Paseo de Grasia, 53, piso 6
Барселона
Сейчас работаем
Барселона — большой город, и стоимость квадратного метра в разных его районах далеко не одинаковая. Есть более престижные локации, есть менее. И хотя в конечном итоге при покупке недвижимости обязательно надо рассматривать каждое конкретное место расположения объекта отдельно, тем не менее, для принятия правильных инвестиционных решений требуется хотя бы общее понимание, где и сколько стоит квадратный метр в среднем, и почему какие-то районы Барселоны интереснее других.
Начнем с оговорки, как сейчас говорят, с «дисклеймера». Нельзя упрощать. Существуют десятки факторов, которые влияют на конечную стоимость квадратного метра недвижимости. И даже в одном и том же районе одинаковые на первый взгляд объекты могут стоить по-разному.
В первую очередь цена зависит от конкретного места. В особенности это актуально для коммерческой недвижимости, где одинаковый магазин на первом этаже на первой и второй линиях имеют совершенно разный поток посетителей. А значит, соответственно, подходят не для всех видов бизнеса. От места зависит прибыль арендатора, доход собственника и, соответственно, продажная стоимость.
Не менее важна перспектива развития района, в котором расположен коммерческий объект. От этого напрямую зависит насколько динамично будет расти в цене ваша инвестиция. Именно этот критерий в среднесрочной перспективе дает наибольшую добавленную стоимость или, как любят выражаться инвесторы, капитализацию.
На практике, правильно подобранная локация, когда были учтены факторы развития и реконструкции района, может дать в среднесрочной перспективе дополнительные 10-20, а то и 30% прироста стоимости. Это хорошо демонстрируется на примере улицы Consell de Cent, которая в период 2022–23 годов была реконструирована в рамках урбанистического плана мэрии. После того как улица стала пешеходной, ее трафик увеличился в разы и сейчас он сопоставим с центральной артерией Барселоны — бульваром Paseo de Gracia.
Клиенты, которые в начале 2022 года приобрели на этой улице ресторан, продали его в ноябре 2023 года на 900 000 евро дороже. Это дополнительная прибыль после вычета всех расходов, включая налоги, не считая 635 000 евро аренды, которую они получили за время владения имуществом. Итог: 1,5 миллиона евро прибыли после полного возврата капитала. И это за неполные два года. Кому интересно можете посчитать рентабельность: размер инвестиций составлял 7 миллионов евро. Выдающийся результат, не правда ли? Сопоставить можно только с девелопментом.
Вопроса капитализации коммерческих объектов в Барселоне мы отдельно коснемся в аналитической статье, которую подготовят вам в ближайшее время наши эксперты. А здесь мы рассмотрим районы города. И их особенности с точки зрения инвесторов.
Барселона разделена на десять основных районов, в которых, одинаковые по параметрам объекты недвижимости могут отличаться по цене в несколько раз. В каждом из них разная инфраструктура, сложившиеся местные традиции и абсолютно различный уровень жизни. Где-то принято селиться людям среднего класса, где-то территория достатка. В других местах наоборот, жилье попроще и люди живут намного скромнее. А где-то живут откровенные маргиналы, и как раз эти районы инвесторам желательно обходить стороной.
При этом, вопреки устоявшейся логике, в Барселоне неблагополучные районы не всегда находятся на периферии. Всем известный кишащий наркоманами и проститутками Раваль, например, находится в самом центре города, в одном квартале от самой дорогой Paseo de Gracia. Но несмотря на такую географическую близость, цена за квадратный метр в этом богом забытом уголке в 3–4 раза ниже чем на соседнем бульваре. И напротив, стоимость недвижимости в отдаленном от центра районе Sant Gervasi каждый год бьет все рекорды.
Еще один фактор — близость к морю, то есть к потоку туристов в летний сезон. Для кого-то это плюс, если планируется сдавать помещения в аренду. А для местных жителей — скорее минус. Интересно, что сама по себе близость к морю стоимость квадратного метра в различных районах Барселоны если и определяет, то не так выражено, как во многих других городах. Наиболее престижные районы расположены скорее к юго-западу города. Хотя это и не отменяет особых цен первой береговой линии.
В Барселоне за последние пять лет самая высокая средняя цена продажи квадратного метра была зафиксирована в октябре 2022 года. Тогда этот показатель составил в среднем по городу 4050 евро за квадратный метр, по сравнению с минимальным уровнем за тот же период в 3899 евро в январе того же года.
Динамика цен на аренду жилой недвижимости в Барселоне отличалась значительно большим уровнем драматизма за это же время. Вначале последней пятилетки она оставалась достаточно стабильной, в районе 12–13 евро за квадратный метр в среднем по городу. Далее произошел взрывной рост до рекордных 20.60 евро в июне 2020 года. Но затем произошла, что называется, смерть на взлете — пандемия расставила все по своим местам. Спрос, по понятным причинам, резко упал, и котировки снизились до 14.65 евро за квадратный метр. Рынок замер в растерянности.
Затем ситуация постепенно начала стабилизироваться, и вновь начался рост, который продолжается от исторического минимума до сегодняшних 20.82 по состоянию на осень 2023 года. И по всем прогнозам, эта тенденция продолжится, как минимум, еще несколько лет.
