Paseo de Grasia, 53, piso 6
Барселона
Сейчас работаем
Недвижимость в Испании при правильном подходе может быть не только неким запасным аэродромом и дальней дачей, а еще и источником стабильных инвестиционных доходов. Конечно, если приобрести ее в правильном месте и по соответствующей цене. Но как на практике это сделать?
Для этого есть один секрет. У каждого профессионала рынка недвижимости есть своя собственная база данных особых предложений. Не тех, которые выставлены на продажу по договору, а избранных, самых интересных вариантов, где или цена оказывается особо привлекательной, или возможен торг при правильном подходе, или вообще прослеживается какая-то особая перспектива объекта. Так создаются приватные листинги. Другими словами, закрытые базы данных.
Прежде, чем решить вопрос, где и как искать выгодные предложения о продаже недвижимости в Испании, необходимо определиться с целью покупки. От этого будет зависеть тип выбираемых объектов. И, следовательно, источники предложений, которые могут быть разные.
Для чего приобретается недвижимость в Испании? Как правило, люди покупают те или иные объекты ради одной или сразу нескольких целей. Основные запросы наших клиентов такие.
Не самый выгодный, но наиболее простой и понятный вариант. Недвижимость в Испании может стать местом постоянного или временного проживания. Многие любят проводить отпуск на море — у себя дома, в российском понимании, на дальней даче. Или жить весь год.
Кто-то предпочитает работать в России, а жить в Испании. У других в этой стране живут жена и дети, которые ходят в местную школу и получают в дальнейшем не только европейское образование, но и следом за ним гражданство.
Это удобно, престижно и приятно, за исключением того, что такая недвижимость становится источником постоянных расходов, а не прибыли. А для того, чтобы извлекать выгоду из своей испанской собственности, требуется иной подход, и у нас есть более интересные предложения.
Еще одним самым частым аргументом приобретения недвижимости в Испании является получение вида на жительство в этой стране. В этом плане Испания предоставляет значительно более мягкие условия, чем, например, Великобритания.
В Испании для получения «золотой визы» достаточно вложить в недвижимость 500 тысяч евро. И в результате покупатель и его семья получит возможность ездить без виз по всей Европе, а в дальнейшем, при желании получить статус резидента и даже натурализоваться, то есть стать гражданином Испании и Евросоюза.
Конечно, для того, чтобы пройти все необходимые процедуры, имеющие свою специфику, потребуется помощь консультантов. Мы предоставляем своим клиентам и эту услугу как дополнительную, когда требуется.
Недвижимость в Испании многие покупают для извлечения дохода. Сразу заметим, это главная специализация компании Decart Property Partners. Инвестиции в недвижимость Испании могут быть интересны по целому ряду причин:
Надо понимать, что покупка недвижимости в Испании ради извлечения дохода не противоречит достижению и остальных задач: инвестируя в объекты, собственник имеет все основания на получение также «золотой визы», он может жить в Испании, например, арендуя жилье, или проводя свой отпуск на полученную прибыль каждый год в новом городе.
Таким образом, покупка недвижимости в Испании с инвестиционной целью является своего рода универсальным решением, которое должно подойти каждому, включая тех, кто пока еще не определился, захочет ли он в дальнейшем жить в этой стране.
Анализируя цели, с которыми приобретается недвижимость в Испании, нельзя не упомянуть и еще одну: диверсификацию активов. Как правило, деньги в объекты вкладывают люди, которые имею свой бизнес или иные доходы у себя в стране. Так зачем им Испания?
Покупка недвижимости в Испании дает уверенность в своем будущем. Это своего рода резерв. На стоимость активов в Европе влияют в большей степени иные факторы, по сравнению с теми, которые доминируют в нашей стране. То есть в результате удается кардинально разделить риски, сделать портфель инвестиций значительно более надежным и предсказуемым.
Действительно, как бы хорошо ни шли дела сегодня, кто может гарантировать, что ситуация не изменится завтра? И в этом плане домик у моря, а тем более, действующий бизнес или сдаваемый объект в Испании — это как раз и есть тот самый «запасной аэродром», на котором можно будет приземлиться в крайнем случае.
