Сохранить или продать недвижимость в России

Ситуация на рынке недвижимости

Знаменитая цитата, приписываемая Натану Ротшильду, звучит так: «Недвижимость надо покупать тогда, когда гремят пушки и продавать, когда звучат фанфары». Но это там у них, в Америке. А что делать нам, кто давно уехал, но все еще связан со своей страной, у кого в России остался бизнес или недвижимость?

Посмотрим на факты здраво, без советов и рекомендаций отечественных риэлторов, которые при любых обстоятельствах ждут небывалого роста цен в самом ближайшем будущем. Казалось бы, что может быть хуже, чем то, что уже случилось, начиная с февраля 2022 года? Оказалось, запросто. Этой осенью из экономики изъяты еще 300 тысяч частично мобилизованных мужчин — наиболее трудоспособного возраста. И еще как минимум втрое больше в спешке покинули страну, чтобы избежать мобилизации.

Итого с рынка ушел миллион самых активных его участников, которые были способны производить и потреблять продукцию, в том числе интеллектуальную, а также строить, продавать, пахать землю, и так далее. В общем, зарабатывать и своими деньгами обеспечивать спрос на продукцию или услуги, в том числе на ипотечные квартиры и прочее.

Стоит ли ждать

Несомненно, Натан Ротшильд был прав, но только в глобальном смысле. Как финансовый гений, у которого было достаточно активов, чтобы ждать лучшего момента — практически до бесконечности.

Но что ждет нас — прямо сегодня? На данный момент прогнозы крайне неутешительные. Те самые события, которые у нас принято называть «геополитическими» - продлятся еще неизвестно, как долго, и совершенно не предсказуемо, чем все это еще закончится. Зато есть экономические показатели. Международный валютный фонд ожидает по итогам 2022 года для России падение ВВП на 6%. Заметим, что эта последняя цифра называлась летом, и она не учитывает самые последние события.

Центральный банк, чтобы удержать курс рубля и защитить экономику, в самом начале был вынужден максимально поднять учетную ставку, что убило всякую ипотеку на корню. Но после он в течение нескольких месяцев снижал ее. А риэлторы ждали оживления рынка — по крайней мере, к осени.

Уже в сентябре произошло последние снижение, и была озвучена позиция регулятора, что это все, что возможно на ближайшее время. Однако и в сентябре рынок российской недвижимости, даже несмотря на некоторое возрождение ипотеки, не оживился. А на данный момент и вовсе сполз: минимум на 20% в крупных городах, таких как Москва, Санк-Петербург, Сочи, Краснодар и 30-40% в прочих регионах.

Сейчас многие наиболее пессимистично настроенные аналитики прогнозируют дополнительное падение цен на жилую недвижимость — в среднем на 20 и даже 30 процентов. Но и без прогнозов ясно: огромное число россиян, решивших срочно покинуть страну, нуждаются в деньгах и выставили свою собственность на продажу.

Ипотека хотя и стала доступнее, чем несколькими месяцами раньше, но жизнь в стране из-за частичной мобилизации и возможности введения военного положения, и как следствие полного или частичного закрытия границ — бсегодня абсолютно непредсказуема. Большинство мужчин не знает, что будет с ними завтра — останутся ли они работать или будут призваны на военную службу. Кто в таких условиях может развивать бизнес в долгосрочной перспективе или, тем более, брать на себя кредитные обязательства на ближайшие 10–20 лет?

Совершенно очевидно, что сегодня на этом рынке — ловить нечего, и, если есть возможность, надо с него уходить. А если и покупать недвижимость, по совету Ротшильда, под грохот пушек, то скорее всего, не прямо сейчас, а когда она еще — существенно подешевеет.

Но можно ли оставить все как есть и не фиксировать убыток? Да, но надо быть готовым к дальнейшей «просадке» рынка на треть. И ждать придется — не менее лет пяти. А за это время вполне реально сохранить и приумножить свои активы в более надежном и благоприятном месте. В той же недвижимости в Испании, для примера.