Конечно, стоимость продажи и аренды квадратного метра в Барселоне — чем-то напоминает среднюю температуру по больнице. На самом деле, диагнозы у районов могут быть самыми разными. Цена наиболее дорогой локации оказывается вдвое выше, чем самой доступной. Поэтому попробуем разобраться с ними по-отдельности, с каждым районом индивидуально. И на основании статистических данных мэрии Барселоны составим своего рода рейтинг, актуальный на осень 2023 года. Хотим обратить внимание инвесторов что данные цифры касаются в первую очередь жилой недвижимости, но при работе с коммерческой их можно смело брать в расчет, как ориентир.
Первое место по цене квадратного метра в Барселоне занимает Sarrià-Sant Gervasi. Этот один из крупнейших районов Барселоны — не для бедных. Здесь из поколения в поколения живет местная аристократия: чиновники, бизнесмены, звезды эстрады и спорта — люди с самым высоким уровнем дохода на душу населения. Не удивительно, что на него приходится наибольший процент тех, кто имеет высшее образование. А уровень безработицы остается на самом низком уровне.
Цена покупки квадратного метра недвижимости в Sarrià-Sant Gervasi на осень 2023 года составляет рекордные для города 5314 евро. Пять лет назад этот показатель был равен 4224 евро, то есть прибыль за период только на перепродаже, не считая доходов от аренды, у инвесторов составила более 25 процентов.
Les Corts – один из старейших районов Барселоны, ведущий свое название и историю еще со времен Римской империи. До начала массовой урбанизации был фактически пригородом и считался престижным местом для строительства собственной виллы или особняка. Сейчас, конечно, это почти сердце города, до центра всего 15 минут.
Тем не менее, район полностью сохранил свой статус, и цена квадратного метра в нем — на втором месте по городу. Она составляет 5079 евро по сравнению с 4000 евро пять лет назад. То есть доходность от вложения денег за период от перепродажи, без учета арендных платежей, составляет примерно те же 25 процентов.
Eixample занимает почетное третье место по уровню цен на недвижимость в Барселоне. Этот район также находится недалеко от исторического центра города. Он одним из первых вошел в состав Барселоны, как только была снесена крепостная стена в середине 19 века и стал одним из тех районов, которые планировались и строились для максимально комфортного проживания. Известные архитекторы, в том числе великий Гауди, приложили свои таланты именно здесь. Прямолинейные улицы, пересекающиеся под прямыми углами. Жилые многоэтажные дома. Выделенные скверы с зелеными насаждениями.
Цена квадратного метра в Eixample на осень 2023 года в среднем составляет 4708 евро за квадратный метр. В 2016 году его можно было купить за 4000 тысячи евро.
Район Gràcia расположен в центральной части Барселоны. Он известен своими историческими зданиями, бульварами и пешеходными улицами. Многие постройки XIX века. В основном здесь размещаются бутики, галереи, бистро, рестораны, винные бары.
Интересно, что этот центральный район оказался не самым дорогим в городе. Возможно, это связано с тем, что объекты здесь — в среднем менее современные, ограничений на их использование больше и вести бизнес — несколько сложнее. Средняя цена квадратного метра по состоянию на осень этого года составляет 4482 евро. Но зато этот район показал за пять лет очень неплохой рост. Купив в 2016 году объект при цене 3500 евро, к сегодняшнему дню за счет роста цен можно было бы получить 28.5 процента прибыли.
Ciutat Vella — исторический центр города, только на пятом месте в рейтинге районов по цене квадратного метра. Старый город, то, с чего, можно сказать, Барселона начиналась. Конечно, это туристическое место, да еще и рядом с морем. Постоянный поток туристов. Отсюда сезонность на аренду, которая так или иначе затрагивает и продажную стоимость.
Цена квадратного метра в Ciutat Vella на сегодня составляет 4217 евро по сравнению с 3750 евро пятью годами ранее. И это всего 12%. Отсюда вывод: недвижимость в центре Барселоны последние годы росла значительно медленнее, подтверждая классику жанра: чем больше ликвидность – тем меньше капитализация.
Sant Martí находится на востоке Барселоны, это прибрежный район, что определяет его особенности. Конечно, такое расположение предполагает поток туристов, развитие соответствующей инфраструктуры, гостиниц, ресторанов и всего прочего, связанного с путешествиями. Это достаточно протяжённый район, внизу которого расположена парковая зона и самый большой торговый центр Барселоны Diagonal Mar Forum. Именно это часть города пользуется огромной популярностью у иностранных покупателей.
Цена квадратного метра в Sant Martí составляет на сегодня 3865 евро. Рост за пять лет составил всего лишь 6%. На самом деле, стоимость на сегодня является — как минимум низкой. На протяжении пяти лет она скорее колебалась, чем росла, и даже снизилась в итоге. Пять лет назад этот показатель составлял 4083 евро. Но причина снижения, скорее всего, заключается не в том, что что-то пошло не так. Просто цена квадратного метра изначально была слишком высокой.
