Сдача в аренду коммерческой недвижимости в Испании

Сколько дает сдача в аренду коммерческой недвижимости

Сдача в аренду коммерческой недвижимости в Испании обеспечивает инвестору стабильный пассивный доход в размере 4.5-5.5 процентов годовых в твердой валюте. Это значительно выше чисто номинального процента по вкладам в европейских банках. И тем более, выгоднее чем в банках российских, которые в последнее время не только не платят процентов, но еще и берут определенную немаленькую сумму за хранение евро.

Многим может показаться, что национальная валюта может быть стабильной, и доходность в рублях выше. На самом деле, это иллюзия, и в настоящее время, по состоянию на начало осени 2022 года, большинство аналитиков курс рубля считает завышенным. А значит, поздно или рано произойдет снижение котировок, скажем, на 10-15 процентов, и тогда окажется, что просто держать деньги в валюте было бы выгоднее, чем вкладывать в любые объекты в нашей стране.

Но не за рубежом. При покупке недвижимости, скажем, в Испании, в Барселоне, на которой мы специализируемся, инвестор как минимум должен сохранить свой капитал, номинированный в евро. А на практике к этому еще и получит приличный доход — от сдачи коммерческой недвижимости в аренду и дополнительно впоследствии за счет роста ее стоимости.

Какие объекты выгодны для инвестиций

Теоретически для дальнейшей сдачи в аренду можно покупать как коммерческую, так и обычную жилую недвижимость, например квартиры или виллы. В целом доходность будет даже примерно одинаковой. Однако наиболее выгодными для инвестиций с целью дальнейшей сдачи в аренду в Испании считаются объекты стрит-ритейл.

Во-первых, потому что они наиболее ликвидны круглый год. Во-вторых, коммерческие арендаторы традиционно считаются более надежными. В-третьих, бизнес арендаторы в меньшей степени защищены законодательно, их проще выселить за неуплату вовремя или за другие нарушения договора. 

Есть и еще целый ряд причин, почему профессионалы выбирают именно коммерческую недвижимость. Поэтому мы рекомендуем для инвестиций рассматривать в первую очередь именно ее.

Как выбирать коммерческую недвижимость

Объекты стрит-ритейл — это прежде всего магазины, рестораны, те или иные центры оказания розничных услуг населению, отделения банков, и так далее. Самый главный фактор, влияющий на выбор наиболее подходящей коммерческой недвижимости, является ее месторасположение. По этому поводу среди профессионалов даже существует шутка о трех факторах на букву ’L’ при выборе объекта: location, location и еще раз location.

Но на самом деле, есть еще как минимум два момента, на которые следует с самого начала обратить внимание при выборе. Во-первых, наличие больших инфраструктурных объектов якорного арендатора поблизости. В ряде случаев, например, если рядом есть большой супермаркет, то именно он и обеспечивает основной поток клиентов. И значит, арендатор заработает значительно больше, и будет готов платить собственнику помещения в таком месте более высокую арендную ставку. 

Второй момент — готовность помещения к его использованию под тот или иной бизнес: правильно сделанный ремонт/реконструкция, наличие необходимых лицензий и разрешений и т. п. Дело в том, что переоборудование займет много времени, а значит, приведет к потере денег. Например, арендатор может запросить арендные каникулы или предложить вариант включить стоимость переоборудования помещения в сумму аренды.

А если потребуется перепрофилировать помещение, получить разрешение на его использование в другой сфере, то это вообще может занять около года на прохождение всех бюрократических барьеров.

Так что лучший вариант — когда помещение уже полностью готово или даже уже используется по назначению. Обычно это так и называется в объявлениях о продаже — объект коммерческой недвижимости с арендатором.

Кто считается лучшим арендатором

Лучшими арендаторами в Испании, как и везде, считаются сетевые предприятия. Такие, например, как рестораны быстрого питания, MacDonald’s, Burger King, KFC и другие. И вообще всевозможные сетевые магазины, рестораны или даже отделения банков. Урок пандемии инвесторам: отдавать предпочтение объектам, которые работают несмотря на санитарные ограничения и всякого рода локдауны. Всем, кто торгует предметами первой необходимости, либо оказывает важные услуги: фармации, продовольственные магазины, рестораны с доставкой, работающие на вынос.

Именно такие компании, например, показали наибольшую надежность во время пандемии коронавируса. Несмотря на убытки, мало кто из них пошел на репутационные издержки и закрыл те или иные точки обслуживания или не смог справиться со своими обязательствами по аренде.

Преимущества сдачи в аренду в Испании

При этом в Испании принято заключать договоры аренды коммерческих помещений на длительный период в среднем на 15, а в некоторых случаях - даже на 25-30 лет. Не редкость, когда с арендатором подписан контракт не на год, как это часто делается в России, а на пять и даже десять лет вперед.

При этом закон в одинаковой степени защищает обе стороны: обычно в контракте прописан пересмотр арендной ставки с той или иной периодичностью в зависимости от индекса инфляции.

Для тех, кто ведет свой бизнес в России, наверное, несколько непривычно планировать свой бизнес и брать на себя обязательства на десять лет вперед. Но на самом деле, в Европе так и есть, и это работает. Очень часто помещение продается новым инвесторам уже с арендатором, что гарантирует покупателю стабильный доход в будущем.

И наоборот, владелец бизнеса — арендодатель точно также может продать свой бизнес с учетом гарантированной аренды, например помещения магазина или ресторана, в котором обслуживаются клиенты. И это и есть стабильность, которая всем выгодна.

Где искать арендаторов

Прежде всего, надо постараться приобрести коммерческую недвижимость уже с имеющемся арендатором. И тогда такие инвестиции потребуют минимум внимания будущего собственника. Достаточно следить за происходящим, получать деньги, оплачивать налоги и забирать себе чистую прибыль.

Если же арендатора на момент заключения сделки купли-продажи нет, то следует тщательно изучить вопрос, почему так произошло. И лучше проконсультироваться с профессионалами, проверить юридическую сторону вопроса. Потому что, как правило, хорошие коммерческие помещения не пустуют.

Тем не менее найти арендатора в Испании не так уж и сложно. Для этого есть масса платных и бесплатных досок объявлений в Интернете. Правда для того, чтобы ими воспользоваться, придется воспользоваться чьей-то помощью, кто знает испанский язык.

Услуги по управлению объектами

Компания Decart Property Investments не только предлагает своим клиентам эксклюзивные объекты из закрытого OFF MARKET каталога, но также при их покупке в 90% случаев остается со своими клиентами в качестве управляющей компании.

Таким образом, при необходимости компания может оказать инвестору полный спектр услуг: подобрать выгодную коммерческую недвижимость, оформить сделку, а также помочь правильно и вовремя оплатить налоги и получить на свой счет чистую прибыль.