Paseo de Grasia, 53, piso 6
Барселона
Сейчас работаем
Вкладывая деньги в покупку квартиры или виллы, грамотный инвестор задумывается, а какие налоги на недвижимость в Испании для нерезидентов существуют на сегодняшний день, сколько придется платить за свою собственность? Эксперты рекомендуют разобраться в этом вопросе заранее, чтобы будущие затраты не превратились в большую проблему.
Вопрос о том, платить или нет, лучше сразу оставить дома. Все равно возьмут, потому что недвижимость не спрячешь. Еще и со штрафом. К тому же велика вероятность, что если кто-то уклоняется от уплаты налогов, то у него просто возникнут проблемы при очередном продлении вида на жительство, если он все еще не является гражданином. А с гражданином — разберутся по-своему.
Во-вторых, когда мы имеем дело с Европой, то надо привыкать, что налоги — это не про обременение на некие абстрактные и не всегда правильные цели. В конечном счете, именно из этих денег выплачиваются пособия, оказывается помощь нуждающимся. В Испании не так часто можно встретить совсем бедных коренных жителей. В пандемию многие получали поддержку. Медицинская помощь в любом случае оказывается, даже если у кого-то нет ни страховки, ни денег. Человека не оставят умирать на улице. И так далее. За все это приходится платить — налогоплательщикам.
Основной налог на недвижимость в Испании для нерезидентов такой же, как и для резидентов. За одинаковую собственность и те, и другие платят одну и ту же сумму. Называется этот налог IBI, Он муниципальный, то есть местный.
Ставка ΙΒΙ составляет от 0.4 до 1.1% от кадастровой стоимости недвижимого имущества. При этом кадастровая цена объекта может отличаться от реальной рыночной. Как правило, сами испанцы в среднем платят от 200 до 800 евро в год, но это зависит от размера квартиры или здания, а также от места.
Предположим, некто покупает не маленькую квартиру, а объект побольше, с кадастровой стоимостью в 300 тыс. евро. Тогда в год ему придется платить 300 тыс. умножить на 0.4% или на 1.1% - то ест от 1200 до 3300 евро в год, в зависимости от муниципалитета.
Кадастровая стоимость недвижимости, по которой вычисляется размер налога, берется по состоянию на 1 января каждого года. По ΙΒΙ никаких деклараций составлять не требуется. Местные налоговые органы сами рассчитывают размер причитающегося налога и выставляют собственникам счета.
Полученный счет необходимо оплатить в указанные в нем сроки. Часто испанцы настраивают банковскую систему на автоматический перевод денег по этому налогу, так как его все равно избежать или как-то сократить невозможно.
Стоит отметить, что если налоговый счет по тем или иным причинам не получен, то и это не освобождает собственника от обязательств, и надо самостоятельно обратиться соответствующее учреждение — в местное налоговое управление.
Даже если иностранец, владеющий недвижимостью в Испании, не сдает ее в аренду, власти считают, что он все равно получает от своей собственности некоторый доход и предлагают оплатить дополнительный налог на доходы физических лиц — IRNR.
Базовая ставка за владение недвижимостью для иностранцев составляет 24% от потенциальной прибыли, которая, в свою очередь, оценивается в размере 2% от кадастровой стоимости объекта в год.
Для ясности приведем пример. Допустим, иностранец владеет объектом, кадастровая стоимость которой составляет 300 тысяч евро. Тогда налогооблагаемая база равна 300 тыс. умножить на 2% или 6 тысяч евро. От этой суммы налог составит 24%, то есть 6000 умножить на 0.24 равно 1140 евро. Данный налог платится ежеквартально. Легко посчитать, в нашем случае: 285 евро
А что, если собственник не оставляет пустующий объект, а действительно зарабатывает на нем? Тогда он платит подоходный налог с физических лиц на общих основаниях для нерезидентов Испании, сдающих недвижимость в аренду.
Ставка этого налога как раз и составляет 24%. При этом вопрос заключается в том, является ли собственник гражданином Евросоюза или нет. Потому что в отличие от остальных, граждане ЕС мало того, что платят меньше, 19 процентов, но еще и имеют возможность вычесть из доходов свои понесенные расходы на содержание и обслуживание недвижимости, используемой как источник дохода. Нерезиденты могут снизить налог за счет амортизации объекта: это примерно 2-3% в год.
Приведем пример. Допустим, собственник сдает свою недвижимость, например, за 1000 евро в месяц. Тогда его годовой доход составит 12 тыс. евро в год. А налог в размере 24% составит: 12 тыс. умножить на 0.24 равно 2880 евро.
Аренда — не единственный вид дохода, на который обычно рассчитывают покупатели при покупке недвижимости. Вторая часть прибыли должна быть получена в результате подорожания объекта к моменту его продажи.
