Зарубежная коммерческая недвижимость плюсы и минусы

Коммерческая недвижимость, плюсы

Начнем с достоинств, которыми обладают инвестиции в коммерческую недвижимость за рубежом. Этот инструмент дает целый ряд преимуществ, и самое главное из них — возможность защититься от целого ряда рисков: политических, экономических, юридических. Рассмотрим их подробнее.

Страховка от рисков страны

Прежде всего, покупка коммерческой недвижимости в Испании в той или иной степени защищает активы инвестора от происходящего в его родной стране. Даже когда основной бизнес ведется у себя дома, объекты, например, в Барселоне или другом городе способны защитить хотя бы часть капитала от возможных неблагоприятных событий на родине.

Сложно сказать, что может такого еще произойти. Последний год говорит о том, что на самом деле — все, что угодно. При этом что бы ни случилось, те, кто вложились в зарубежную недвижимость, по меньшей мере имеют некий резерв, который можно или использовать для обеспечения будущего благополучия себя и своей семьи за границей, или, если потребуется, как стартовый капитал, если вдруг придется начать все с самого начала.

Диверсификация бизнеса

Еще одним плюсом зарубежной коммерческой недвижимости является возможность диверсифицировать свой бизнес. Любое предприятие подвержено тем или иным изменениям в зависимости от внешних факторов.

Например, принятие новых законов может существенно повлиять на строительную отрасль. В российской действительности увольнение или перемещение высокопоставленного покровителя зачастую запросто лишает предприятие доходов, на которые собственник рассчитывал, и так далее. В общем, условия деятельности всегда обладают той или иной степенью непредсказуемости.

Единственная защита от этого — диверсифицировать бизнес, разделяя свои инвестиции между компаниями, направлениями деятельности, регионами и даже странами. Причем выбирать надо такие варианты, которые бы меньше всего коррелировали друг с другом.

Конечно, практически в любом случае этим критериям будет отвечать покупка в Испании, для примера, помещения из категории стрит-ритейл, магазина, ресторана, офиса банка с арендатором и так далее.

Безопасная гавань от кризиса

В нашей стране кризисы случаются с завидной периодичностью. Те, кто постарше, могут назвать их сразу несколько, начиная от раздела СССР на отдельные страны, дефолта 1998 года, и так далее, включая в том числе и сегодняшние события.

Каждый раз, когда начинается кризис, абсолютное большинство из тех, кто в очередной раз понадеялся на стабильное развитие своего бизнеса, говоря прямо, кусают локти. И многие жалеют, что не подумали об этом заранее и не вывели часть активов в безопасную гавань.

Факт заключается в том, что спад экономики — явление не одномоментное. Кризис — это не обвал с последующим восстановлением, а постепенное снижение, как посадка авиалайнера. И даже сейчас, когда твердой земли снизу еще не видно — все еще не поздно, и даже самое время вывести то, что можно в безопасное место.

Если не ждать, что все пройдет само собой, а действовать своевременно то обычно удается спасти большую часть своих денег. И для этого как ни что другое подходят инвестиции в объекты коммерческой недвижимости за рубежом.

Твердая валюта, защита от девальвации

Прибыль — это прежде всего доходы, полученные в твердой валюте, признаваемой во всем мире, а не в денежных единицах развивающихся стран. И в этом плане зона евро считается одной из самых надежных.

Зачастую бывает так, что какую бы прибыль в рублях ни заработал инвестор, на поверку оказывается, что ему было бы просто выгоднее держать свои активы в долларах или евро, и ничего не делать. Такая ситуация складывается много раз, в особенности если происходит очередная девальвация: сначала с 5 до 30 рублей за доллар в 1998 году, с 30 до 70 рублей за доллар в 2014 году и так далее. Что будет в ближайшей перспективе, когда Центробанк окончательно избавится от валютных запасов граждан, сложно даже предположить. Учитывая искусственно укрепленный рубль – получаем дополнительные риски, как ни крути. 

Но и в более спокойные годы рубль может запросто в определенные месяцы потерять 10 процентов своей стоимости, причем это не вызовет даже какой-то особой реакции на рынке, так как такие колебания в последнее время в целом считаются вполне обычным явлением.

Тем не менее, на рынке недвижимости такая даже не очень большая девальвация часто лишает инвестора прибыли. И в этом плане большой плюс коммерческой недвижимости за рубежом как раз и заключается в том, что она номинирована в твердой валюте.

Рост арендной платы и капитализация стоимости объекта

Арендная плата в сфере коммерческой недвижимости индексируется в соответствии с показателем инфляции. Как правило, это прямо прописывается в договоре. И такой подход в большинстве случаев защищает инвестора.

Кроме того, рыночная стоимость объектов меняется в зависимости от экономических циклов. При этом реальная практика такая: за последние десять лет, несмотря на ипотечный кризис 2008-2013 года, прирост стоимости коммерческой недвижимости в среднем по Барселоне составил 80%. Это сам по себе весьма существенный результат.

