Сколько и как заработать на новостройках в Испании

Особенности испанского девелопмента

Заработать на новостройках в Испании абсолютно также, как, например, в крупных городах России или другой стране, не получится. Рынок девелопмента в Испании имеет свои существенные отличия. Для наглядности этого приведем хотя бы один факт: практика показывает, что возведение собственного дома по своему проекту обходится в среднем в два раза дороже, чем купить что-то уже готовое и выставленное на продажу.

Но почему так происходит? Неужели строительство в Испании не выгодно? Вовсе нет, просто, когда речь идет о целом поселке, то компаниям удается сэкономить на масштабе. Чтобы понять это, надо иметь представление о строительстве в Испании. Прежде всего, бюрократические процедуры. Оформление документации занимает примерно столько же времени, сколько само возведение зданий. Порядок прохождения инстанций начинается с того, что заказывается предварительный проект именно в местном архитектурном бюро. Затем необходимо обратиться в муниципалитет или мэрию за разрешением на строительство. Именно эти два этапа и занимают в среднем от полугода до полутора-двух лет.

Есть ли возможность зайти и занести, как многие привыкли, подмазать и поехать, запустить строительную технику? Конечно же, нет. В абсолютно большинстве случаев такое не получится, откровенной открытой коррупции в Испании не существует. Но и здесь есть свои тонкости.

Надо понимать, что во многих районах Испании строительная сфера — это довольно узкое сообщество, где профессионалы на рынке друг друга знают, и многие участники находятся в дружеских и даже родственных связях.

Поэтому не стоит удивляться, что проекты проходят согласование значительно быстрее, если они разрабатываются своими архитекторами, а затем реализуются известными в местных кругах подрядчиками.

Еще одна особенность, на которую хорошо знают те, обращают внимание, многие, кто ведет бизнес в сфере новостроек в Испании — узкая специализация компаний. Здесь нет того, что у нас принято называть вертикально интегрированными холдингами. То есть, когда одна структура владеет всем на свете, от местного ЖБИ до фирмы, устанавливающей счетчики на воду.

Ничего подобного, помимо независимых архитекторов и частных дизайнеров, в проектах участвуют множество специализированных крупных и мелких предприятий. А роль застройщика — как раз и сводится к тому, чтобы свести всех в одном месте в нужное время и создать с их помощью конечный готовый продукт.

Поэтому как правило, когда мы получаем предложение «под ключ», то мы имеем дело именно с организатором строительства, у которого уже налажено взаимодействие с целым рядом исполнителей. В Испании таких предпринимателей называют промоторами, от испанского promotor или спонсор. При этом promotor, довольно часто для реализации девелоперских проектов кредитуется. Раньше, когда долгие годы ставка ЕЦБ была нулевая, все пользовались банковским плечом. Последние несколько лет более выгодно стало привлекать инвесторские деньги. По сути, для инвесторов в недвижимость в Европе открылось еще одно окно возможностей.

Для понимания экономической целесообразности тех или иных инвестиций озвучим конкретные цифры 2023 года. Если объект стрит-ритейла с арендатором в прошлом году среднем, после уплаты налогов, приносил инвестору 3,5% годовых, то банковские депозиты, достигли в некоторых банках 4% И это не мудрено: ключевая ставка впервые с 1999 года  достигла  в Испании значения 4,5%, не дотянув до абсолютного рекорда всего 0,25%.

Что самое важное в проекте

Когда проект уже реализован, красивые виллы выстроились вдоль моря, и ждут своих покупателей, начинается самое интересное. Девелоперы редко продают результат своего труда самостоятельно. Как правило, вокруг них формируется круг избранных агентств недвижимости, роль которых как раз и сводится к профессиональному продвижению продукта и продаже его конечным пользователям.

Но давайте представим себе, как это работает на самом деле. Агентство недвижимости имеет давно сложившиеся отношения с рядом девелоперов, которые периодически выставляют что-то на продажу и таким образом пополняют их базу данных объектов. Контакты налажены, репутация известна.

