Покупка земли в Испании

Кто может покупать землю

В Испании нет ограничений на покупку земли иностранцами. Это европейская страна со стандартными правилами и уважительном отношением к частной собственности, поэтом сделки с землей в Испании можно считать вполне безопасными и надежными с точки зрения инвестиций.

В особенности покупка земли иностранцами была упрощена в последние годы, в результате кризиса 2007 года. Испания посчитала, что приток зарубежных денег способен положительно влиять на местную экономику, и поэтому какие-либо препоны были окончательно отменены. Что так оказалось, все счастливы. А условия — одни из самых демократичных на сегодня во всей Европе.

Для чего используется земля

Землю в Испании чаще всего покупают для таких целей:

• Строительства зданий — с целью продажи готового объекта в дальнейшем. То есть для деятельности девелоперов и застройщиков.
• Возведение чего-то особенного для себя. Некоторые покупатели недвижимости настолько состоятельны и требовательны, что могут себе позволить реализовать именно свой проект виллы.
• Покупка земли в сельской местности для того, чтобы параллельно со всем остальным заниматься еще и сельским хозяйством или животноводством, например, выращивать апельсины или разводить виноградники.

И так далее, целей может быть много. Главное, определиться с ними заранее, так как в Испании существует, как и в России, распределение землепользования, и смена типа может быть сопряжена с большими проблемами.

Категории землевладения

В Испании земельные участки делятся на три категории.

Suelo Urbano — городская земля, которая изначально предназначена для строительства домов, возведения жилой и коммерческой недвижимости. Все коммуникации изначально подведены, территория вокруг, инфраструктура развита. Конечно, это не только участки в черте больших городов, земля в поселке также подпадает под эту категорию.

Suelo Urbanizable – то, что пока не является городской землей, но может быть в дальнейшем переведено в эту категорию после получения соответствующих разрешений. Коммуникации могут быть подведены или нет. Как правило, это участки для капитального строительства и дальнейшего развития территорий.

Suelo Rustico – сельскохозяйственные земли. Строить на них теоретически можно, но в ряде регионов существуют ограничения, например, не дадут разрешение на возведение здания более 100 кв.м. Дома, которые в Испании возводят на сельскохозяйственных землях, принято называть «финками». И все же в таком владении главное — это именно земля, на которой можно выращивать сельскохозяйственные культуры, а не строения.

Функциональные зоны

О том, как можно использовать тот или иной предлагающийся на продажу участок земли, обязательно надо узнавать заранее. В Испании существует система разделения на функциональные зоны. В результате в местном муниципалитете есть нормативы, согласно которым, например, на некоторых территориях можно построить гостиничный комплекс или торговый центр, а в другом месте — только жилой дом.

Получение лицензии или разрешения на строительство — достаточно долгое мероприятие, оно может занять от нескольких месяцев до года. И это в том случае, когда представление собственника о том, что должно строиться, полностью совпадает с видением местных властей.

Вообще ни под каким видом нельзя купить землю ближе 150 метров к линии моря. Правда, в некоторых регионах этот норматив снижен до 100 метров.

Налоги при покупке земли

В основу налогооблагаемой базы при покупке земли в Испании берется кадастровая стоимость. Она может быть разной. В сельской местности, как правило, значительно ниже реальной. В городской черте — бывает по разному, поэтому надо заранее узнавать окончательную цену, во что обойдется покупка.

При заключении сделки возможны два основных варианта. Если продавец — частное лицо, то придется заплатить налог на передачу собственности ITP, который, в зависимости от региона, может составлять от 6 до 10 процентов. Например, в Мадриде 7 процентов, а в Каталонии 10 процентов.

Если продавец — компания, то сделка облагается НДС в размере 21 процентов и еще плюс казначейский сбор IAJD от 1%. При этом если и покупатель юридическое лицо, то он впоследствии сможет снизить свою налогооблагаемую базу на эти суммы.

