Сравнение ЗПИФ и прямой покупки недвижимости

Преимущества ЗПИФ недвижимости

ЗПИФ — это универсальный продукт, разработанный для определенной категории инвесторов. Поэтому его преимущества будут такими.

• Портфель управляется профессионалами, которые разбираются в инвестициях и в рынке недвижимости. Специалисты управляющей компании проходят обучение и сдают обязательные квалификационные экзамены.
• Входной билет на рынок может быть существенно ниже, чем минимальная стоимость, необходимая для покупки хотя бы одного объекта реальной недвижимости. Даже тогда, когда для инвестирования в тот или иной фонд требуется статус квалифицированного инвестора, для этого надо вложить не менее 6 млн рублей. Конечно, это меньше суммы, необходимой для реальных инвестиций в помещения или строения.
• Фонды аккумулируют достаточно большие суммы для того, чтобы диверсифицировать портфель, вкладывая деньги в различные объекты, которые могут находиться не только в разных регионах, но и странах.
• Управляющие компании берут на себя всю работу. Инвестору достаточно вложить деньги и ждать дохода. Его не волнуют вопросы управления недвижимостью, отчетность, уплата налогов и прочее.
• Инвестиции в паевые фонды любого типа дают определенные налоговые преимущества. Покупатель пая платит налог один раз при его продаже по стандартной ставке НДФЛ. Вся бумажная работа проделывается для него профессионалами рынка, а он получает чистую сумму на счет.

Недостатки ЗПИФ недвижимости

Чудес не бывает, и за все в мире финансов приходится платить. Конечно, фонд недвижимости — не мышеловка, но выйти из него бывает тоже не так просто. Прежде всего, как правило, такие фонды создаются в форме ЗПИФ, то есть закрытых фондов. Или в лучшем случае интервальных, а не открытых. То есть выход из них возможен либо в конце определенного периода — иногда через десять и более лет, либо раз в год в течение определенного числа дней.

Некоторое послабление со сроками предоставляют так называемые биржевые паевые фонды, то есть такие, паи которых обращаются на бирже аналогично акциям и другим ценным бумагам. Но и здесь инвестору надо быть предельно внимательным и осторожным. Потому что допуск ценных бумаг на биржу еще не гарантирует их ликвидность, и не редко владельцы активов сталкиваются с ситуацией, когда продать инструмент можно, но с существенными финансовыми потерями.

Это выглядит также, как с какой-либо экзотической валютой, привезенной из дальней турпоездки: вроде бы и деньги в кармане, и котировка известна, но попробуйте найти банк, готовый их обменять, и еще вопрос, по какому курсу. А с паями речь идет о совсем других суммах.

Еще один недостаток инвестиций в недвижимость через фонды — нет никаких гарантий получения прибыли. По имеющимся у нас данным, в настоящее время в России действует около 110 фондов, специализирующихся на недвижимости. Но лишь половина из них закрыла прошлый год с прибылью. Да, лучшие результаты оказались на уровне фантастических 30 и даже 50 процентов. Но при этом некоторые фонды умудрились потерять почти все вложенные в них деньги.

Достоинства прямой покупки

Прямая покупка тоже не дает гарантий дохода. Да, недвижимость в конечном счете в исторической перспективе дорожает, как минимум на размер инфляции и больше. Но в какие-то периоды, тем не менее, «просадки» рынка возможны, причем иногда надолго. И как раз тогда, когда возникает желание забрать свои деньги.

При этом прямой инвестор, физический собственник объекта, по меньшей мере, остается с реальной недвижимостью в портфеле, а не с неким абстрактным подешевевшим паем. В конце концов, если речь идет о жилой недвижимости, то ее можно использовать не только для извлечения дохода, но и для своего собственного проживания.

С коммерческой недвижимостью дело обстоит еще лучше: даже если объект не растет в цене, то он все равно должен приносить тот или иной текущий доход. Или инвестор может, опять же, использовать его для запуска своего собственного бизнеса, например, открыть магазин, ресторан и прочее.

Если дела идут хорошо, то прямой инвестор получает прибыль. Если плохо, то он может сидеть и ждать лучших времен. Ему не придется платить 1-4% за управление активами из их стоимости в любое время. Именно в такую довольно щедрую сумму обычно оценивают свой труд управляющие компании.

Еще один дополнительный плюс заключается в том, что прямые инвестиции в недвижимость за рубежом могут нести в себе дополнительные бонусы помимо дохода от вложений. Например, в Испании за покупку объектов от 500 тысяч евро инвестор получает золотую визу, с которой можно ездить по всей Европе.

Возможные проблемы прямой покупки

Но и прямые инвестиции не лишены недостатков. Основные из них такие.

• Высокая стоимость входного билета. Чтобы стать инвестором на рынке недвижимости, кто бы мог подумать, надо купить хотя бы один объект.
• Ликвидность объектов может сильно отличаться. И в любом случае быстрая продажа будет сопряжена с издержками, с потерей в цене.
• Недвижимостью надо управлять. Например, сдавать в аренду коммерческие объекты, отслеживать получение ренты, в свою очередь, оплачивать налоги, эксплуатационные счета и так далее. В той или иной степени, в этом призваны помочь профессионалы, например, Decart Property предлагает своим клиентам последующее сопровождение объектов в Испании.

Доходы от недвижимости подлежат налогообложению. Надо быть готовыми вовремя заполнять и подавать декларации самостоятельно или с помощью финансовых консультантов.

Что лучше для инвестора

Наилучший выбор зависит от ситуации конкретного инвестора. Прежде всего, для прямых инвестиций нужно иметь достаточную сумму, она выше, чем для покупки паев фондов. Далее вопрос заключается в том, насколько инвестор хочет быть вовлеченным в процесс принятия решений. Или делать это самостоятельно, выбирая объекты, например, из нашего закрытого каталога, или фактически передать деньги в управление тому или иному фонду.

Далеко не все фонды по результатам прошлого года показали достойные результаты. По крайней мере, не факт, что, управляя своими деньгами самостоятельно, у инвестора получится хуже. И уж точно при прямых инвестициях у него на руках будет настоящий, осязаемый объект недвижимости.

Выводы из практики

Кризисная ситуация февраля 2022 года внесла в теорию свои коррективы. Во-первых, за рубежом у владельцев счетов возникли серьезные проблемы из-за ограничений, связанных с санкциями. А ценные бумаги, номинированные в евро, для россиян вообще оказались под запретом. Таким образом, выигрышное положение собственников реальной недвижимости в данном случае представляется очевидным.

На внутреннем рынке в любом случае инвесторов ждут потери. Но они будут разными. Можно сказать, что для владельцев паев они, скорее всего, окажутся невосполнимыми. А вот что касается собственников реальной коммерческой недвижимости, то это будет зависеть от терпения и возможности ждать очень длительное время. Ведь коммерческое помещение — в конечном счете так им и останется, чтобы в политике и экономике не случилось.