Paseo de Grasia, 53, piso 6
Барселона
Сейчас работаем
В январе 2022 года в Испании начали действовать новые правила расчета оценочной стоимости объектов недвижимости, так называемая Valor de Referencia, от которой теперь зависит ставка целого ряда налогов. Изменения затронули всех: покупателей, собственников и даже их наследников. Оценочная или референтная стоимость рассчитывается на базе цен реальных сделок купли продажи по данным нотариусов и реестров собственности.
Сегодня, спустя квартал, появились первые отзывы о новых условиях — от тех, кто владеет недвижимостью в Испании, инвестирует в нее деньги или обслуживает и тех и других — в качестве независимого аналитика. Разница оказалась такой существенной, что в некоторых случаях испанские юристы рекомендуют собственникам обращаться в суд. Правда, не гарантируют результата.
Специально для наших читателей мы провели своего рода расследование — пообщались с целым рядом практикующих специалистов по налоговому праву. И вот, что нам удалось выяснить.
Идея нововведения заключается в том, чтобы оценивать строения в сравнении с окружающими домами, с которыми совершались реальные сделки. В результате там, где операции не такие частые, существенных изменений не произошло. Это касается в первую очередь собственности класса люкс — владельцы так называемой золотой мили практически не пострадали.
Не коснулись нововведения и самой дешевой недвижимости, например, такой, как сельскохозяйственные объекты. По ним вообще реестровая стоимость осталась фактически прежней.
Зато неприятно удивлены были владельцы стандартных квартир и вилл. Вдруг в одночасье стоимость их собственности с точки зрения налогообложения вдруг повысилась — в некоторых местах на рекордные 30%! И это уже более чем существенно. В особенности для тех, кто собирает для покупки крупную для себя сумму, часть сделки оплачивает за счет ипотеки, и каждая копейка, а вернее, евроцент на счету.
Кадастровая стоимость объектов влияет на многие налоги. Среди них ITP, который выплачивается новым собственником. Сумма зависит от оценки и составляет от 7 до 10 % от установленной стоимости объекта.
Точно также новый показатель затронет тех, кто оформляет передачу прав собственности через дарственную или получает наследство в Испании. В особенности если наследники — не ближайшие родственники, для которых предусмотрены некоторые льготы.
При продаже объекта кадастровая стоимость, с точки зрения юристов, имеет несколько меньшее значение. Вопрос возникает, когда недвижимость была приобретена за некоторую стоимость в прошлом, а при реализации бывший владелец получает прибыль от разницы в цене.
Какую стоимость учитывать? Если раньше у него был теоретический шанс указать в декларации официальную оценку как цену продажи, то теперь это теряет смысл. Кадастровая стоимость в ряде случаев оказывается даже выше реальной рыночной. Впрочем, скорее всего, новая система и вводилась с целью исключить подобные возможности для манипуляций с налогооблагаемой базой.
По крайней мере, в одном случае официальная оценка объектов по новой системе точно чаще всего оказывается выше реальной продажной стоимости в договоре. Так происходит, когда недвижимость продается с аукциона.
В этом варианте вообще возникает юридическая коллизия. По закону покупатель должен платить налог от цены, отражающей реальную стоимость приобретения, а не некую взятую чиновниками на свое усмотрение.
Но неуплата налога чревата штрафными санкциями: 50% от сумы недоимки плюс пеня за все дни просрочки. Поэтому отказываться платить и сразу подавать в суд — юристы если и советуют, то только на свой страх и риск. Пока прецедентов, чтобы удалось оспорить новую оценку в суде, еще не было. Ждем, кто будет первый. Нужен герой, который в случае чего не побоится заплатить — и налоги в полном объеме, и штраф, и еще и гонорар юристам.
А пока профессионалы настоятельно рекомендуют при выборе объектов пользоваться услугами экспертов и всегда узнавать, прежде чем принимать решение, окончательную стоимость недвижимости, с учетом всех налогов и накладных издержек.
Задайте вопрос по теме статьи и получите ответ от эксперта Decart Property
Укажите ваш E-mail
Задайте вопрос по выбору коммерческой недвижимости в Испании и оформлению визы инвестора