Даже если новый участник рынка и зайдет на площадку, все в конечном счете в этой жизни сводится к людям. Обычная ситуация, потенциальный клиент связывается с агентом и размещает заявку. Что ему порекомендуют в первую очередь? Конечно, риэлтор тоже человек, и предложит в первую очередь, даже не задумываясь над этим, не что-то новое, а то, что лучше знает. От тех застройщиков, с кем он уже неоднократно имел дело и, скорее всего, уже получал свою неплохую комиссию на выходе.

Таким образом, получается, что с точки зрения продажи выгоднее быть старым и известным девелопером, несмотря на все свои недостатки, чем молодым и новым.

Какие проекты окупаются

Самое главное в любом девелоперском проекте, не считая сроков исполнения — выгодно продать его, когда он будет окончен. Или сдать в аренду, в зависимости от поставленных бизнес-целей. В этом плане, конечно, Испания — не исключение.

А что является главным фактором при продаже, помимо самого-самого главного — места? Конечно, цена. Из чего она складывается? Предлагаем просто, без бухгалтерских книг, представить себе и сравнить варианты себестоимости. Предположим, некто берется построить на продажу один, два, или даже три виллы, допустим даже, что одну он надеется оставить себе. Для этого необходимо создать проект у архитекторов, согласовать его, найти исполнителей-подрядчиков, закупить материалы, и так далее.

А теперь сравним это с тем, что получается у испанских девелоперов с многолетним стажем и масштабом строительства. Что нам стоит, как говорится, дом построить? Берется всего несколько проектов, обычно не более трех на весь поселок, да еще и не факт, что тот же вариант уже не использовался ранее в другом районе. То есть расходы на разработку сведены к минимуму. Готовится документация по сохраненному шаблону документов. И отправляется единым пулом в местный муниципалитет на согласование.

Затем закупаются материалы — подписывается длительный контракт на поставку цемента прямо с завода, скажем, сразу на год. Закупаются оптом комплектующие. И каскадным методом несколько бригад начинают возводить одно за другим индивидуальные виллы — самым что ни на есть типовым, годами отработанным способом.

Для кого реализация проекта обойдется дешевле? Практика показывает, что во втором случае цена на выходе может оказаться в разы ниже. И как в результате сможет с таким девелопером конкурировать тот, кто «сам себе режиссер» - со своими двумя-тремя домами?..

Подводные камни заработка на новостройках

Многие думают, что их прежний опыт девелопмента у себя дома — окажется столь же полезным и в Испании. Но за счет чего чаще всего удается выезжать застройщикам в России и других странах? Как правило, три составляющие.

Во-первых, что греха таить, коррупция, которая позволяет эффективнее решать вопросы, чем это получается у конкурентов, не имеющих нужных связей: получать перспективные участки под строительство, избегать торги, менять целевое назначение, быстрее проводить документы по инстанциям и пр..

Во-вторых, экономия на исполнителях. Когда в качестве строителей у многих получается привлечь гастарбайтеров подешевле. А то и не заплатить им вовсе.

И в-третьих, сэкономить на материалах.

На практике ни один из этих способов в Испании не сработает. Рассмотрим эти факторы по порядку. Прямой коррупции — заходи и плати — в Испании точно нет. Если попробовать предложить, то скорее всего, такой застройщик только наживет себе неприятности.

Абсолютно надо исключить идею — привести своих строителей, из дома, из глубинки, из другой страны и так далее. Нелегальные рабочие обязательно всплывут, и штраф будет такой, что однозначно выгоднее окажется нанять самих испанцев. А официальное разрешение на привлечение рабочей силы — в Испании никто не даст, у самих безработица немаленькая. Есть, конечно, на рынке уже готовые «славянские бригады», среди которых попадаются вполне достойные и ответственные строители. Но понять кто есть кто - можно лишь на практике. Поэтому если у вас отсутствует опыт реализации подобных проектов

И наконец, последнее, но не менее важное. В Европе все в достаточной степени забюрократизировано, и к стандартам относятся весьма и весьма серьезно. Это в первую очередь касается вопросов пожарной и другой безопасности, а также — проблем экологии. Все новые дома проходят сертификацию в соответствии с требованиями энергосбережения и так далее. Не стоит забывать и об архитектурных нормах, особенно в таких городах, как Барселона, где чуть ли не в каждом квартале есть исторические здания. Можно ли при этом существенно сэкономить на материалах? Скорее всего, вряд ли.

