Прогноз цен на недвижимость в России

Хроника событий и цены на недвижимость в России

Первое полугодие 2022 года для участников рынка оказалось непростым. Цены на недвижимость в России сначала стремительно начали падать на шоковых новостях февраля. Главным негативным фактором оказался резкий рост процентных ставок по всем кредитам и в том числе по ипотечным займам, предлагаемым банками.

Однако так продолжалось лишь в первые дни. Далее более важным фактором оказалось желание граждан спасти свои деньги и вложить их во что бы то ни было любой ценой. Реакцией на резкий рост стоимости валюты при невозможности ее забрать наличными стал ажиотажный спрос на все, что продается, в том числе и на недвижимость.

Это привело к стремительному росту стоимости квадратного метра. Так, например, в Москве в среднем он подорожал с примерно 250 тыс. рублей до 270 тыс. рублей. А по отношению к основным валютам по условному курсу центрального банка — недвижимость в Москве и Санкт-Петербурге подорожала на целых 25%. Но на этом к маю рост был исчерпан.  И рынок вошел в летнюю стагнацию.

Картина получается еще интереснее, если оценить происходящее в этот период в долларах или евро. Вначале происходит стремительное падение с 3800 до 2500 долларов США за кв.м. Однако в марте происходит достаточно искусственное укрепление рубля за счет резкого сокращения импорта и падения спроса на валюту.

С апреля по июль происходит рост стоимости квадратного метра до средних 4600 долларов. А затем искусственно укрепившийся весной и в начале лета рубль начал сдавать свои позиции, и цена на недвижимость в долларах и других твердых валютах начинает сползать вниз. По состоянию на середину сентября она составляет для Москвы в среднем 4300 долларов за кв. м.

Влияющие факторы 2022 года

Риэлторы утверждают, что так как стоимость ипотечных займов, резко поднятая весной, постепенно снижается, то стоит ожидать нового оживления рынка. И правда, Центральный банк в несколько приемов снижает свою ставку от прежних пиковых значений.

Но дальше в ход вступает макроэкономика. В начале весны за бурным ростом скрывалась попытка россиян спасти свои деньги. Не случайно в банки выстроились очереди из желающих снять наличные, а Банк России был вынужден даже включить печатный станок, чтобы кредитные организации могли расплачиваться со своими вкладчиками.

Однако к концу лета ситуация существенно изменилась. Эффект шокового спроса на все подряд постепенно сошел на нет. Деньги у населения подошли к концу. Перспективы на ближайшее будущее для многих не очевидны. В такое время, как сейчас, надо обладать железным характером, чтобы возложить на себя 30 лет ипотечных платежей, когда не ясно, что будет завтра.

Экономика, мягко скажем, пробуксовывает. Иностранные компании одна за другой уходят из России. Импорт сворачивается. А собственное производство оказывается под большим вопросом — из-за отсутствия комплектующих, которые производятся в других странах.

Прогноз цен на осень

Осенью на стоимость недвижимости будут влиять сразу несколько факторов. Во-первых, скорее всего, снижение процентных ставок продолжится. Если ЦБ РФ знает, что делать в сложившейся ситуации, то его главный способ для поддержания экономики будет предоставление более доступных денег для финансовых организаций и в конечном счете, для бизнеса и населения. И это, безусловно, положительный фактор для цены на недвижимость. Денежные вливания и недорогие займы поддержат и строительство, и спрос на объекты.

В то же время есть и факторы с противоположным вектором. Экономика входит в стадию стагнации. По даже самым оптимистическим прогнозам, ВВП страны будет снижаться и в этом году, и еще несколько лет далее. Доходы населения будут сокращаться, а значит, будет падать покупательная способность. В нынешней ситуации, при полном отсутствии интереса со стороны иностранных инвесторов этот фактор влияния будет определяющим.

О том, что именно так и происходит, говорят хотя бы последние данные об инфляции: летом индекс потребительских цен остановил свой рост и даже начал снижаться. И это говорит о том, что желающих купить ту или иную недвижимость в ближайшее время будет значительно меньше, чем обычно. То есть спрос сократится, и, значит, стоит ожидать снижение стоимости объектов.

