От чего зависит стоимость жилой недвижимости в Испании

Мы не претендуем на полную универсальность. Но наш многолетний опыт работы в Испании говорит о том, что эти факторы являются определяющими. Скорее всего, многие из них работают и в других странах.

1. Первым и главным критерием, определяющим цену недвижимости, является место расположения. Одинаковый объект в престижном районе может стоить значительно больше, чем абсолютно такой же, но в менее подходящем месте. При чем работает это как с жилой, так и с коммерческой недвижимостью. В последнем случае даже в большей степени. Все инвесторы знают правило трех Л: локация, локация и еще раз локация.

И даже в одном доме цена на квартиру может значительно различаться. В Испании традиционно угловые дома стоят дороже. Важен вид из окна: если на горизонте виднеется море, то уже это иногда может поднять стоимость на целых десять процентов.

2. Второй фактор — размер недвижимости, площадь объекта. Казалось бы, это очевидный фактор. В расчет берется не только площадь внутренних помещений, но и также плюсом могут быть балконы, веранды, присоединенные пространства типа atico (выход на крышу здания) и planta baja (выход во внутренний дворик).

Но при этом стоит все же определить, что все-таки МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ имеет большее значение. Квартира меньшей площади в центральной части города может стоить значительно дороже, чем более просторная, но на окраине. А компактная вилла у моря практически всегда будет дороже даже огромного домовладения, но в нескольких километрах от воды.

3. Качество строительства и стоимость использованных строительных материалов. В особенности это важно при выборе новостроек, где применяемые технологии во многом определяют класс возводимых зданий.

Наверное, очевидна разница между отделкой натуральным камнем и деревом по сравнению, для примера, с пластиковыми панелями.

4. Возраст строения. Общее состояние здания. Проводилась ли когда-либо его реконструкция. Требуется ли внутренний ремонт.

Как правило, представление о внутреннем устройстве помещений достаточно существенно меняется со временем. Современные планировки многим кажутся значительно более комфортными, потому что они для нас привычны.

От года возведения здания часто зависят используемые материалы, их качество и долговечность. Покупателям стоит учитывать, что ручной труд в Испании стоит очень дорого, и цена реконструкции или даже частичного обновления здания или помещения может оказаться не дешевым мероприятием, сравнимым с покупкой еще одного объекта немного поменьше.

В некоторых случаях на стоимость может влиять в том числе и имя архитектора, и бренд застройщика.

5. Внутренний интерьер, оснащение помещений, дополнительные опции. Качественная отделка, встроенное оборудование кухни, наличие парковки или гаража, озеленение, наличие бассейна, зона барбекю и так далее. Многие из этих факторов могу быть не основными, но важными дополнительными плюсами, которые влияют на принятие окончательного решения покупателей.

6. Экологичность помещения, его энергетическая эффективность. Причем последнее — не пустые слова. Энергоэффективное здание будет стоить дороже уже хотя бы потому, что позволит владельцу экономить деньги во время зимних сезонов, когда в Испании далеко не жарко, а централизованного отопления практически нигде нет.

7. Стадия строительства здания. Если покупатель выбирает новостройку, то это будет одним из решающим фактором. Новые квартиры или виллы выгодно покупать на стадии строительства.

Конечно, цена на стадии котлована и готового строения не будет различаться на столько же, как в России и других странах. В Испании хотя и бывают случаи затягивания сроков, тем не менее, в целом застройщики более добросовестны, и риски ниже. А отсюда и меньше дельта цен. Наша практика говорит о том, что вложение денег в новостройки в Испании может приносить, с учетом привлечения ипотечного кредитования, порядка 15 процентов годовых.

8. Вернемся к месту расположения объектов. Следующий фактор — экономическое развитие района, где расположена недвижимость. В крупных городах важна близость к метро, также, как и в других странах. На стоимость объекта влияет наличие торговых центров, магазинов, банков, школ и медицинских центров.

