Сравнение коммерческой недвижимости в России и в Испании

Ситуация в России

Согласно аналитическим данным журнала Forbes, в прошлом 2021 году самым перспективным и быстро растущим сегментом коммерческой недвижимости в России, в частности, в Москве, считались склады. Стоимость аренды постоянно росла, новых зданий и сооружений вводилось недостаточно, ощущался явный дефицит площадей.

Однако после известных событий ситуация коренным образом изменилась. Признанный эксперт в области недвижимости Knight Frank Russia приводит такие данные. В первой половине 2022 года 464 тыс. кв. м качественных складских помещений, обычно сдаваемых по договорам прямой аренды, пустуют. И еще 242 тысячи субарендных помещений. Это соответствует 2.2% и 1.2%, в сумме 3.4% площадей, доступных в столице.

Надо понимать, что речь идет о действительно качественных помещениях, которые изначально предназначены под склады. Скорее всего, в самостийно организованных местах, которые не поддаются точному учету, ситуация обстоит еще хуже.

Аналитики утверждают, что объем доступных площадей в Москве вырос с начала года в общей сложности в восемь и более раз, и ни о каком дефиците больше речи не идет вообще. Арендные ставки перестали расти. И рынок ожидает их дальнейшего снижения до уровня 5300-5400 рублей за квадратный метр. За год падение может составить от 2 до 4%, если ситуация не изменится. Многие арендаторы уже сейчас предоставляют скидки в надежде удержать существующих клиентов.

Складские помещения — это фундамент, то основание, на котором строится дальнейший бизнес. В ритейле ситуация выглядит не менее печально. Массовый уход мировых брендов в первой половине 2022 года привел к тому, что в торговых центрах существенный процент помещений пустует, предприятия закрыты — по крайней мере, пока их владельцы решают вопрос с параллельным импортом. В общем, скажем прямо, ситуация достаточно безрадостная и пока бесперспективная.

Что касается цен на покупку коммерческой недвижимости в России, вряд ли стоит ожидать снижения цен в условиях высокого уровня инфляции. Когда все дорожает, недвижимость, являющаяся товаром, дешеветь не может. Однако и рост цен на объекты коммерческой недвижимости сейчас почти наверняка окажется ниже уровня инфляции. То есть вложение денег в объекты лишь частично покроют инфляционные убытки, помогут сохранить часть денег, но не все, а о прибыли говорить вряд ли приходится вообще.

Коммерческая недвижимость в Испании

Ситуация в Испании значительно лучше, но справедливости ради надо сказать, что она тоже не безоблачная, хотя с солнцем, голубым небом и с морем здесь все в порядке. Тем не менее, сложная геополитическая ситуация в Европе плюс конфликт в Африке из-за Западной Сахары, все это вместе приводит к высокой цене на энергоносители и влияет на инфляцию.

По последним данным, Банк Испании ожидает рост ВВП в 2022 году в размере 4%, а последний прогноз по инфляции на ближайший год — 8.2%. Что для зоны евро является очень высоким, рекордным показателем.

В 2020-21 годах бизнес столкнулся с новой реальностью. Инвестиции в онлайн торговлю выросли за этот период более, чем на 250% и достигли рекордных 1.4 млрд евро.

В этот же период туристическая отрасль испытывала существенные трудности, и многие владельцы отелей оказались вынуждены выставить их на продажу. Однако во второй половине 2021 года ситуация начала улучшаться, и общий объем инвестиции в эту сферу резко вырос до 995 млн евро — это оказался один из лучших результатов за последние 15 лет.

Спрос на коммерческие объекты в целом переместился в качественные помещения, ближе к премиум-классу, с уже заключенными договорами аренды. Текущая доходность на объекты стрит-ритейл находятся сегодня на уровне 4.5-5,5% годовых.

Выводы, где лучше держать деньги

Казалось бы, текущая доходность в Испании также, как и в России, оказывается ниже инфляции. Но здесь есть некоторая существенная разница.

Во-первых, в Испании цены номинированы в валюте, в евро. Таким образом, при инвестициях в этой стране мы заранее отрезаем одну из составляющих риска: возможность девальвации в любой момент. И это очень важно особенно сегодня, когда все, включая Банк России, признают курс рубля завышенным.

Таким образом, несложно посчитать, что будет с инвестиционным портфелем, если рубль подешевеет относительно других валют. В таком случае любые вложения в коммерческую недвижимость в России в рублях заведомо окажутся убыточными по отношению к евро. И наоборот, инвестиции в евро дадут прибыль при переводе в рубли за счет курсовой разницы. У кого-нибудь есть сомнения, что именно так и и произойдет?

И второй момент. В Испании на волне растущей инфляции собственники тут же практически поголовно начали повышать стоимость своих предложений. В нашей практике мы даже столкнулись с тем, что некоторые выставили жесткий срок на время заключение сделки и запросили 20 и более процентов повышение цены объектов в будущем, если не состоится в оговоренный период времени. Таким образом, рынок коммерческой недвижимости уже реагирует на инфляцию, и в ряде случаев этот рост может в перспективе даже превысить уровень инфляции, хотя и далеко не везде.

В-третьих IPC, испанский статистический показатель инфляции, как правило заложен в договоры аренды. И ставки в соответствии с ним пересматриваются с той или иной периодичностью, обычно каждый год. В результате и собственник, и арендатор имеют определенные гарантии.

Почему это возможно в Испании, но ничего подобного не будет в России сегодня? Просто, потому что в Испании происходит рост экономики. И это воздействует на стоимость коммерческой недвижимости как фактор ожидания увеличения доходов в будущем.

Практические шаги

Главный вывод заключается в том, что хранение активов в рублях на сегодня практически со стопроцентной вероятностью приведет к убыткам в результате инфляции и девальвации. С инфляцией перевод денег в Испанию может справиться, а может и нет, но точно защитит от падения цены национальной валюты.

С другой стороны, именно сейчас в России сложилась такая ситуация.

• Выгодный курс для обмена рублей на доллары и евро, который долго не задержится.
• Банки повсеместно вводят тарифы на хранение валюты на счетах.
• Постепенно усложняются международные трансакции.

Все это говорит о том, что сегодня самое время хотя бы часть денег вывести в Испанию как в более безопасную гавань. И если такое решение принято, надо успеть воспользоваться благоприятным моментом — пока это еще вообще возможно.

Для тех, кого заинтересовало такое предложение, приглашаем обратиться к нашим экспертам и прямо сегодня получить доступ к нашей закрытой базе данных объектов в Барселоне.