Этот доход также подлежит налогообложению. Причем для налоговых резидентов шкала ставок прогрессивная, зависит от суммы: до 6 тыс. евро — 19%, от 6 до 50 тыс. - 21% и далее от 50 тыс. - 23%. Для нерезидентов Испании процент фиксированный: для резидентов Евросоюза он равен 19%, для всех остальных, в том числе россиян - 24%.
Объектом налогообложения, разумеется, является не стоимость продажи, а прирост капитала, это так и называется на испанском — Incremento de Patrimonio. Закон позволяет исключить из налогооблагаемой базы издержки, например, на проведенный ремонт или перепланировку, но эти расходы надо документально доказывать.
Практический пример. Собственник купил когда-то объект за 300 тыс. евро, а в результате продал его за 500 тыс. евро. Доход составил 200 тыс. евро. Это больше 50 тыс., так что считаем по шкале. За первые 6 тыс. евро по ставке 19% - 1140 евро, за следующие 50 минус 6, то есть за 44 тыс. поставке 21%, то есть 9240 евро, и еще за оставшиеся 150 тыс. по 23%, то есть еще 34500 евро. Итого общая сумма для резидента — 44 880 евро одних налогов. А в случае с нерезидентом налог составит 24% от суммы 200 тыс. евро = 48 000 евро.
Но пусть вас не вводит в заблуждение такая величина обязательных выплат, ведь даже после всех вычетов прибыль от продажи дома у этого собственника составила более 150 тысяч евро. Или половину от вложенных когда-то средств! С дохода полностью уплачены налоги в Европе, то есть это чистые деньги с известным источником происхождения, и к ним уже не будет никаких вопросов даже у самых требовательных банкиров.
Помимо налога при продаже помещений и зданий, существует также местный налог на прирост стоимости земли, на которой находится собственность. Это именно муниципальный налог, а муниципалитетов в Испании более 8 тысяч, и у каждого свои особенности.
В общем виде можно сказать, что размер налогооблагаемой базы определяется как разница между кадастровой стоимостью на момент покупки и на день продажи. Именно это и считается условным доходом. А ставка налога может доходить до 30% от этой разницы. Но на самом деле, кадастровая стоимость земли меняется не так часто.
В Испании, как и в России существует налог на наследство, но ставка по нему гораздо выше — от 7,65% до 34%. Она зависит от стоимости недвижимости и степени родства.
Для многих из нас это непривычно, но в Европе система наследования устроена так, что приходится думать об этом заранее. И если кто-то хочет избавить, например, своих детей или внуков от высоких налогов, то он должен передать им свою собственность заранее.
Только по одному общему налогу, по ΙΒΙ собственники получают счета. Во всех остальных случаях придется заполнять налоговые декларации и, возможно, понадобится не просто бухгалтер, а профессиональный налоговый-консультант.
Хорошая новость заключается в том, что в Испании налоговая практика несколько мягче, чем во многих странах. Собственнику не выпишут штраф тут же в первый день просрочки, а сначала напомнят письмом о необходимости выполнять свои обязательства по закону. Хотя, конечно, если предупреждения игнорировать, то в итоге все равно оштрафуют. А кого-то, возможно, и отправят домой на родину за неуплату налогов — просто не продлят в очередной раз вид на жительство или откажут в гражданстве.
Понятно, что способов сократить налоги на недвижимость в Испании у нерезидентов меньше, чем у коренных испанцев. Но зато есть возможность подойти к этому вопросу с другой стороны. Там, где не удается сэкономить, почему бы не заработать больше?
Например, покупка квартиры или виллы — это всегда издержки. Но можно вложить деньги в недвижимость, которая изначально существует для того, чтобы из нее можно было извлекать как можно больше прибыли. Речь идет о покупке коммерческой недвижимости — помещения под ресторан, кафе, бар, магазин. Или приобретение гостиницы, торгового центра, и так далее.
Инвестиции в коммерческую недвижимость помимо прочего еще и более безопасны и надежны. Потому что закон в Испании так устроен, что защищает в первую очередь именно собственников коммерческих объектов, а не их арендаторов. В то время как с жилой недвижимостью — наоборот.
В любом случае, перед покупкой любого объекта надо думать о том, сколько впоследствии придется за нее платить. А с предложениями, как на недвижимости заработать вместо того, чтобы на нее потратить, можно познакомиться в нашем закрытом каталоге коммерческих объектов.
Задайте вопрос по теме статьи и получите ответ от эксперта Decart Property
Укажите ваш E-mail
Задайте вопрос по выбору коммерческой недвижимости в Испании и оформлению визы инвестора