9. В Испании недвижимость стоит значительно дороже в больших городах. Определенную наценку платят покупатели объектов в Мадриде, Барселоне, Валенсии, Севилье. Скорее всего, это связано с тем, что это экономические центры страны, где местным жителям проще найти работу, выше зарплаты и доходы, соответственно, более выгодна сдача помещений в аренду, как жилых, так и коммерческих.

10. Особо стоит отметить курортные города. В них одним из факторов стоимости объектов является сезонность. Есть места, где жизнь практически замирает на несколько зимних месяцев. С другой стороны, в период с конца апреля и до конца октября отмечается оживление.

 Многие объекты летом сдаются, и в таком случае для собственников продажа до окончания сезона означает отказ от получения части дохода за это время. Конечно, это отражается на окончательной стоимости при заключении сделки.

11. Факторы, не имеющие прямого отношения к объектам, но влияющие на цену недвижимости. Речь идет о состоянии экономики в момент продажи. Если бизнес находится на подъеме, в стадии экспансии, как говорят финансисты, то недвижимость пользуется повышенным спросом и стоит дороже.

Положительными факторами являются низкие ставки по ипотеке. А они, в свою очередь, зависят от проводимой в данный момент денежно-кредитной политики в Европе и в Испании. Рост инфляции приводит к повышению ставок. Наоборот, меры по стимулированию экономики, как это было во время пандемии, способствуют оживлению рынка.

Так, например, в Испании восстановление цен началось значительно быстрее и раньше, чем ожидалось. Уже в IV квартале 2021 года наблюдалось резкое увеличение количества сделок. Сработал отсроченный спрос, с одной стороны, и нестабильная геополитическая ситуация в мире, с другой. В начале 2022 года рост продолжился, но постепенно цены стабилизируются.

Сейчас в последние четыре месяца впервые за долгое время ставка EURIBOR вышла в положительную зону, с -0.5% до +0,12%. И это приводит к изменению условий на ипотечном рынке. Эпоха кредитов с фиксированной ставкой под 1–2% подходит к концу.

Между прочим, это серьезный повод задуматься для тех, кто уже имеет недвижимость в Испании и едва решает свои проблемы с ипотекой сегодня. Завтра, скорее всего, лучше не станет, и стоит рассмотреть варианты продать свою собственность и получить свои деньги в России в рублях как вариант.

12. Последний, но не менее важный фактор влияющий на формирование цены объекта — насколько срочно собственник хотел бы продать его. Дорого выставленный объект может оставаться не проданным очень и очень долго. А если деньги нужны срочно, то цену приходится снижать, причем иногда очень существенно.

Существуют особые ситуации, когда люди готовы предоставить за свою недвижимость действительно большие скидки. К сожалению, это, как правило, неприятные жизненные ситуации. Например, развод и раздел имущества. Невозможность обслуживать кредитные обязательства. Или болезнь, на лечение которой срочно потребовались деньги.

Иногда собственники готовы идти на существенные уступки из-за изменившейся финансовой ситуации. На выбор многих повлияли долгие месяцы пандемии, когда они не могли приехать в Испанию и разочаровались в зарубежной собственности, решили купить себе что-нибудь поближе к основному дому.

Выводы о факторах, влияющих на цену недвижимости в Испании

Итак, мы назвали не все, но основные факторы, определяющие стоимость недвижимости в Испании. Эти составляющие стоит иметь в виду в-первую очередь при выборе объекта жилой недвижимости. А еще они могут быть использованы для аргументированного торга.

Исходя из нашей практики, к переговорам надо готовиться. И зачастую в процессе общения с собственниками при серьезных намерениях «подвинуть» собственника в цене, стоит опираться на 2-3 пункта из этого списка, и это существенно увеличит вероятность успеха.

Наоборот, для тех, кто продает свой объект, знание этих ключевых моментов позволит правильно и выгодно для себя расставить акценты, выделить преимущества. И значит, получить правильную, достойную цену.