Как продать собственность сегодня

В то же время, и избавиться от собственности в России — не так просто, как представляется. Например, многие с удивлением узнают, задумываясь о продаже своего загородного дома, что на специализированных досках объявлений давно выставлен чуть ли не весь их любимый когда-то поселок.

В наибольшей степени ликвидности лишилась дорогая, самая престижная недвижимость. Спрос на нее сократился, по мнению участников рынка, на 50 и более процентов. Значительно сильнее, чем на бюджетные «однушки» и «двушки», которые пострадали значительно меньше.

В общем, получить свое, то, что было уплачено несколько лет назад — теперь уже вряд ли у кого-то получится. Чтобы продать объект, придется идти на очень большие скидки. Достаточно сказать, что даже многие профессиональные застройщики — сплошь и рядом сегодня предлагают скидки для клиентов под 20 процентов, продвигают свою продукцию с символической ипотечной процентной ставкой, скрывая таким образом истинный дисконт от стоимости продажи. Идут на другие профессиональные ухищрения, лишь бы любой ценой реализовать то, что уже построено. Конечно же, это средние показатели по России. Москва, Питер и Сочи, как всегда, стоят особняком

Не лучше обстоит дело и на рынке коммерческой недвижимости в России. Иностранные компании в основном ушли, и арендуемые ими площади почти все пустуют. Сейчас еще и сокращается число покупателей в торговых центрах и вообще везде — так как населению страны попросту не до этого. Закрываются компании, ликвидируются офисы и склады — из-за непредсказуемого завтрашнего дня, в том числе и для руководителей компаний. Судите сами, что ждет этот рынок в будущем.

Ситуация в действительности очень тяжелая. Поэтому дать совет сложно. Это решать каждому, на какую скидку от стоимости объекта он морально готов, чтобы закрыть сделку. Но факт в том, что для того, чтобы продать, снижать цену — все равно, к сожалению, придется. Но, с другой стороны, сложилась очень благоприятная ситуация из-за все еще «крепкого» рубля. Не такого крепкого, правда, как в октябре, когда можно было за 50 миллионов рублей, купить то, что не так давно стоило почти восемьдесят — весьма неплохой был бонус, согласитесь!

Можно ли все еще вывести деньги

Если удастся продать, то второй вопрос — как вывести деньги. Сегодня это сделать непросто, но все еще возможно. По крайней мере, пока евро и доллары торгуются на Московской бирже, а некоторые банки, такие как Райффайзен банк, имеют доступ к SWIFT и все еще делают валютные платежи в «недружественные» страны. Но и с этим надо максимально торопиться, потому что никто не знает, что будет завтра после введения 9 пакета санкций.

С другой стороны, при невозможности использовать доллары и евро для большинства граждан, при коллапсе импорта из развитых стран Европы и Америки, обменный курс остается вполне привлекательным, и купить по нему евро — это все еще выгодная сделка.

При этом с самого начала планируемую трансакцию надо обсуждать и согласовывать со своим банком в Европе. Если у покупателя уже оформлен ВНЖ или тем более, гражданство какой- нибудь   европейской страны — решать вопросы с иностранным банком будет гораздо проще.

Куда вложить деньги в Испании

Но что делать дальше? Мы со своей стороны, уже здесь, в Европе, в Испании — можем предложить варианты вложения денег в коммерческую недвижимость, например, в стрит-ритейл. И это должно не только защитить от всех рисков, включая беспрецедентно высокую инфляцию, но и обеспечить инвестора стабильным доходом в среднем в размере пять процентов в год. Вместо ожидаемого в России сползания рынка и девальвации рубля в перспективе ближайших лет.

В конце концов, ни что не вечно. Пройдет и это… А тем временем, все еще можно инвестировать деньги в зарубежную недвижимость и при этом иметь в горизонте планирования годы, а не дни и недели, как сейчас у многих российских бизнесменов, вынужденных жить в условиях тотальной неопределенности. Это, собственно говоря, мы и предлагаем сделать своим инвесторам пока есть такая возможность. А потом уже и решать, надо ли вернуться и продолжить, если у бизнеса появятся перспективы и возникнет такое желание.