Сколько можно заработать на новостройках

И все же, несмотря на все эти ограничения и проблемы — стройки движутся. И причем этот сектор сейчас очень даже растет. В среднем примерно на 7 процентов в год после пандемии, если посмотреть по статистике.

Сколько же может заработать инвестор, если вкладывать деньги в девелоперские проекты? Конечно, гарантированной нормы прибыли не существует, но процент значительно, в разы больше, чем если держать деньги в банке.

Золотые годы девелоперов (2013-2020-е гг.) остались в прошлом.  Тогда строительство совпало с бурным ростом рынка недвижимости, возвращающегося к нормальным ценам после ипотечного кризиса 2008 года. В то время девелоперы спокойно получали по 50% прибыли на вложенные в проект инвестиции. А если еще и с лицензией повезет, так и все 60–70%. 

Последние реализованные нами кейсы показывают, что инвестиции в строительные проекты приносят нашим клиентам как максимум 30–40%, редко 45% процентов с одного проекта.

Почему новостройки выгоднее, чем готовые объекты? Здесь все просто: у них есть дополнительный фактор, формулирующий третью статью доходов. Как у любой недвижимости, зарабатывать можно на росте цены со временем и, когда объект завершен — на его аренде, это два обычных источника. Но есть и третий. То, что люди могут получить уже сегодня, для них стоит больше, чем то, что будет завтра. Поэтому всегда остается некоторая справедливая разница в цене — в зависимости от срока, оставшегося до сдачи здания в эксплуатацию.

Вот на этом ожидании — как раз и зарабатывают те, кто инвестирует в девелопмент: они инвестируют и готовы ждать, как правило, в районе двух-трех лет, чтобы выгодно продать объект и получить прибыль. Здесь все просто и честно, поэтому и получается, что вкладывать в новостройки выгодно.

Напрямую или через посредников

Из этой статьи должно быть понятно, что прийти, увидеть и победить на рынке девелопмента не получится. Здесь особо нет места для новых участников, а вот инвесторам всегда рады. Каждый застройщик мечтает получить нового клиента, привлечь покупателя и готов всеми силами расхваливать свой проект.

Именно поэтому, если не иметь опыта в Испании, самостоятельно разобраться в предложениях практически невозможно. Надо знать особенность и специфику рынка. Чтобы готовый дом не оказался в итоге — значительно дороже тех, что предлагаются в округе. Чтобы возведение объекта не превратилось в долгострой, потому что, если обычный покупатель, допустим, еще может как-то потерпеть, но для инвестора время — это и есть его деньги.

Чтобы все это собрать в единое целое, получить нужную информацию — именно для этого настоятельно рекомендуется воспользоваться услугами независимого от предлагающей стороны риэлтора. Прежде всего, как опытным консультантом, а не посредником.

Как действовать, практическое руководство

Итак, подведем практические итоги и сделаем выводы. Зайти на рынок новостроек Испании просто потому, что кто-то когда-то в этом имел опыт у себя дома, скорее всего, не получится. Риски слишком велики, и можно наверняка сказать, что такой самонадеянный новый застройщик сначала получит убытки и набьет себе не одну шишку прежде, чем в будущем или уйдет с рынка или чему-то научится и освоится.

Вкладывать в новостройки, зарабатывать на девелопменте в Испании можно, и не хуже, чем в других странах, получая прибыль в твердой европейской валюте. Но делать это надо профессионально, с опытными консультантами, которые разбираются в рынке.

С чего начать? Оставить нам свою заявку, и у нас, конечно, есть несколько наиболее интересных вариантов для инвестирования в девелопмент в Испании для тех, кому это интересно.