Но есть и обратная сторона медали. В сегодняшних условиях и количество новостроек будет также сокращаться. Потому что застройщики из-за санкций испытывают дефицит комплектующих также, как и все остальные компании. А еще этой осенью им придется платить значительно дороже за привлеченные кредиты. И все это вместе приведет к сокращению предложения на первичном рынке. Это уже происходит в полном объеме.

Стоит ли вкладывать деньги в недвижимость

Как мы видим, однозначный прогноз в создавшейся ситуации выдать достаточно сложно. Потому что сокращается и спрос, и предложение. Какой из этих факторов окажется более существенным, пока сказать невозможно.

С одной стороны некоторые риелторы ожидают, что в крупных городах, таких как Москва и СПб, из за резкого роста внутреннего туризма в ближайшие годы должен увеличиться спрос на апартаменты, небольшие квартиры и апартотели.  Не имея возможности отдыхать за границей россияне начали более активно путешествовать по российским городам. Как заявили недавно эксперты на круглом столе «Делового Санкт-Петербурга» с начала этого года Петербург посетило 5,54 млн туристов, что на 30% больше прошлогодних показателей. 

С другой стороны, рынок жилой недвижимости в целом становится слабым и  мало предсказуемым. Некоторые аналитики рисуют апокалиптичные прогнозы, говоря о предстоящем падении цен на недвижимость в России на 20-30 и даже более процентов. Некоторые даже сравнивают стоимость объектов в крупнейших городах — с мыльным пузырем, который может в любую минуту лопнуть.

Но говоря объективно, такое в ближайшее время произойдет вряд ли. Скорее всего, рынок ждет застой, сокращение общего количества сделок. К сожалению, риэлторов не ждет ничего хорошего — впереди существенное снижение их доходов, как в худшие годы в прошлом. Новостройки будут продаваться значительно хуже, но в ближайшие месяцы зданий будет возводиться и сдаваться в эксплуатацию меньше, так что цена сильно не снизится.

На вторичном рынке произойдет то, что мы уже наблюдаем. Продавцы поймут, что за те деньги, которые они хотят, продавать объекты не получится, и они будут массово снимать свои предложения до лучших времен.

А что делать тем, кто планирует купить квартиру для себя, или инвестору? Тут тактика абсолютно разная. Если вам негде жить, то целесообразно подыскивать и покупать понравившуюся квартиру без промедления: зима на носу, как никак. Инвестору же, безопаснее всего и разумнее — ждать, не делая резких движений. В конце концов, в условиях настоящего кризиса преимущество окажется на стороне тех, кто имеет наличные деньги, причем желательно в твердой валюте.

Наверняка в ближайшее время сложится такая ситуация: рубль ослабнет, безналичная валюта может вообще уйти из нашего обращения. И вдруг в итоге окажется, что значительно выгоднее было бы держать в это время наличные доллары или евро под подушкой, чем покупать квартиры или коммерческую недвижимость в России. Так было не один раз в сложные периоды нашей истории. Наверняка так может случиться и сейчас.

Альтернатива доллару и евро

Но сохранить деньги в тех же долларах или евро просто так — не получится из-за инфляции и варварской политики банков в отношении валютных счетов. Хотя, это наверняка окажется выгоднее, чем любые инвестиции в рублях. Но и в тех же евро сегодня хранить деньги — тоже себе в убыток. Напомним, что инфляция в Европе этим летом более восьми процентов, а в Испании — выше десяти.

Единственное, что стоит рассматривать сегодня как реальную альтернативу доллару или евро — это не хранение валюты, как раньше, а ее вложение за рубежом. Причем таких вариантов остается все меньше: возможность покупки иностранных ценных бумаг постепенно сводится для россиян к нулю. И остается только один реальный путь: покупка доходной зарубежной недвижимости.

С каждым днем сделать это становится все сложнее и сложнее. Сегодня наши эксперты решают эту задачу в индивидуальном порядке. И мы рекомендуем тем, кто имеет средства и планирует сохранить их и приумножить в будущем, написать нам заявку и получить доступ в закрытый каталог эксклюзивных коммерческих объектов Барселоны.