Здесь я бы написал про индекс инфляции в договоре аренды и рост стоимости объектов ав зависимости от экономических циклов. В Барселоне в среднем +70% за 10 лет.

Юридическая безопасность

В нашей стране зачастую бизнес подвержен не только политическим и экономическим рискам, но и юридическим. Законодательство меняется часто и непредсказуемо. То, что можно сегодня, запросто может оказаться под запретом завтра.

В России можно запросто лишиться помещения под магазин или офис — просто, потому что сменилась региональная власть и пришли новые люди, начался новый передел собственности. Или кто-то более влиятельный положил глаз на объекты предпринимателя.

Конечно, юридическая система во многих странах сложная и не быстрая. Тем не менее, в той же Европе, в Испании право частной собственности на сегодня соблюдается значительно лучше. Поэтому инвестиции в коммерческую недвижимость в этой стране вполне могут служить для юридической защиты хотя бы части капитала инвестора.

Вид на жительство для семьи

И наконец, еще один фактор, для кого-то самый важный. Он не связан с деньгами, но напрямую влияет на наше будущее самого предпринимателя и его семьи.  При правильном подходе покупка коммерческой недвижимости в Испании дает право на получение так называемой золотой визы, то есть вида на жительство в Европе на ближайшие годы с реальной перспективой получения ПМЖ и гражданства в будущем.

Конечно, это может вывести жизнь на новый уровень. Переезд в Европу — это возможность обеспечить себя и близких социальными гарантиями и прочим. Раньше для достижения этих целей достаточно было купить ту же коммерческую недвижимость на сумму от 500 тыс. евро. Сейчас в условиях санкций все это стало сложнее, но при индивидуальном подходе и с участием профессиональных юристов — все еще возможно.

Коммерческая недвижимость минусы и трудности

К сожалению, рая на земле не бывает, и купить туда билет за свои деньги, даже за очень большие, невозможно. Там, где у зарубежной коммерческой недвижимости есть плюсы, обязательно найдутся и минусы, а правильнее сказать, определенные решаемые сложности.

Возможные санкции

Прежде всего, в наши дни все зависит от санкций. Так, например, несколько месяцев назад ходили слухи, что россиянам запретят иметь собственность в Европе вообще. Разумеется, это оказалось мифом, на такие меры никто не пойдет. Потому что они противоречат принципам развитых стран, где законами не предусмотрена коллективная ответственность за чьи-то действия.

Тем не менее, ряд лиц уже попала и еще попадет под персональные санкции. И если есть такая угроза, то конечно, таким людям инвестиции в зарубежную коммерческую недвижимость не подходят, как и вообще какая-либо деятельность за рубежом.

Другим же необходимо еще на стадии планирования инвестиций позаботиться о подготовке документов, подтверждающих законность получения вкладываемых средств. Это понадобится в том числе при открытии счета в испанском банке и проведении необходимых трансакций. 

Визовые сложности

Еще одной новой проблемой становится сейчас для россиян получение виз в европейские страны. Начнем с того, что в отличие от Эстонии, Латвии, Литвы та же Испания вовсе не горит желанием закрыть въезд россиянам и отказывать им в туристических визах.

Тем не менее, в наше время все возможно. И в такой ситуации желающим вкладывать деньги в зарубежные объекты как раз и стоит обратить внимание на коммерческую, а не на жилую недвижимость. Потому что если в будущем на какое-то время станет невозможным приехать в ту же Барселону, чтобы пожить возле моря летом, то это еще не значит, что оттуда нельзя будет получать гарантированные пассивные доходы в твердой валюте.

И конечно, надо понимать, что визовые ограничения не коснутся тех, кто уже получил ВНЖ, ПНЖ и тем более европейское гражданство.

Как использовать плюсы коммерческой недвижимости по-максимуму

Чтобы использовать плюсы коммерческой недвижимости за рубежом по-максимуму надо заранее все продумать. В том числе сейчас вряд ли целесообразно заниматься самодеятельностью, так как результат может оказаться непредсказуемым и не всегда удачным.

Самый лучший вариант — воспользоваться услугами местной компании, которая могла бы представлять интересы инвестора в Европе. В том числе подобрать наиболее выгодные варианты с минимумом лишних поездок. Оформить как следует необходимые документы, опираясь на опыт своих экспертов и юристов. Проработать на начальном этапе инвестиционную стратегию и в зависимости от этого выбрать оптимальную форму владения объектом недвижимости, в некоторых случаях открыть юридическое лицо.

Но даже на этом не стоит останавливаться. В сегодняшних реалиях сотрудничество с агентством недвижимости выгодно продолжить. И тогда даже в самом крайнем случае, если Европа окажется полностью закрытой для россиян, местный представитель выполнит все необходимые действия: найдет и проконтролирует арендаторов коммерческих объектов, обеспечит юридическую защиту интересов собственника, перечислит тем или иным образом полученные доходы. А если вдруг понадобится, даже выставит объект на продажу.