Цены на недвижимость в Испании, динамика и тенденции

Цены на недвижимость Испании, динамика и история

Золотыми временами для рынка недвижимости Испании сегодня принято считать самое начало 2000-х годов. Тогда за десятилетие цены на недвижимость выросли более, чем на 170 процентов, а если сделать поправку на инфляцию, то получалось все равно больше 110 процентов прибыли за этот период. Практически мечта инвестора!

Все снивелировал мировой финансовый кризис 2007-2008 годов, который вызвал падение цен на 30 с лишним процентов. Помимо прямых потерь, продолжавшаяся почти пять лет рецессия надолго осталась в памяти испанцев, охладила пыл покупателей и банков, которые финансировали сделки.  Многие испанцы потеряли в те годы недвижимость, купленную в кредит. Испания позднее назвала этот кризис ипотечным.

Коронавирус и цены на недвижимость

По состоянию на 2019 год рынок постепенно практически повсеместно восстановился. Цены уже достаточно долго имели положительную тенденцию и почти сравнялись с докризисными. И как раз в этот счастливый момент на экономику свалилось новое неожиданное несчастье — всеобщая пандемия с бесконечными локдаунами и другими карантинными мерами.

Для Испании наиболее критическое значение имела полная остановка туризма. Ни для кого не секрет, что многие регионы страны, в особенности прибрежные города, самым тесным образом связаны с туристической сферой и зависят от гостей.

Несмотря на катастрофические прогнозы некоторых аналитиков, снижения стоимости жилой недвижимости во многих случаях не наблюдалось вообще. Причина этому заключается в том, что они даже в не самые лучшие времена остаются привлекательными для квалифицированных специалистов, студентов. А коренные жители тем более никуда не делись.

В то же время, стоимость коммерческой недвижимости за время пандемии снизилась и составила в среднем по стране 1238 евро за квадратный метр. Самого низкого за последние десятилетие достигли цены на гостиничную недвижимость, торгово-развлекательные центры, дискотеки. В меньшей степени подешевели помещения под рестораны.

Конечно, это связано напрямую с фактическим замораживанием на сезон 2020 года туристического бизнеса и его медленное-медленное возрождение в 2021 году.

В меньшей степени от кризиса, связанного с пандемией, пострадала столица Мадрид и главные города регионов — Барселона, Валенсия.

Хроника восстановления

Начнем со столицы. В Мадриде цена на недвижимость за время пандемии не упала. Скорее можно говорить о стагнации. В жилом секторе стоимость квадратного метра держится в районе 3200 евро и постепенно начинает расти. Повышенным интересом пользуются объекты в ближайших к столице населенных пунктах. Владельцы коммерческой недвижимости сейчас уже видят, что конец кризиса близок, и не стремятся продать свою собственность дешевле и быстрее.

Каталония. Барселона традиционно остается одним из самых дорогих и престижных мест для покупки жилья. За время пандемии оно здесь снизилось в стоимости в среднем на 3.2%. Но рынок начал оживать примерно с марта 2021 года. Вторичное жилье уже успело подорожать на 0.7% от нижней точки. А ценники на новостройки поднялись на 1.7%. Для бизнеса Барселоны, хотелось бы верить, самые тяжелые времена остаются в прошлом, а это вселяет надежду на восстановление и дальнейший рост спроса на коммерческую недвижимость.

Валенсия начала восстановление несколько быстрее своих конкурентов. За тот же период с марта 2021 года рынок поднялся в среднем на 0.9%. А Аликанте вообще порадовал собственников увеличением цен на 3.8%. Но ситуация пока продолжает оставаться неровной: в провинции Кастельон наоборот, наблюдалось снижение стоимости объектов, если судить по предложениям, выставленным на продажу.

В целом по Испании на сегодня стоимость квадратного метра жилья вновь превысила 1800 долларов. И это свидетельствует, что рынок восстанавливается, и рост возвращается.

Цены на аренду

При инвестициях в недвижимость доход обычно состоит из двух частей: из периодической ренты и какой-то негарантированной, но все же ожидаемой прибыли в конце от продажи объекта. Если со вторым все довольно ясно из приведенных цифр, то с первым пока ситуация не такая гладкая.

Стоимость аренды жилой недвижимости снизилась в среднем по Испании за время пандемии  местами на 10 и более процентов. Многие жилые помещения вообще пустовали. Были временно закрыты  десятки, сотни предприятий торговли, общественного питания и прочее. А значит, без дохода остались во многих случаях и владельцы коммерческой недвижимости. В особенности те, кто пустил дело на самотек.