Если выгода от покупки недвижимости в Испании очевидна, то далее надо ответить на еще один принципиальный вопрос: что именно стоит покупать? Вариантов для инвестиций может быть несколько. И при этом не все они равны по уровню безопасности и доходности.
Самый очевидный вариант — купить квартиру, таунхаус или дом, виллу, особняк. Это один путь. Другой — выбрать объект коммерческой недвижимости. Например, действующий магазин, торговый центр, гостиницу, и так далее.
Хорошее предложение коммерческой недвижимости — то, которое уже имеет арендаторов и приносит стабильный доход. Именно такие варианты чаще всего мы и находим для своих клиентов. Таким образом, риск инвестора сводится к разумному минимуму: он подписывается под вложением определенной суммы с одновременной гарантией получения текущей прибыли.
Инвестиции в недвижимость в Испании возможны из двух источников: своими деньгами и кредитными средствами, полученными под низкий процент в Евросоюзе, в испанском банке. Начнем с собственных сбережений. Для заключения сделки понадобится открыть счет в местной кредитной организации.
Чтобы европейский банк начал сотрудничество и принял поступление денег, необходимо будет доказать их источник. Для этого подойдут справки с места работы, выписки из банков, налоговые формы, и так далее. Чтобы не возникло проблем на этом этапе, лучше воспользоваться услугами консультантов, которые уже имеют опыт общения с испанскими кредитными учреждениями.
Помимо своих средств возможно привлечение кредитов. Таким образом, при разумном подходе, инвестор получает что-то вроде «плечевого кредитования», инвестирует больше, чем имеет, и соответственно, увеличивает свою прибыль.
Ставка по кредитам в Испании низкая и составляет 2-4 процента годовых, включая все накладные расходы. Привлечь можно, как правило, около 50% от стоимости приобретаемого объекта.
Ожидаемая доходность от инвестиций в коммерческую недвижимость в Испании, как и везде, зависит в первую очередь от цены, за которую объект приобретается. В этом плане покупка, например, магазина или гостиницы значительно проще, чем квартиры или дома. Коммерческая недвижимость всегда в итоге способна генерировать доход, каким бы он ни был, большим или маленьким. А прибыль в процентах будет всего лишь отношением этого дохода к сумме вложений. К тому, за сколько удастся приобрести объект в результате переговоров и торгов с собственником.
Однако в кажущейся простоте все-таки есть подводные камни, которые можно избежать с помощью консультантов-профессионалов. Прежде всего, надо оценить объект с точки зрения ликвидности. На сколько его реально будет сдать в аренду сразу после покупки или продать, когда потребуется.
Те или иные результаты использования объекта в прошлом — еще не повод отказаться от покупки объекта вообще. Весь вопрос в цене, за которую он приобретается, и вот как раз в этом могут помочь специалисты, подготовив позицию для обоснованного торга.
Практика показывает, что доходность наших клиентов от инвестиций в коммерческую недвижимость начинается примерно от 4% годовых в евро, что значительно выше, чем ставка по вкладам в Европе. Можно ли заработать больше? Да, и это зависит от объекта.
Но при этом не стоит забывать, что доходность напрямую зависит от сроков и от принимаемых инвестором на себя рисков. Например, при покупке участка земли для дальнейшего девелопмента прибыль будет в разы больше. Но и срок, когда вложения начнут приносить деньги, оказывается, как минимум более длительным.
Когда мы говорим о доходности вложения в коммерческую недвижимость, надо понимать, что объекты приносят два вида прибыли. Первая текущая, и она более предсказуемая и очевидная: купили магазин, сдали его в аренду или переподписали договор с уже действующим арендатором, указали в договоре номер счета и постепенно получаем деньги обратно.
Второй вид прибыли генерируется за счет изменения цены самого объекта. Недвижимость может как дорожать, так и падать в цене. При этом, как правило, на более или менее длительном промежутке времени она именно растет в цене как самый минимум на уровень инфляции. если не происходит никаких катаклизмов.
Чтобы получить доходность от перепродажи объекта в будущем, надо выбрать правильный момент для входа в рынок. Сегодня для многих ситуация кажется не очень подходящей: самолеты летают редко, на каждом шагу спрашивают документы о прививках или пройденных тестах. Туризм фактически заморожен до лучших времен. Маски и локдаун, какая, казалось бы, недвижимость.
