Что такое коммерческая недвижимость

Определение коммерческой недвижимости

Итак, коммерческая недвижимость — это здания, сооружения, земельные участки, предназначенные для той или иной коммерческой деятельности, то есть для извлечения дохода. Коммерческая недвижимость принципиально отличается от жилой недвижимости, которая предназначена в первую очередь для проживания, а, для сравнения, производственная деятельность в жилых помещениях по закону запрещена.

И тем не менее, граница между коммерческой и жилой недвижимостью в некоторых случаях может оказаться весьма условной. Например, к какой категории правильнее отнести апартаменты, изначально построенные для сдачи в аренду посуточно? А если часть из них используется для постоянного проживания, а другая — под офисы?

Там, где купля-продажа недр разрешена по закону, к коммерческой недвижимости относятся также участки месторождений. А еще, просто для справки, по принятым в ряде стран нормам, к коммерческой недвижимости, как это ни удивительно, могут относиться самолеты коммерческих авиалиний и морские суда, предназначенные для бизнеса, например, перевозки грузов, пассажиров, организации круизов. Но такими объектами, разумеется, занимаются специалисты других категорий, так как требуются иные навыки, чем для работы со зданиями, сооружениями и земельными участками.

Виды коммерческой недвижимости

Рассмотрим виды традиционных объектов, относящихся к коммерческой недвижимости, более конкретно. Как правило, профессионалы рынка выделяют следующие категории.

• Офисная недвижимость — это офисы, офисные здания, деловые центры и комплексы. Сюда же можно отнести набирающие популярность «бизнес инкубаторы» и прочие площадки, если компании физически собираются под одной крышей или в ряде связанных между собой строений, как, например, в Сколково.
• Торговая недвижимость — помещения под магазины и целые торгово-развлекательные комплексы, рынки.
• Индустриальная недвижимость — производственные помещения, цеха и целые заводы. К этой же категории принято относить склады, логистические центры.
• Социальные объекты — от  медицинских центров до стадионов и аэропортов. Не все из них могут свободно покупаться и продаваться, но в некоторых случаях сделки с ними тоже возможны.
• Помещения свободного назначения — как правило, это кафе, рестораны, клубы, гостиницы и прочее. Сфера применения этих объектов может достаточно свободно меняться.
• Апартаменты — помещения, находящиеся, как уже понятно, где-то на стыке категорий жилой и коммерческой недвижимости. И все же, так как они в первую очередь предназначены для извлечения доходов от аренды, апартаменты принято относить к коммерческим объектам.

Что объединяет все эти виды недвижимости? То, что все они предназначены для ведения разного рода бизнеса, то есть для зарабатывания денег.

Основные участники рынка коммерческой недвижимости

Рынок коммерческой недвижимости — это как живой организм, в котором есть важные составные части, органы, каждый из которых выполняет свою важную для всей системы функцию. А деньги играют роль своего рода кровеносной системы.

Начнем с самого начала и разберемся, кто есть кто на рынке коммерческой недвижимости.

• Девелоперы — это те, кто являются инициатором проекта, рассчитывают его будущую эффективность, находят инвесторов, приобретают земельные участки, нанимают архитекторов, застройщиков, а в дальнейшем доводят объект до передачи в эксплуатацию собственникам.
• Застройщики — те, кто занимаются реализацией проекта. Конечно, выделение застройщиков отдельно от девелоперов — в некотором роде условность. На Западе это, как правило, одно и то же лицо. Однако, например, на российском рынке принято делать именно так. Застройщик — это своего рода генеральный подрядчик, который сводит воедино — сбор и подготовку документации на строительство и наем конечных исполнителей.
• Строители — это единственная категория, которая что-то делает своими руками среди всех. Они возводят объект по поручению и под контролем застройщика.
• Инвесторы — частные лица и организации, которые вкладывают деньги в проект на разных стадиях его реализации. Инвесторы могу участвовать в деле на этапе строительства или, наоборот, приобрести долю в готовом здании. Среди инвесторов особую роль играют инвестиционные фонды, вкладывающие больше всего денег в крупные проекты.
• Собственники — предприятия и частные лица, которым принадлежит объект коммерческой недвижимости. В ряде стран для того, чтобы состоялось оформление прав собственности, здание должно быть достроено и официально введено в эксплуатацию. А до этого момента будущий собственник вынужден довольствоваться предварительным документом в той или иной форме, дающим ему право стать владельцем объекта в будущем.
• Арендаторы — организации и частные лица, которые платят за временное использование объекта коммерческой недвижимости.
• Агенты, консультанты, посредники — те, кто, скажем так, качает кровь всей этой системы: находит инвесторов и подбирает участки земли для девелоперов, ищет арендаторов для собственников и так далее. Можно скромно сказать, что агенты -  само сердце...

Роли на рынке коммерческой недвижимости могут совмещаться. Например, как мы уже отметили, девелопером и застройщиком может быть одна компания. Или собственник сам эксплуатирует свое помещение, являясь одновременно и владельцем, и, условно говоря, арендатором.

