Якорный арендатор в коммерческой недвижимости

Сфера деятельности якорного арендатора

Как правило, якорными арендаторами становятся ритейлинговые компании. Чаще всего, крупные сетевые супермаркеты, специализирующиеся на продуктах питания и попутно на всем остальном.

В России такими якорными арендаторами чаще всего становятся магазины «Магнит», «Пятерочка», «Атак/Ашан» и прочие. А, например, в Испании - Mercadona, Lidle, Supercor и другие.

Не обязательно это должны быть торговые предприятия, специализирующиеся исключительно на еде. Вполне возможна и иная специализация. Например, мировой бренд в области строительства и ремонта Леруа Мерлен, европейские спортивные магазины Decathlon и так далее. Конечно, при этом окружающая инфраструктура вокруг такого якорного арендатора, скорее всего, окажется иной, чем вокруг продуктового магазина.

Сетевые арендаторы

Не сложно заметить, что якорными арендаторами становятся чаще всего сетевые предприятия. На самом деле, таких клиентов мечтает иметь в своем торговом центре или в магазине под аренду на улице любой владелец коммерческой недвижимости. Дело в том, что сетевые организации отличаются надежностью. Они

• Заключают договоры сразу на длительный срок.
• Редко прекращают сотрудничество.
• Имеют достаточно средств для оплаты счетов.

В качестве примеров таких арендаторов в Испании можно назвать Mercadona, Carrefour, Consum, Caprabo — среди ритейлеров, Macdonalds, KFS, Burger King -предприятия быстрого питания, Marriot, Sheraton — отели.

Конечно, за хорошего сетевого клиента всегда существует определенная конкуренция среди арендодателей.

Занимаемая площадь якорным арендатором

Якорный арендатор, как правило, занимает достаточно большой процент площади торгово-развлекательного центра, обычно 10-15 и более процентов. Такие клиенты стремятся заключать с собственниками соглашения на особых условиях, позволяющих при необходимости увеличивать размеры своих помещений в приоритетном порядке. Или наоборот, сокращать их, если дела идут не так, как ожидалось.

Разумеется, якорному арендатору выделяется едва ли не лучшее место во всем комплексе, но со своей спецификой. Дело в том, что собственники все же заинтересованы, чтобы сдавать и остальные помещения за приемлемые деньги, поэтому они так или иначе обычно думают о том, как грамотно направить поток посетителей.

Генерация трафика якорным арендатором

Самое главное отличие якорного арендатора, которое ставит его в особые условия по сравнению с другими в том же здании — генерация трафика. Именно к якорному арендатору направляется основной поток посетителей. И по дороге, попутно, они могу посетить и другие торговые точки.

Чаще всего получается, что если в здании есть якорный арендатор, то дела у объекта недвижимости идут хорошо. Остальные более мелкие предприятия поблизости зарабатывают свою долю прибыли. Собственник объекта вовремя и в полном объеме поучает арендные платежи.

Но относится все это прежде всего к определенной целевой аудитории, а не к любому бизнесу. Классический пример — возле университета стоит открывать предприятия быстрого питания типа MacDonald’s, Burger King или KFC, а не звездные мишленовские рестораны. Также и в торговых центрах, как правило, якорный арендатор задает общее направление, а окружающие компании следуют ему, подстраиваясь под привлеченную публику. 

Практическое применение

Для тех, кто планирует инвестировать деньги в тот, иной объект коммерческой недвижимости вопрос изучения ситуации с якорными арендаторами является одним из самых важных и принципиальных. Причем мало просто уточнить, что такой арендатор есть на объекте. Надо еще и проверить, убедиться каким-то образом, не собирается ли он случайно уйти из этого места в ближайшем будущем.

Многие арендаторы не смогли достойно пережить локдаун. И до сих пор не все из них восстановились и способны платить как прежде в ситуации сохраняющихся ограничений. Поэтому инвесторам, перед тем, как заключать сделку с объектом в расчете на поступления от уже имеющегося арендатора, важно получить полную информацию, как он платил  на протяжении 2020-2021 годов.

Признаками того, что дела у якорного арендатора идут хорошо, могут быть

• Большое количество народа у касс в час пик. Если много кассиров и все равно очередь — даже если это и плохо для посетителей, но очень хорошо для магазина и следом за ним, для инвесторов в коммерческую недвижимость.
• Развитие торговой точки, внедрение новых технологий, например, точке для самостоятельной оплаты, как это происходит во многих местах в наши дни.
• Постоянное обновление и расширение номенклатуры продукции на полках. Наоборот, будет сразу видно, если предприятие не планирует оставаться в том же месте и снижает свои запасы.

Как правило, найти большое помещение под крупный супермаркет не так просто. Рынок подобных предложений по естественным причинам всегда ограничен. Потому якорные арендаторы нередко договариваются с собственниками о том, чтобы зайти в здание — еще на стадии его строительства. А договорные отношения носят действительно долгосрочный характер.

Потенциальному инвестору в коммерческую недвижимость стоит тщательно изучить этот вопрос, как долго то или иное предприятие занимает ключевую площадь. И если арендаторы часто меняются, то это плохой знак. Значит, с объектом явно что-то не то.

К другим признакам возможного изменения ситуации с якорными арендаторами может служить в том числе информация, не связанная с объектом напрямую. Например, новости о слияниях и поглощениях основной компании, ее отчетность о прибылях и убытках, заявления о расширении или наоборот, о сокращении штата.

Например, в январе 2022 года сетевая компания New Balance, специализирующаяся на производстве и продаже спортивной обуви, вдруг заявила о том, что планирует закрыть несколько десятков своих специализированных магазинов по всей Испании. При этом далеко не все собственники помещений получили уведомления о предстоящем окончании аренды вовремя. Некоторые узнали о предстоящих изменениях только из средств массовой информации.

И это существенно повлияло на рынок коммерческой недвижимости. Например, в центре Барселоны был снят с продажи объект стоимостью 5 млн евро — из-за закрытия магазина арендатора. Таким образом, можно сделать вывод, то наличие сетевого магазина — еще не панацея для инвестора. Важно теми или иными способами узнавать о планах арендаторов.

В целом инвестору приходится отслеживать достаточно большое количество информации о таких организациях. Но с другой стороны, наличие качественного якорного арендатора в торговом комплексе, при всех оговорах — это некоторое свидетельство удачного вложения денег в коммерческую недвижимость поблизости от него. Узнать, какие объекты коммерческой недвижимости в Испании с якорными арендаторами доступны для инвестиций вы можете у наших специалистов.