Рынок был явно перегрет. А пришедшая пандемия — лишила инвесторов текущих доходов и заставила их серьезно задуматься о ситуации. Однако на сегодняшний день перспектива выглядит несколько иначе. Кажется, у района появляются новые перспективы. И есть место на графике — для разбега и взлета. Наши эксперты считают, что ближайшие несколько лет этот район имеет хорошие перспективы для роста цены
Район Sants-Montjuïc, также, как и Sant Martí, находится на побережье Средиземного моря, но южнее от исторического центра города. И это место также является, прежде всего, туристическим со всеми вытекающими последствиями.
Рынок недвижимости района, как и в Sant Martí, тоже показал за пять лет неоднозначные результаты. Перегретый вначале этого периода, он то рос, то снижался. Серьезный урон ему нанесла пандемия, но в настоящее время можно ожидать уже окончательного полного восстановления. Цена квадратного метра составляет на сегодня в среднем 3555 евро и 15% роста.
Horta-Guinardó — район, расположенный на северо-западе Барселоны. Стандартное место для жизни среднего класса. Цена квадратного метра на сегодня составляет 2465 евро. В прошлом в этом районе был отмечен достаточно бурный рост, начавшийся примерно с 2000 евро в 2016 году, достиг пика в 3602 евро, однако следом началась коррекция. В целом инвестиции в этом районе за пять последних не самых простых лет принесли небольшой, но все-таки плюс. Наши эксперты не рекомендуют этот район, как перспективный, а рассматривают каждый случай индивидуально.
Предпоследнее место по уровню цен достается району Sant Andreu. Или можно сказать наоборот, если посмотреть с другой стороны, второе место по доступности. Sant Andreu находится на северо-востоке города.
Стоимость квадратного метра здесь по состоянию на осень 2023 года 3098 евро. Причем район хотя и не показал какой-то особой прибыльности за последнюю пятилетку, но зато продемонстрировал удивительную стабильность. Стоимость недвижимости в Sant Andreu сначала выросла, начиная с 2699 евро до отметки выше 3000 евро за квадратный метр, но зато потом на нее не повлияла даже пандемия. Очевидно, так происходит, потому что это не туристический район, а тот, в котором живут сами испанцы. Район активно застраивается и по всем прогнозам в ближайшие годы имеет очень хороший потенциал роста цены.
Nou Barris — относительно недорогой район Барселоны, расположенный на севере. Понятно, что здесь все попроще, и люди, и объекты, предлагаемые на продажу.
И тем не менее, этот район вполне может быть интересен для инвестиций. На сегодня здесь квадратный метр стоит в среднем 2465 евро, и это говорит о тех же 25 процентах роста за последние пять лет, как и в наиболее успешных районах Барселоны.
На самом деле, это не удивительно. В те периоды, когда европейская экономика и Испания, в частности, переживала не самые благополучные времена, спрос на наиболее доступную недвижимость никуда не делся. Ведь людям в любом случае надо где-то жить и вести свой бизнес.
Как мы видим из нашего анализа, цены на недвижимость в различных районах Барселоны различаются более, чем в два раза, и вполне могут двигаться разнонаправленно. Может даже сложиться впечатление, что с точки зрения инвестиций — это не единый город, а разные районы, конкурирующие за инвесторов друг с другом.
Итоговый рейтинг цены квадратного метра в Испании выглядит так:
| Продажа, евро/кв.м. | Аренда, евро/кв.м. | |
| Sarriа-Sant Gervasi | 5,314 | 22.31 |
| Les Corts | 5,079 | 20.33 |
| Eixample | 4,708 | 23.61 |
| Grаcia | 4,482 | 23.16 |
| Ciutat Vella | 4,179 | 24.78 |
| Sant Marti | 3,865 | 22.31 |
| Sants-Montjuic | 3,555 | 21.68 |
| Horta-Guinardo | 3,206 | 18.57 |
| Sant Andreu, La Sagrera | 3,098 | 18.61 |
| Nou Barris | 2,465 | 18.05 |
Последние годы выявили некоторые не совсем обычные тенденции. Например, цены на объекты вдоль моря оказались слишком высокими на старте и не факт, что выросли в итоге. В то же время, наибольшую прибыль на этот раз получили те, кто вкладывался в самые престижные районы, рассчитанные на проживание людей с доходом выше среднего.
В не самые успешные для экономики времена имеет смысл обратить внимание также и на наиболее доступные по цене объекты, так как в целом спрос на них менее зависит от ситуации в экономике в целом.
Инвесторам, планирующим вкладываться в испанскую недвижимость, мы настоятельно рекомендуем больше времени уделять аналитике и изучению планов муниципальных властей по развитию своих территорий.
Но, конечно, наши выводы — скорее общий вектор, на что следует обратить внимание и из чего выбирать. А окончательное решение надо принимать — только разбираясь с каждым отдельным объектом в отдельности. В том числе с помощью наших экспертов.
Задайте вопрос по теме статьи и получите ответ от эксперта Decart Property
Укажите ваш E-mail
Задайте вопрос по выбору коммерческой недвижимости в Испании и оформлению визы инвестора