Тем не менее, с точки зрения экспертов, коммерческие объекты показали более высокий порог стойкости в непреодолимых обстоятельствах по сравнению с жильем. Например, когда дома и квартиры, предлагаемые туристам, пустовали, собственники магазинов все еще пытались сохранить свой бизнес. Зарабатывали меньше и платили сниженную арендную ставку, но тем не менее, делали все возможное, чтобы не закрыться окончательно.

Законодательные изменения

Казалось бы, Испания — это устоявшаяся европейская страна, где законодательство меняется не так часто, как мы привыкли у себя. Тем не менее, и здесь бывают нововведения, правда, готовятся они дольше и происходят не сразу. Но знать о них обязательно надо.

Вот прямо сейчас уже около года обсуждаются новые нормы, непосредственно касающиеся недвижимости в Испании. Цель рассматриваемого законодательства — обеспечить жильем самих испанцев, а не только инвесторов и прибывающих туристов.

А для этого требуется как можно больше доступного арендного жилья для тех, кто работает. И социального жилья — для испанцев, которые по тем или иным причинам ни снять, ни тем более, купить для себя хотя бы какую-то квартиру не могут.

Проблема возникла не сейчас. Еще в 2018 году местные СМИ писали о том, что уровень строительства социального жилья упал до показателей 1950-х годов.

С арендой для испанцев картина также выглядит не самым лучшим образом: им приходится конкурировать на рынке с не самыми бедными иностранцами. А собственники жилья зачастую требуют не только слишком высокую ежемесячную плату, но и выдвигают дополнительные непомерные требования — об уровне кредитоспособности, о внесении авансов и так далее.

К чему может привести принятие нового закона? Скорее всего, к тем или иным ограничениям прав собственников. Например, владельцев комплекса апартаментов могут заставить предоставлять, скажем, 30% жилья на социальные нужды. Или введение потолка арендной платы в некоторых регионах. Налог на пустующие дома. И прочее.

Конечно, никто не ждет конфискационной реформы. И тем не менее, предположим, для местных собственников жилья будет предоставлена та или иная компенсационная льгота по налогам в обмен на введенные обременения. Но смогут ли этим воспользоваться иностранцы?

Выбор момента для покупки

Еще года полтора назад — хорошо не было никому. Рынок «просел» в результате пандемии. Перспективы были неясны. Прививки тогда еще не существовали, и все только и думали, а будит ли Апокалипсис, вот именно так, прямо с большой буквы.

Но человечество выстояло. Сейчас в Испании привито порядка 80% населения, точно также, как и в других странах Европы. Уже начал постепенно восстанавливаться внутренний европейский туризм. И даже есть серьезный шанс, что туристический сезон этим летом, хотя и с какими-нибудь ограничениями, о которых мы пока можем не знать, но все-таки состоится.

В действительности поезд уже тронулся, и сегодня для тех, кто хочет купить лучшее по самой низкой цене — осталась едва ли не последняя возможность запрыгнуть на подножку отправляющегося состава.

Конечно, это относится только к кризису, который был вызван мировой пандемией, но никто никогда не может гарантировать, что не случится что-то еще. Тем не менее, история прежних не самых лучших времен показывает, что момент для инвестиций достаточно хороший. Обычно, что-то случается раз примерно лет в десять. А потом следует как раз десятилетие восстановления и роста. Так вот сейчас цены на недвижимость Испании, динамика рынка говорят о том, что мы на начальном и самом лучшем этапе этого цикла.

Что покупать

Если покупатель недвижимости собирается постоянно жить в купленном помещении, в квартире или на вилле, то разумеется, для себя надо подбирать жилую недвижимость. Но если предполагается посещать Испанию только во время отпуска, или вообще объект приобретается с инвестиционными целями, то однозначно надо смотреть в сторону коммерческой недвижимости.

Уже сейчас цены на коммерческую недвижимость снижены достаточно, чтобы предложения были интересными для вложения денег. Доходность от коммерческих объектов в горизонте планирования на период более пяти лет значительно превышает доход от сдачи в аренду жилья. А если учесть перспективу возможного принятия нового закона, то выбор становится однозначным. Ведь обсуждаемые ограничения направлены на собственников жилья, а коммерческой недвижимости вообще никак не будут касаться.

По крайней мере, именно к таким выводам приходят наши эксперты. Приглашаем вас познакомиться с действующими прямо сейчас предложениями из нашей закрытой базы.