Окупаемость коммерческой недвижимости

Из чего складывается доходность

Доходность коммерческой недвижимости состоит из двух составляющих частей. Во-первых, это рентный доход, который обычно собственник получает ежемесячно. Этот вид прибыли зависит в основном от текущего спроса на аренду объектов того или иного типа в определенный момент времени. А также от местоположения объекта и немного от того, насколько сильно подходит данная локация и помещение в целом под нужды арендатора

Основными факторами текущей доходности является общая ситуация в экономике, инфляция и так далее. Например, пандемия коронавируса в недавнем прошлом оказалась существенным негативным фактором, влияющим на прибыльность сдачи в аренду объектов стрит-ритейл, а в особенности туристической недвижимости — гостиниц, ресторанов и других объектов, которые периодически закрывались в зависимости от санитарно-эпидемиологической ситуации.

Положительным фактором является то, что если это предусмотрено договором, то стоимость аренды периодически будет пересматриваться в соответствии с индексом инфляции. Об этом должен позаботиться ваш брокер при составлении соглашения.

Наличие постоянного арендатора с длительным контрактом так же увеличивает доходность в среднесрочной и долгосрочной перспективах, так как в этом случае собственник получает стабильную ежемесячную арендную плату.

В некоторых случаях, когда речь идет о краткосрочной сдаче в аренду жилых объектов, на текущую доходность влияют факторы сезонности. И в какой-то мере — просто удача, стечение обстоятельств, а также профессионализм собственника или его представителей, благодаря которым удается быстро, без длительного простоя помещения, найти хорошую компанию для сдачи помещения в аренду.

Второй вид дохода, на который может рассчитывать собственник — прибыль от перепродажи. Когда в будущем объект удается реализовать дороже, чем он приобретался. Этот вид прибыли сложно предвидеть заранее. Всегда остается элемент непредсказуемости. Тем не менее, большинство специалистов сойдутся во мнении, что в длительной перспективе недвижимость всегда дорожает намного выше процента инфляции. Из практики, в горизонте планирования 10 лет коммерческие объекты Барселоны подрастают в цене на более чем скромные 70-80%. Учитывая, что прибыль фиксируется в евро – прекрасный результат, не правда ли?

Третий, но далеко не последний фактор, влияющий на экономику инвестиций, считается возможность привлечения дешевого кредита. Математика очень простая: когда объект недвижимости генерирует 5% рентабельности, а банк кредитует под 2, 5% , а в случае юридических лиц зачастую и под 1-1,5% то на банковских деньгах удается заработать минимум еще 2%. Если в цифрах, то с каждого миллиона выданного банком кредита, можно дополнительно получить в год 20–30 тысяч евро. Неплохое подспорье! Таким образом за счет банковского плеча инвестору в Испании удается в среднем на 30% увеличить рентабельность и на треть ускорить окупаемость объекта.

Расчет доходности

Таким образом, рассчитать доходность и срок окупаемости инвестиций можно двумя способами. Первый — если принимать во внимание только текущую доходность. Сделать это просто, достаточно разделить общую сумму получаемой за год аренды на стоимость объекта. Например, предположим, помещение под магазин стоит 500 тысяч евро. А за его аренду удается получить 2.500 евро в месяц, то есть 30 тысяч евро в год. Тогда доходность составит в нашем примере: 30 000 разделить на 500 000 и умножить на 100 процентов равно 6%. Именно такую рентабельность, до выплаты налогов и расходов при эксплуатации, в основном и применяют риелторы на практике. Это и понятно, так как создает иллюзию большего дохода, а значит более быстрой окупаемости вложений.

На самом деле после уплаты налогов собственнику останется, как правило 4.5-5% годовых чистыми. Чтобы не ошибиться всегда обращайте внимание на формулировку: в первом случае без учета налогов и затрат заявляется доходность БРУТТО, во втором - НЕТТО.

Чтобы рассчитать срок окупаемости нужно: 100 процентов стоимости объекта разделить на его годовую доходность. Обычно на практике получается 20-30 лет. Это в том случае, если мы учитываем только текущее поступление дохода в качестве рентных платежей.

Но на самом деле, как мы упоминали ранее, стоимость объекта на длительном сроке всегда увеличивается. Даже если цена, может в какой-то момент «просесть» из-за кризиса, тем не менее, в конечном счете со временем недвижимость подорожает. И если инвестору хватит терпения и возможностей дождаться этого момента – он в итоге сорвет свой джекпот.

На практике самое большое падение на рынке недвижимости наблюдалось в 2008 году во время мирового финансового кризиса. И с тех пор цены на коммерческую недвижимость практически все время росли, с некоторой паузой во время локдауна из-за пандемии. Общий результат за последние десятилетие по Испании в среднем составил плюс 75 процентов.

Срок окупаемости коммерческой недвижимости

Наша практика показывает, что как мы и сказали, окупаемость объекта только по текущей доходности должна наступить в среднем через двадцать лет. То есть за этот срок фактически инвестор получит стоимость недвижимости обратно, но при этом сам объект останется у него в собственности. То есть за это время инвестиции не просто окупятся, а фактически удвоятся.

Если же считать по полной схеме, то окупаемость может наступить в любой момент. В некоторые лучшие годы объекты коммерческой недвижимости могут подорожать на 15 и более процентов. И это, конечно, хороший повод в ряде случаев — продать и зафиксировать свою прибыль.

На какой срок выгодно вкладывать деньги

Анализ срока окупаемости коммерческой недвижимости говорит о том, что инвестиции этого типа — как правило, игра «в долгую». Оптимальным представляется срок вложений в 7–10 лет минимум.

Логика в этом такая. Первые полгода рентные платежи просто покрывают дополнительные издержки, связанные с покупкой — от налогов, кредита до оплаты услуг профессионалов рынка при заключении сделки. Далее инвестор выходит на прибыль, и при этом ему следует следить за текущей ситуацией на рынке.

Рыночная стоимость объекта может меняться в любое время, и возможно, при благоприятном стечении обстоятельств, момент полной окупаемости настанет очень быстро. Но самое главное, с недвижимостью не стоит торопиться.

Профессионалы говорят о семи годах вложения не потому, что деньги нельзя изъять раньше. В ряде случае это не только можно, но и даже нужно это сделать. Просто продавать объект никогда не стоит в срочном порядке, когда понадобились деньги на что-то другое. Так как в этот момент рынок не обязательно будет благоприятным.

Как выбрать правильный момент

Для того, чтобы правильно выбрать момент для входа в рынок и выхода из него, наши эксперты постоянно следят за ситуацией и публикуют аналитические материалы на нашем сайте. Кроме того, наши клиенты всегда могут получить личную консультацию и персональные рекомендации.

А для тех, кто находится на стадии выбора объекта коммерческой недвижимости в Испании, мы рекомендуем воспользоваться нашим OFF-MARKET каталогом, в котором собраны эксклюзивные варианты коммерческой недвижимости с самыми лучшими показателями риск-доходности. Мы предоставляем к ней доступ по запросу.