если поймают, а скорее всего, так и будет, приведет к огромным штрафам, если не к уголовной ответственности. Тогда уж лучше точно спокойнее и выгоднее купить что-то готовое.

А если идти по правильному пути, то следующий шаг — заказывать полноценный детальный проект будущего здания, возможно, в том же архитектурном бюро, и далее искать подрядчика на строительство.

Выбор подрядчика

С готовым проектом можно обратиться в несколько строительных организаций и запросить у них смету, за сколько они готовы реализовать пожелания заказчика. Как правило, обращаются сразу в две-три компании и выбирают ту, которая предложила лучшие условия.

Возможно, и на этапе окончательного согласования сметы было бы неплохо еще раз обратиться к архитекторам, авторам проекта, для проверки, насколько все правильно учтено и подсчитано. Чтобы впоследствии дополнительные расходы оказались не такими большими.

Ожидание результата

После того, как все согласовано, можно, наконец, подписать контракт и начинать ждать результата. Если судить по отзывам тех, кто уже прошел этот путь, испанские строители, впрочем, как и везде в мире, не всегда бывают торопливы. Иногда случаются и нарекания по качеству, недоделки устраняются.

И все же в целом строительством в Испании занимаются в основном люди подготовленные, или по крайней мере, профессионалы контролируют процесс. Поэтому совсем ужасное качество, как в странах, где на стройках используется самая дешевая из возможных рабочая сила, в Испании встречаются редко.

Инвестиции в строительство

Альтернативный вариант самостоятельного возведения зданий — инвестирование в строящиеся объект. Да, в Испании развита продажа недвижимости на стадии строительства. При этом инвестор несет значительно меньше рисков, чем представляется.

Дело в том, что обычно, из сложившейся практики, объект оплачивается частями, по мере его возведения. А когда застройщик возводит, скажем, многоквартирный дом, банки блокируют часть денег, перечисленных покупателями, до выполнения определенных этапов. То есть сам рынок организован так, что испанским девелоперам приходится строить дома, а не возводить финансовые пирамиды.

Сколько же можно заработать на инвестициях в строительство? Если использовать дополнительное банковское финансирование сделок, то многим нашим клиентам удается получить прибыль аж до 15–20% годовых в валюте. Но, конечно, все равно надо понимать, что такой бизнес считается более рискованным, чем, например, покупка объекта стрит-ритейл с арендатором и подписанным договором аренды еще на десять лет вперед, где стабильный ежемесячный доход фактически гарантирован.

Для тех, кто интересуется покупкой земли под строительство или готов рассмотреть варианты инвестиций в строящиеся объекты, предлагаем обращаться к нашим экспертам.