Paseo de Grasia, 53, piso 6
Барселона
Сейчас работаем
Считается, что на коммерческой недвижимости можно заработать примерно в два раза больше, чем на жилой. И это действительно так, если провести расчеты. А кроме того, выбор именно такого направления для инвестирования дает целый ряд дополнительных плюсов. В особенности если вкладывать деньги в коммерческую недвижимость в Европе, например, в Испании.
Коммерческая недвижимость может генерировать два вида доходов: текущие поступления от рентных платежей и прибыль в случае, если объект удается в будущем продать дороже, чем он приобретался.
Это увеличение капитала разное по своей природе. Его размер может существенно различаться на практике. А кроме того, получение прибыли связано с разным уровнем рисков. Рассмотрим рентную доходность и доход от перепродажи подробнее.
Рентные платежи — это то, на что инвесторы рассчитывают в первую очередь. Как правило, рентные платежи уплачиваются собственнику арендаторами коммерческой недвижимости ежемесячно или ежеквартально, в зависимости от достигнутого оглашения.
На практике доходность сдачи в аренду таких объектов коммерческой недвижимости, как магазины, в большинстве стран мира дает прибыль в размере 5–6 процентов годовых. И это, в обычное время, в 2–3 раза превышает доходность по вкладам в банках в той же валюте.
Основной риск получения рентных платежей заключается в потенциальной возможности простоя объектов, закрытии бизнеса арендатора и прочее. Так, например, многие испытывали серьезные трудности с деньгами во время локдауна. Правильное решение в такой ситуации было — контроль ситуации, ведение переговоров с арендаторами. Потому что зачастую выгоднее пойти на определенные уступки, чем остаться без рентного дохода на какое-то время вообще.
Тем не менее, стоит отметить, что риски, связанные с потерей рентного дохода, обычно носят краткосрочный характер. Неудачного арендатора, в конце концов, можно заменить. И спустя один, максимум два-три месяца ситуация налаживается.
Никто не может гарантировать, что объект, купленный сегодня, окажется обязательно дороже на определенную дату в будущем. Тем не менее, эксперты утверждают, что в конечном счете недвижимость ежегодно дорожает как минимум на уровень существующей инфляции, а на практике — значительно больше.
Действительно, недвижимость — это прежде всего товар с некоторыми специфическими свойствами. А коммерческая недвижимость — еще и такой товар, который сам по себе приносит прибыль в форме рентных платежей.
Тем не менее, с той или иной точно никому неизвестной периодичностью, примерно раз в десять лет, на рынке недвижимости происходят падения цен или, как минимум, довольно серьезные «просадки». Такое явление наблюдалось, например, в 2008 году в результате мирового финансового кризиса. Затем рынок восстановился и достиг своего пика к 2019 году. Но на этот раз пришла другая беда — пандемия коронавируса, которая привела к очередному снижению цен.
На сегодня мы можем говорить о начале восстановительного периода. Противоэпидемические меры в ближайшее время будут постепенно сворачиваться. Хотелось бы верить, что совсем скоро возродится туризм, оживут и другие отрасли.
Как изменялась цена за эти годы? Наверное, справедливо было бы сказать, что с 2008 года цены на зарубежную коммерческую недвижимость выросли в среднем примерно на 40-70 процентов, в зависимости от объекта и его расположения. Это в евро, а о том, на сколько это оказалось выгодно в рублях, говорить в свете последних событий не приходится.
При этом не стоит забывать, что доходность от продажи является не единственной, а дополняет рентные платежи, которые поступают регулярно.
Однако с развитием пандемии рост стоимости коммерческой недвижимости остановился и даже повернул вспять. Многие собственники были вынуждены снизить цены продажу своих помещений на 20 и более процентов.
И это не удивительно, так как сократились доходы предприятий из-за локдауна. Многие арендаторы либо закрылись вообще, либо были вынуждены вступить в переговоры с просьбой снижения рентных платежей или отсрочек.
Сейчас размер ренты возвращается к «доковидному» уровню, а следом растет и стоимость объектов коммерческой недвижимости.
Одной из серьезных ошибок начинающих инвесторов является попытка купить наиболее дешевые объекты в надежде на то, что при сдаче в аренду они окажутся наиболее выгодными. Это было бы действительно так, исходя из формулы расчета прибыльности, по которой доходность в годовых равна частному от деления годовой ренты на стоимость покупки объекта.
Но в реальной жизни это так не работает. Дешевый объект потому и продается за меньшие деньги, что обладает теми или иными недостатками. Например, находится в плохом районе. Или требует дополнительных серьезных вложений прежде, чем будет использован по назначению.
В результате обычно дешевые объекты оказываются не такими ликвидными. Его сложно сдать за адекватные деньги сразу после покупки, а тем более, продать в будущем.
Истина находится где-то в середине. Лучше всего обратиться к экспертам и уже с их помощью, опираясь на практический опыт, подобрать себе объекты для инвестирования. Не самые дешевые, а именно, наиболее потенциально выгодные.
Стабильность текущих доходов коммерческой недвижимости зависит напрямую от качества арендаторов. Если объект уже имеет арендный договор с известной сетевой компанией, то это не просто большой, это огромный плюс.
Например, если помещение, покупаемое для инвестиций, уже снимается надежным банком под свое отделение. Или сетевой супермаркет, имеющий свои точки по всей стране и в каждом районе. Или предприятие быстрого питания, например, MacDonald’s или Βurger King. Во всех этих случаях вряд ли стоит переживать и беспокоиться о выполнении ими арендных обязательств. Хотя и здесь бывают исключения.
