Оформление недвижимости в Испании

Оформление недвижимости в Испании: последовательность действий

Предположим, покупатель определился с объектом для покупки. Конечно, мы надеемся, что выбран он из нашего закрытого каталога, но на самом деле, процедура оформления единая, и мы знакомим с ней всех желающих.

Итак, после того, как покупатель решился на сделку, процедура следующая.

1. Проверка объекта. Предварительный сбор документов. Самая главная бумага — так называемая Нота Симпле, Nota simple del Registro de la Propiedad. Это испанское свидетельство о собственности на недвижимость. В нем указываются все важные сведения об объекте: его официальный адрес, площадь, вид помещения — жилое или нежилое, количество комнат обременения, если есть таковые и другие подробности.

2. Второй этап проверки — получение информации из реестра недвижимости Испании. Если объект там учтен и все детали совпадают, то можно приступать к оформлению, так как недвижимость можно считать чистой.

3. Получение ΝΙΕ – идентификационного номера иностранца в Испании.

4. Следующий шаг — открытие счета в банке, с которого будет производиться оплата. Он обязательно должен быть в испанской кредитной организации. Важно до начала оформления сделки пополнить его и пройти комплаенс банка на случай, если у них возникнут те или иные вопросы.

В некоторых случаях возможна оплата напрямую со счета покупателя в другой стране. В этом случае принять деньги может само агентство недвижимости или продавец, при условии, что это юридическое лицо. При этом страна, из которой поступят деньги, должна входить в список «надежных». Крайне желательно, чтобы сам плательщик, был резидентом этой страны

5. Предварительный договор купли продажи подписывается между продавцом и покупателем на пятом этапе. При этом покупатель вносит депозит в размере, как правило, не более 10% процентов от стоимости объекта недвижимости, в зависимости от договоренности. После этого продавец продать свой объект другому лицу уже не может.

6. В промежутке между предварительным и основным договором решаются вопросы финансирования. Например, очень часто покупка осуществляется с использованием ипотечного займа в банке. Как правило, кредитные организации готовы предоставить около 50 процентов от стоимости объекта в долг на срок до 30 лет под 2.5-4% годовых. Результат обращения в финансовые организации зависит от качества заемщика. Рассмотрение заявки может занимать до месяца.

7. Окончательный договор купли-продажи в Испании называется Escitura Publica. Он в обязательном порядке подписывается у нотариуса, причем только испанского. При подписании данного контракта и происходят окончательные взаиморасчеты. Забавно, что испанцы для этого пользуются дедовским способом. После того, как нотариус зачитал в присутствии переводчика договор, стороны обмениваются чеками. Обычно на сделку приносится два чека: остаток суммы за минусом внесенного задатка передается продавцу, второй чек за налоги и юридические услуги остается у нотариуса. Если в момент сделки гасится ипотека – возникает третий чек. Он передается представителю банка, который в этом случае будет участвовать в сделке.

8. Далее договор передается в Реестр для внесения соответствующей записи. Этот процесс не быстрый, занимает от одного до трех месяцев.

Дополнительные расходы при оформлении недвижимости в Испании

Как правило, надо рассчитывать на то, что заплатить придется еще от 6 до 25 и более процентов от стоимости объекта. Сюда входят:

• В случае приобретения вторичного жилья или новостройки платится налог на переход права собственности максимум 10% или налог на добавленную стоимость (IVA) в том же объеме в случае с новым объектом.
• При покупке коммерческой недвижимости налог на добавленную стоимость составляет не 10, а 21 процент. В этом случае есть вариант оптимизации НДС. Тогда вместо 21% платится — 2,5% гербовый сбор (AJD).
• Гербовый сбор примерно в размере 1% за оформление сделки.
• Комиссия брокера обычно от 2 до 6%. Если вам повезло с риелтором, то эти издержки вы с лихвой компенсируете за счет правильно выбранного объекта, торга и налоговой оптимизации сделки.
• Нотариус попросит за оформление от 300 евро, но не более 1% от суммы сделки - зависит от стоимости объекта.
• Регистрация в реестре 250–750 евро.

Для тех кто хотел бы все посчитать до конца, необходимо также учесть транзакционные расходы, банк может взять комиссию в размере 0.3-0.6% от переводимых сумм. С февраля 2022 года из-за санкций для россиян эти расходы стали значительно выше. Возможны и другие комиссионные расходы, если используется ипотека.

Стоимость юриста при оформлении сделки обычно составляет около 1%, в зависимости от того, как удается договориться.

Особенности покупки с ипотекой

В среднем около 50, но иногда и до 70 процентов стоимости недвижимости можно оплатить при помощи ипотечного займа. Однако при этом надо понимать, что свою возможность платить ежемесячно клиенту придется доказывать.

В настоящее время это сложно если вообще возможно сделать, например, если покупатель недвижимости из России или Республики Беларусь. Причем это происходит не из-за плохого отношения к клиентам из этих стран, а связано с экономикой. У банкиров есть основания сомневаться, что такие клиенты смогут стабильно получать доход и выполнять взятые на себя обязательства.

Как правило, срок ипотечного займа составляет от 5 до 30 лет. И в этом надо быть внимательными. Если клиент планирует рассчитаться всего через год и берет деньги в долг просто на всякий случай, то ему надо понимать, что такое погашение возможно только с уплатой дополнительных процентов за досрочное расторжение договора.

Покупка коммерческой недвижимости на юридическое лицо

Особая тема — приобретение коммерческой недвижимости на юридическое лицо. Это позволяет существенно оптимизировать налоги. Например, можно получить освобождение от уплаты НДС на покупку объекта, который в дальнейшем будет использоваться непосредственно для бизнеса.

Причем под такое исключение подпадает и коммерческая недвижимость, которая в дальнейшем будет сдаваться в аренду. То есть самому собственнику открывать ресторан, магазин или что-то подобное не обязательно.

Помощь профессионалов

В этом материале представлена процедура оформления покупки недвижимости в Испании для общего ознакомления. Но на практике этот процесс связан со множеством нюансов и тонкостей. Поэтому настоятельно рекомендуем предварительно пообщаться с нашими экспертами, которые готовы помочь выбрать объект и провести сделку выгодно и безопасно.