Таким образом, в целом, выбирая участок земли для покупки, инвестору надо рассчитывать на дополнительные расходы в размере около 10%, если продавец физическое и 22%, если юридическое лицо.

Девелоперские проекты

Нужно учитывать, что многие девелоперские проекты в Испании в настоящее время связаны с обременениями. Несколько лет назад в градостроительный кодекс Барселоны была внесена поправка, обязывающая застройщиков предоставлять под социальное жилье не менее 30% квартир в построенных или реконструированных ими зданиях площадью больше 600 м

Социальное жильё (Vivienda de Protección Oficial, VPO) — по мнению муниципалитета должно защитить малоимущее население, которое не может позволить себе аренду или покупку недвижимости по коммерческой цене: пожилые люди и студенты, безработные, а также беженцы, пострадавшие в своей стране из-за войны или финансового кризиса. Закон устанавливает лимит на его отпускную цену. В итоге застройщик предоставляет мэрии треть построенного, либо реконструированного объекта по цене в 2,5-3 раза дешевле рыночной.

И это, на самом деле, очень серьезный подводный камень для тех, кто хотел бы заняться подобным бизнесом. Если кто-то хочет пойти именно по этому пути, заняться строительством не для себя, а для продажи или аренды, то лучше с самого начала связаться с нашими экспертами и узнать подробности, что и как работает в реальной жизни. Потому что нашим юристам на практике иногда удается обойти эту норму. Но делать это нужно на этапе согласования.

Пример проекта

На прошлой неделе нами был продан участок под застройку в Sant Andrea de Besos без обременения VPO с полученными разрешением на строительство под готовый проект здания.   Экономика проекта такова: при общем вложении в землю (1,3 млн евро) и строительство (примерно 1,5 млн. евро) инвестор получит новый жилой дом в 500 метрах от пляжа с 12 квартирами рыночной стоимостью 450 000 евро каждая и двумя коммерческими помещениями по цене 650 000 евро. На момент подписания контракта Аррас 5 квартир и один коммерческий локаль были проданы предыдущим собственником. То есть при вложении менее 3 млн евро инвестор по истечении примерно двух лет получит от продаж почти 7 миллионов евро. А представьте если четыре квартиры и одно коммерческое помещение надо было бы предоставить мэрии… Тогда это выглядело бы так:

450 000/3*4 + 650 000/3 = 150 000*4+ 200 000 = 816 650.

Напоминаем, в нашем случае за эти помещения инвестор получит 2 450 000 или примерно 1,63 миллиона убытков. Разница как видите, весьма существенна.

К слову: участок был продан путем обзвона клиентской базы за несколько дней, без всякой рекламы и публикаций на порталах недвижимости. Это был объект из OFF MARKET каталога.

Пошаговая инструкция, как купить землю

Итак, для покупки земли в Испании рекомендуем следовать такому алгоритму.

1. Для начала надо определиться с тем, как будет использоваться участок.

2. Найти подходящие предложение. В этом вам помогут специалисты компании Decart Property Investments, оставляйте заявку!

3. Посмотреть и выбрать самое интересное предложение.

4. Проверить документы, оценить чистоту предстоящей сделки, в этом также помогут наши эксперты.

5. Оформить идентификационный номер иностранца ΝΙΕ.

6. Решить вопрос с предстоящей оплатой. Это может быть открытие счета в банке, перечисление денег нотариусу или напрямую собственнику, или какой-либо другой индивидуально разработанный вариант с учетом сегодняшних реалий.

7. Подписать предварительный договор и внести залог.

8. Подготовить документы и подписать окончательное соглашение у нотариуса, оплатить сделку и направить документы на регистрацию в Реестр.

Как правило, процесс оформления документов по купле-продаже недвижимости в Испании занимает около трех месяцев. На всех этапах наша компания оказывает всестороннюю помощь и поддержку клиентов. Поэтому если решение купить землю в Испании принято, не сомневайтесь, проведем вас через все необходимые этапы.