Подводные камни инвестиций в стрит-ритейл

Пешеходные улицы

Казалось бы, покупка помещения в туристическом месте обречена на успех. Но это не всегда так. Бывают хорошие «торговые коридоры», а встречаются так себе. Оксфорд-стрит в Лондоне, Елисейские поля в Париже, Тверская в Москве, La Rambla , Passeig de Gracia, Diagonal у нас в Испании в Барселоне — классические успешные места.

Наиболее удачные улицы имеют свою историю, репутацию и современную концепцию. Хорошо, когда у того или иного района есть своя условная специализация. Например, линия магазинов-бутиков. Или туристическая проходная улица с ресторанами и кафе. Это, как правило, гарантирует арендатору поток целевых посетителей. А инвестору, соответственно, надежных и довольных своим бизнесом арендаторов.

Есть на что посмотреть

В интересных для инвестиций районах помимо «шопинга» есть на что посмотреть. Это могут быть объекты уникальной архитектуры, как, например, строения бессмертного Гауди в Барселоне. Вообще прекрасно, если на улице или где-то в непосредственной близости проводятся увеселительные мероприятия. Например, традиционные фестивали, карнавалы.

Однако в туристических местах как раз тоже есть определенные тонкости и свои «подводные камни». Например, наивно предполагать, что люди, которые приехали для осмотра достопримечательностей, все как один готовы оставлять свои деньги в бутиках. Это далеко не так на практике. На таких улицах максимальная прибыль оказывается в кассах кафе и ресторанов, а вовсе не в магазинах.

Продуманность маршрутов

В наше время, когда практически все, что угодно, можно заказать не выходя из дома, люди не так часто отправляются куда-то за покупками. Поэтому самые лучшие объекты стрит-ритейл находятся на очевидных маршрутах, когда поток посетителей направляется из одной точки в другую и по дороге может зайти в магазин или на предприятие обслуживания для того, чтобы получить ту или иную услугу.

Торговые точки вне таких путей — все равно, что магазины на второй и даже третьей линии от главной. Их посещают разве что случайно, скажем так, сбившиеся с пути. Наверное понятна разница. Если конечно если речь не идет об индивидуальных и хорошо оказываемых услугах, ради которых клиент готов примчаться на край света: например фирменный салон красоты или элитная стоматология. В этом случае привязка делается к бренду арендатора, а не к самой локации. Это, конечно, хорошо, но все таки вторично. Ведь с уходом сильного арендатора инвестиционная привлекательность такого объекта сильно снизится.

Самый очевидный пример — подход к метро в том или ином районе. Это будет самое оживленное место. А если отойти в сторону, то там дальше - некоторое запустение с одинокими и редкими прохожими.

Помещения у торговых центров

Достаточно часто инвесторам предлагаются помещения либо в том же здании с большим торговым центром, но с отдельным входом снаружи, или что-то рядом. Здесь тоже есть ряд важных моментов и подводных камней.

Дело в том, что поток посетителей устремляется именно к торговому центру, и в первую очередь, к якорному арендатору, например, большому продуктовому супермаркету. И если помещение с отдельной дверью не имеет сквозного прохода в основное здание, что бывает очень часто, то о потоке розничных массовых посетителей можно забыть. Они пройдут мимо и объект в большинстве случаев просто не заметят.

Другое дело, если грамотно подойти к специализации. Например, помещение банка — обычно как раз и выбирается таким образом, для него это удачное место. Или страховые компании. Или магазины-склады, совмещенные с пунктами выдачи интернет-заказов — для них такой выбор тоже будет оправдан. То есть все то, что требует избирательного подхода, тогда как массовые посетители — идут мимо, в торговый центр.

Смена специализации

Конечно, никто не мешает инвестору в будущем, выбрав объект, вместе с арендатором сменить его специализацию. Никто — кроме бюрократии. На практике оформление документов на то, чтобы открыть кафе там, где вчера был магазин, может занять от нескольких месяцев до года. А в некоторых случаях из-за отсутствия необходимых лицензий вообще невозможно.

А кроме того, наверняка арендатор, который захочет поменять назначение помещения, постарается возложить хотя бы часть расходов по улучшению собственности на ее владельца.   Возможно, в будущем такие вложения окупятся, но делать их нужно, разумеется, имея четкий бизнес-план. При этом проще во много раз — просто купить что-то готовое, сдать и уже завтра получать деньги.

Помещения с арендаторами

Казалось бы, инвестиции в объект стрит-ритейл с арендатором снимает часть вопросов и многие потенциальные проблемы. Но не на этот раз.

Действительно, например в Испании договоры с арендаторами заключаются обычно на длительный срок: 15-20 и более лет. И часто получается купить, скажем, помещение банка с контрактом вперед на целое десятилетие, причем с оговоренной системой поправок на текущую инфляцию.

Но так бывает далеко не всегда, и особенно карты смешались — в результате пандемии, когда многие предприятия закрывались на локдауны. И далеко не все пережили этот период, многие не выдержали и не ушли с рынка.

В результате в каждом конкретном случае приходится разбираться, наводить справки по истории объекта. В общем, это далеко не простая задача.

Как не совершить ошибку

Конечно, как говорится, не боги горшки обжигают, и разобраться в большинстве тонкостей покупки объекта стрит-ритейл вполне можно. Пожалуй, это даже сможет сделать инвестор самостоятельно, если посвятит теме — достаточно много времени. Если он будет жить в городе, где находится выбираемый объект, готов копаться в документах, опрашивать местных жителей. Задавать правильные вопросы собственнику, выставившему помещение на продажу, а также его арендаторам, и так далее. Конечно, здесь мы привели далеко не все, но некоторые нюансы и возможные подводные камни, на которые стоит обратить внимание.

Да, разобраться, конечно, во всем этом можно. Но стоит ли тратить на это свое время, когда лучше доверить решение многих вопросов профессионалам и получить готовые ответы. В особенности если выбрать не просто риэлтора, а экспертов, специализирующихся именно на коммерческой недвижимости.