Помимо своего арендатора, стоит обращать внимание и на соседей. Например, положительным фактором может служить наличие поблизости так называемого якорного арендатора. Дело в том, что он создает поток посетителей, которые непременно будут посещать и другие объекты рядом.
При наличии хорошего якорного арендатора в прибыли оказываются все. Компании поблизости увеличивают свою прибыль и вовремя в полном объеме вносят платежи инвестору — владельцу объекта.
Факторы, от которых зависит доходность коммерческой недвижимости, можно условно разделить на две группы. На те, которые от нас полностью не зависят. И другие, которые оказываются результатом нашего собственного выбора и дальнейших действий.
Первая группа. Здесь основным фактором, влияющим на доходность операций на рынке коммерческой недвижимости, была и остается макроэкономическая ситуация. Экономические циклы еще никто не отменял. Когда экономика находится на подъеме, бизнес процветает, рентные платежи высокие и стабильные, цены на объекты растут.
Когда ситуация меняется, всеобщий подъем сменяется рецессией, а тем более, кризисом, хорошие арендаторы становятся дефицитом, как солнечные дни зимой. И сами объекты продать становится сложно, приходится снижать цены.
Прямо сейчас мы были свидетелями, когда всемирная пандемия нанесла урон экономике и рынкам — проблема, которая пришла оттуда, откуда не ждали. И на это тоже мы вряд ли как-то могли повлиять.
Другие факторы зависят от самого инвестора. Например, чтобы справиться с политическими рисками, вполне возможно выбрать более стабильную, развитую страну для вложения денег.
Ключевой момент — покупка действительно качественного объекта в хорошем месте. И это тоже, разумеется, зависит от инвестора. Которому можно посоветовать воспользоваться консультациями профессиональных экспертов при принятии такого серьезного решения, как подбор объекта коммерческой недвижимости.
Решая вопрос об инвестициях в коммерческую недвижимость, имеет смысл самым серьезным образом рассмотреть возможность покупки зарубежных объектов — в той или иной более стабильной в экономическом и политическом плане стране.
Да, доходность коммерческой недвижимости, например, в Барселоне по сравнению с Москвой кому-то по неопытности может показаться ниже — порядка 4–5 процентов на ренте и до 15% в целом. Но не стоит забывать, что расчеты в Испании ведутся в евро. А это значит, что стоит рублю снизится, скажем, на 10 процентов, что происходит каждый год, и инвестор на российских объектах получит убыток при пересчете в валюту.
И наоборот, при переводе в рубли зарубежная недвижимость дает дополнительную прибыль. Из года в год она составляет от 10 и более процентов.
Кроме того, конечно, приходится признать, что в Европе права собственников соблюдаются лучше. Вряд ли инвестор рискует, например, столкнуться с изъятием собственности для тех или иных общественных нужд без соответствующей компенсации.
Покупка коммерческой недвижимости возможна в том числе и на деньги, привлеченные в банке в качестве кредита. Конечно, финансовые учреждения не дадут всю сумму. Обычно от инвестора требуется как минимум первые пятьдесят процентов своих собственных денег.
Использование кредита оправдано только там, где невысокие ставки. Например, в Европе, где за ипотеку клиенты платят всего 1,5–3,5 процента в зависимости от рыночной ситуации. Кроме того, ставка может зависеть от того, есть ли у заемщика статус резидента.
Заемные средства позволяют существенно увеличить доход от коммерческой недвижимости, но при этом нельзя забывать и о дополнительных рисках. Кредит — это своего рода плечо, позволяющее оперировать большими суммами, но при этом надо быть готовыми как минимум платить проценты из других источников, если что-то пойдет не так.
Чтобы получать стабильный доход от коммерческой недвижимости, купить ее мало. Надо еще также и управлять объектами. То есть вовремя взаимодействовать с арендаторами, получать и оплачивать счета за обслуживание помещений, рассчитываться с налоговыми органами.
Так, например, во время локдауна требовались срочные действия. Для того чтобы удержать арендаторов и не лишиться доходов, инвесторам пришлось вступать в переговоры, согласовывать уступки, искать компромиссы.
Те, кто пустил ситуацию на самотек, скорее всего, временно лишился дохода вообще. В то время, как компании «Decart Property Partners» удалось договориться с арендаторами практически по всем находящимся в управлении объектам.
И в заключение главный вопрос. Может ли коммерческая недвижимость стать источником постоянного пассивного дохода? Например, обеспечивая инвестору возможность жить не работая там, где он захочет, получая ренту? Или послужить своим собственным пенсионным фондом.
Да, может. Так, объект в Барселоне стоимостью около 500 тысяч евро на практике приносит инвестору доход примерно в 2.5 тысячи евро в месяц, что соответствует доходам испанца, относящегося к среднему классу. А далее все зависит от потребностей и возможностей инвестора, например, чтобы получать 20 тысяч евро в месяц, надо вложить примерно 5 миллионов.
При этом стоит отметить, что сами инвестированные деньги — полностью остаются нетронутыми для будущих поколений и даже еще вырастут, так как мы взяли в расчет только текущую доходность, которую приносят арендаторы.
Таким образом, инвестировать в коммерческую недвижимость выгодно. Главное — выбрать правильные объекты, но как раз в этом должны помочь профессионалы.
Задайте вопрос по теме статьи и получите ответ от эксперта Decart Property
Укажите ваш E-mail
Задайте вопрос по выбору коммерческой недвижимости в Испании и оформлению визы инвестора