Но на самом деле, не все так просто. Во-первых, далеко не все предприятия терпят от пандемии убытки, есть и такие, кто существенно увеличил свою прибыл. Ряд объектов как приносил доход, так и будет его приносить — в любые времена. Например, продовольственные магазины, рассчитанные на местных жителей. Что бы то ни случилось, люди все равно будут покупать еду. И даже еще больше, чем обычно — про запас!
Во-вторых, кризисы открывают для нас новые возможности. Объекты пострадавшей от пандемии туристической сферы наверняка удастся сегодня купить дешевле. Просто потому что они приносят меньше текущей прибыли. И даже если цены в каталогах не ползут вниз, то ситуация с коронавирусом — отличный повод для аргументированного торга.
Но долго ли продлится пандемия? История показывает, что даже самые страшные эпидемии, такие, как чума в Лондоне, в итоге как раз через два года заканчиваются. Если говорить о Средневековье, где не было вообще медицины в современном понимании. А сейчас в Европе уже привито около 80% населения.
Что будет после пандемии? Конечно, начнется восстановление. И рост цен на все объекты, потому что возродится туризм, бизнес станет приносить прибыль, как прежде. Так может быть, именно сейчас самое время инвестировать в коммерческую недвижимость?
Собственник объекта недвижимости в Испании обязан оплачивать его содержание, а также платит налоги. Эти расходы могут показаться не такими существенными для постоянных жителей, которые могут рассчитывать на определенные льготы и социальную поддержку. Но как быть тем, кто покупает, скажем, дом и приезжает только раз в году в отпуск?
Коммерческая недвижимость окупает себя сама. Разумеется, расходы на содержание учитываются при расчете прибыли. И уменьшают налогооблагаемую базу, в Европе все по-честному.
Но фактор содержания надо учитывать с самого начала. В этом плане он является определенным препятствием для покупки, например, особняка лично для себя на последние деньги - на всякий случай в будущем. Не стоит удивляться, что в один прекрасный день можно получить счет, например, за содержание бассейна за все те годы, пока хозяина не было из-за локдауна.
Как мы видим, существует огромное количество факторов, которые влияют на выбор объектов для инвестирования. В особенности в коммерческую недвижимость. Важны расположение, ликвидность, наличие текущих арендаторов и их надежность, цена, потенциальная готовность собственников к адекватному торгу и так далее.
Это и определило модель нашего бизнеса: мы представляем собой не классическое агентство недвижимости, а консультантов на стороне продавца, которые помогают оценить тонкости рынка и благополучно пройти через все необходимые процедуры при оформлении сделки.
Что касается самих объектов для инвестирования, то мы собрали для своих клиентов свою собственную закрытую базу наиболее интересных предложений. Только то, что может быть потенциально интересно для вложения денег с точки зрения профессионалов.
Стоит подчеркнуть, что мы не связаны обязательствами с собственниками объектов нашего закрытого каталога. Наоборот, наши специалисты действуют на стороне покупателя и всегда готовы опустить цену в результате переговоров так, как это только возможно.
В то же время, когда объект выбран, мы оказываем всестороннюю помощь по правильному оформлению сделки в соответствии с испанским законодательством. И в этом вопросе клиентам однозначно нужна поддержка, так как есть определенная специфика.
Это только кажется, что после покупки объекта цель достигнута. На самом деле, работа только начинается. Инвестору стоит с самого начала подумать, кто будет заниматься текущим сопровождением его собственности: общаться с арендаторами, позиционировать предложение на рынке, если понадобится, решать текущие проблемы — от бытовых до финансовых. А также следить за коммунальными платежами, вовремя выплачивать налоги и предоставлять отчетность, и так далее.
Если инвестор не планирует жить в Испании и заниматься всем этим самостоятельно, то мы предлагаем свои услуги по управлению недвижимостью. И этот вопрос можно обсудить с нами с самого начала, уже тогда, когда инвестор знакомится с предложениями нашей закрытой базы. Вы готовы?
Задайте вопрос по теме статьи и получите ответ от эксперта Decart Property
Укажите ваш E-mail
Задайте вопрос по выбору коммерческой недвижимости в Испании и оформлению визы инвестора
