07.07.2022

Рынок недвижимости в Испании в 2022 году

Подпишитесь на обновления
журнала об инвестициях

Иностранные покупки двигают рынок
Российский спрос на испанскую недвижимость
Ситуация на рынке Испании по регионам
Рынок в цифрах
Перспективы рынка

Поделитесь публикацией

Восстановление рынка недвижимости Испании после пандемии происходит значительно быстрее, чем предсказывали эксперты. В разгар распространения коронавирусной инфекции специалисты считали, что понадобится на год больше для того, чтобы количество сделок стало докризисным. Но реальность значительно превзошла ожидания.

Уже в 2020 году общее число сделок выросло на 20 процентов, по сравнению с худшим 2019 годом. А в 2021 году было продано на целых 38% объектов больше, чем в предыдущем. В натуральном выражении число заключенных договоров превысило уровень 2008 года.

По сегментам в прошлом 2021 году наибольшим спросом пользовались индивидуальные дома и виллы: количество сделок с ними увеличилось на 34%, в то время, как с квартирами — только на 10%.

Иностранные покупки двигают рынок

Одним из основным факторов, ожививших рынок недвижимости Испании стал повышенный интерес иностранных покупателей. В общей сложности иностранцы купили в Испании за 2021 год более 60 тысяч домов, что на 30 процентов больше, чем годом ранее. Скорее всего, такие результаты можно объяснить фактором отложенного спроса, когда чрезвычайная ситуация с вирусом отсрочила для многих исполнение планов.

Согласно статистическим данным, больше всего собственности в Испании покупают британцы — 6.7 тыс. объектов, за ними следуют граждане Германии — 5.8 тыс., на третьем месте Франция — 4.6 тыс. Россия находится на 11 месте, 1.3 тыс. сделок. Причем она на одну позицию выше Китая по результатам 2021 года.

Российский спрос на испанскую недвижимость

Таким образом, мы можем сказать о том, что Россия хотя и является важным игроком испанского рынка недвижимости, тем не менее, она никогда не была ведущим его участником. Это миф. В действительности пик российских покупок приходится на 2014 год, когда с участием россиян было заключено более 3 тысяч сделок. Если быть абсолютно точными, то по данным регистратора, 3121 покупка.

Затем показатель постепенно снижался в результате известных событий. На треть меньше объектов, около двух тысяч, было куплено в 2019 году. А сейчас этот показатель, скорее всего, вообще близок к нулю.

Второе место, вслед за Китаем, Россия занимала в лучшие годы по обращениям за золотой визой. Но это не одно и то же, что покупка недвижимости. Просто для европейцев никакие визы вообще не требуются, они могут переехать при желании в Испанию в любое время.

Ситуация на рынке Испании по регионам

Наибольшее общее количество сделок с недвижимостью в Испании в 2021 году проведено в таких регионах: первое место заняла Андалусия, второе — Каталония, третье — Валенсия. Мадрид оказался на почетном четвертом месте. Остальные регионы оказались далеко сзади, с числом сделок вдвое меньше.

Рынок в цифрах

Самое главное — реальные показатели. Так выглядит итоговая таблица по регионам. Как мы видим, цены на недвижимость в Испании в 2022 году двигались разнонаправлено. Наилучшие показатели для инвесторов продемонстрировали Андалусия, Валенсия и Мадрид.

Все еще есть резерв для роста у Каталонии и целого ряда других регионов. Да и для Испании в целом — все еще есть, куда стремиться, чтобы хотя бы перекрыть показатели докризисного 2007 года.

Регион	Цена на начало 2022 года, евро за кв.м	Изменения за квартал	Изменения за год	Исторический максимум	Время максимума
Испания	1.824	0,005	0,021	2.053	Июнь 2007 г.
Андалусия	1.768	-0,003	0,064	1.924	Июль 2006 г.
Арагон	1.329	0,027	0,007	1.924	Ноябрь 2007 г.
Астурия	1.348	0,003	-0,017	1.847	Июнь 2011 г.
Балеарские острова	3.353	0,029	0,079	3.355	Декабрь 2021 г.
Валенсия	1.485	0,001	0,048	1.839	Январь 2006 г.
Галисия	1.336	-0,003	-0,012	1.762	Ноябрь 2011 г.
Канарские острова	1.960	0,014	0,056	1.960	Июнь 2022 г.
Кантабрия	1.481	-0,001	0,017	1.988	Январь 2011 г.
Кастилия и Леон	1.154	0,012	0,011	1.468	Июнь 2011 г.
Кастилия-Ла-Манча	874	0,001	0,005	1.362	Апрель 2008 г.
Каталония	2.317	0,013	-0,003	2.573	Июнь 2007 г.
Ла-Риоха	1.282	0,026	0,035	1.600	Март 2011 г.
Мадрид	2.967	0,017	0,035	2.967	Январь 2022 г.
Мелилья	1.847	0,013	0,034	1.855	Июль 2012 г.
Мурсия	1.071	0,003	0,019	1.684	Сентябрь 2006 г.
Наварра	1.461	0,004	0,011	1.787	Декабрь 2007 г.
Сеута	2.105	0,084	-0,067	2.256	Январь 2021 г.
Страна Басков	2.706	0,009	0,011	3.244	Апрель 2011 г.
Эстремадура	940	-0,01	0,009	1.203	Апрель 2011 г.

Но с другой стороны, как мы видим из таблицы, некоторые регионы уже вырвались далеко вперед. Возможно, настолько, что пора говорить о том, что цены могут быть слегка перегреты. Поэтому подходить к выбору объектов надо вдумчиво.

Перспективы рынка

По мнению экономистов, основным фактором, влияющим на рынок, сейчас оказывается состояние экономики в целом. Логическая связь простая. Для того, чтобы вывести Евросоюз из кризиса, вызванного пандемией, ЕЦБ удерживает низкие процентные ставки.

Это подстегивает рынок, делает ипотечное кредитование доступным для потенциальных покупателей недвижимости. Кроме того, недорогие кредиты оказывают определенную поддержку строительной отрасли, что способствует оживлению рынка первичной недвижимости, новостроек.

Тем не менее, геополитические события приводят к подорожанию энергоносителей, что, в свою очередь, подстегивает инфляцию. По итогам 2021 года она составила 4.5 процента. Но вот на этот год ожидания крайне неутешительные. В начале апреля Банк Испании озвучил прогноз в 7.5% на 2022 год. Что, конечно, не позволит в дальнейшем держать ставки по ипотечным займам на сегодняшних низких уровнях.

С другой стороны, достаточно высокий уровень инфляции говорит о существующем высоком спросе на продукцию и услуги, а значит, о предстоящем оживлении экономики. И как раз сейчас все еще не поздно вкладывать деньги в недвижимость, чтобы защитить их от инфляции.

Да, сейчас инвесторы вновь вспомнят, что инфляция есть и в Европе. И банковские депозиты ее, по крайней мере, на начальном этапе, точно не покроют. Поэтому стоит рассматривать другие варианты более выгодного вложения денег.

Если посмотреть на таблицу, на рынке недвижимости все еще есть определенная возможность для роста — хотя бы до уровней докризисного 2007 года и чуть выше. В исторической перспективе обычно цены на недвижимость изменяются циклично, поднимаясь каждый раз до следующих высот и проседая на какое-то время. Так что шанс поймать очередную волну — пока все еще не упущен. Но поезд уже, кажется, уходит, и многие на него опоздают.