Тем не менее, надо всегда разделять эти функции, потому что таким образом появляется более объективное понимание ситуации и возможность выбора. Например, есть помещение под магазин. Что с ним сделать, открыть торговую точку самому или сдать в аренду? А что и когда выгоднее на практике?

Как зарабатывать на коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость может приносить два вида дохода: текущий, от эксплуатации, и окончательный, как разница между ценой покупки и продажи объекта. Если сравнивать с рынком ценных бумаг, то коммерческую недвижимость проще всего сравнивать с облигациями: арендные платежи, текущие доходы — это купоны, а результат продажи похож на доходность к погашению. С одной лишь разницей — в действительности, окончательную стоимость объекта никто заранее не знает.

Будущая цена здания или сооружения, или участка земли, используемых для коммерческой деятельности, как раз и определяется теми текущими доходами, которые они могут генерировать прямо сейчас и в будущем. Эта прибыль должна быть выше, чем ставка по депозиту в банке. Иначе инвесторам не будет смысла вкладывать деньги в объекты.

Но на сколько выше? Прибыль должна оказаться достаточной, чтобы как минимум компенсировать расходы на оформление сделок, а также покрыть риски, связанные с конъюнктурой рынка недвижимости, с его ликвидностью, и так далее.

В наше время доходность определяется свободно в рамках рыночных отношений. И в результате вкладывать деньги в коммерческую недвижимость действительно выгоднее, чем просто держать их в банке. В особенности, при низких ставках в Европе.

Перейдем к конкретике. Есть два главных способа заработка на коммерческой недвижимости. Первый — приобретение объектов на этапе строительства. Тогда доход создается за счет приближения срока сдачи в эксплуатацию и начала извлечения текущих платежей.

Этот вариант может принести больше прибыли, но связан с определенными рисками. Такими, например, как задержки сроков и даже вообще банкротство девелоперов, застройщиков или получивших авансовые платежи подрядчиков-строителей.

Второй способ — приобретение готового объекта с последующей сдачей его в аренду. Вариант значительно менее рискованный, хотя и не сулящий такой большой прибыли. В таком бизнесе тоже есть свои нюансы. Зачастую инвестору проще и лучше, и даже выгоднее заплатить специалисту за сопровождение, текущую эксплуатацию и обслуживание.

Достоинства и недостатки рынка коммерческой недвижимости

Начнем с минусов. Всегда надо помнить, что в мире финансов бесплатного сыра не бывает, и каждой высокой прибыли противопоставляется соответствующий рыночный риск. Если рынок коммерческой недвижимости предлагает более высокие проценты, чем депозиты в банках, то за этим стоит ряд моментов.

Цены на коммерческую недвижимость могут как расти так и падать на определенных интервалах времени. Спрос арендаторов может увеличиваться или сокращаться. Да, возможно, если бы мы имели бесконечный запас времени, то в итоге объект бы подорожал. Но по закону подлости, это не обязательно произойдет именно тогда, когда нам в будущем могут понадобиться деньги.

Еще один важный момент, на который стоит обратить внимание — это ликвидность объекта. Зачастую недвижимость сложно или вообще невозможно продать быстро без существенного снижения стоимости.

А теперь к плюсам. Именно в этом, пожалуй, коммерческие объекты имеют явное преимущество перед жилой недвижимостью: их не покупают и не продают на эмоциях. Нет необходимости искать и ждать того покупателя, который оценит вариант исходя из своих личных предпочтений.

Коммерческая недвижимость всегда имеет определенную цену просто потому, что она способна генерировать доход. Ничего, как говорится, личного, это просто вложение денег ради получения прибыли. Выше прибыль — больше цена, меньше — стоимость снижается.

Самым главным плюсом инвестиций в коммерческую недвижимость является более высокий доход по сравнению с банковскими вкладами. А если сравнивать с вариантом покупки жилья для дальнейшей сдачи в аренду, то на коммерческих объектах обычно удается заработать в два, а то и в три раза больше прибыли.

Коммерческая недвижимость за рубежом на примере Испании

Мы профессионалы и выбрали своей главной сферой деятельности рынок коммерческой недвижимости Испании. Почему мы как эксперты остановились именно на этом варианте?

Прежде всего, Испания — это страна с устоявшейся, вполне надежной, хотя и не самой быстрой, юридической системой, достойно защищающей права собственников.

Во-вторых, Испания — это зона евро, одной из самых надежных на сегодня валют в мире. По сравнению с инвестициями в коммерческую недвижимость в России, в Испании вложения как минимум защищены от потенциальной девальвации национальной валюты.

В-третьих, мы просто провели расчеты и пришли к выводу, что вложения в этом сегменте в Испании выгодны, приносят больше дохода, чем покупка других активов при соизмеримом уровне прочих рисков.

И под конец нельзя не отметить, что помимо финансовой составляющей есть в Испании для инвесторов и еще один плюс. Так сказать, вишенка на торте. Это золотая виза тем инвесторам, которые вложили более 500 тысяч евро в недвижимость в этой стране, в том числе и коммерческую.

А познакомиться с нашими предложениями можно, заполнив специальную форму, подписчикам которой мы предоставляем доступ в нашу закрытую базу данных коммерческой недвижимости.