Закрытый паевой инветиционный фонд недвижимости (ЗПИФ)

На чем ЗПИФы недвижимости зарабатывают

Собранные средства используются в одном из двух основных направлений: для строительства новых зданий или для покупки уже существующих для сдачи в аренду. Соответственно, ЗПИФ недвижимости делятся на девелоперские, то есть строительные, и рентные, эсплуатационные. Такое разделение условно: зачастую сначала объект строится, а затем он же остается в управлении той же структуры.

Кроме того, деньги фондов могут вкладываться и в операции купли-продажи объектов недвижимости. Такие операции на фондовом рынке принято называть спекулятивными, когда что-то приобретается с целью перепродать дороже в будущем. В этом слове в целом нет никакого отрицательного подтекста. С единственным замечанием, что спекулятивные инвестиции, в отличие от вложений в строительство и в получение ренты, считаются более рискованными, так как недвижимость может как расти в цене, так и падать.

Вход и выход в закрытые паевые инвестиционные фонды

В отличие от обычных паевых инвестиционных фондов (ПИФов), фонды недвижимости создаются в такой форме, чтобы деньги вкладывались исключительно на длительный срок. Потому что если владельцы паев захотят продать их, реализация объектов займет длительное время. Недвижимость пришлось бы продавать со скидкой ради скорости реализации, и это привело бы к неминуемым убыткам вместо прибыли.

Таким образом, на рынке общепринято под операции с недвижимостью создавать именно закрытые фонды, то есть такие, из которых можно выйти только через определенный промежуток времени. Иногда до 10-15 лет и более. В то же время, владельцы паев обычно получают некоторые текущие периодические выплаты, например, от рентных фондов.

Альтернативным решением в вопросе выхода из фонда, когда это потребуется является вложение денег в особый вид активов — в паи, торгуемые на бирже. Но и здесь стоит быть предельно внимательными и острожными. Потому что листинг на бирже еще не гарантирует ликвидности ценных бумаг. И может случиться так, что продать паи выгодно окажется невозможным.

Во всем мире, и Россия не исключение, фонды недвижимости считаются одним из рискованных видов вложений. Поэтому существуют юридические ограничения для желающих инвестировать в них деньги.

Так, например, российские инвесторы для покупки паев закрытых фондов должны получать статус так называемого квалифицированного инвестора. Для этого надо иметь либо подтвержденный опыт работы на фондовом рынке, либо объем вложений не менее 6 млн рублей.

Сколько можно заработать на ЗПИФ недвижимости

Как правило, управляющие компании информацией о своих закрытых фондах делятся скупо. Оправдывая это тем, что паи ЗПИФов не для всех подходят, и вообще рассчитаны только на квалифицированных инвесторов, не рекламируются и широко не распространяются. Тем не менее, для того, чтобы судить о доходности фондов недвижимости, мы собрали те сведения, которые оказались доступными.

В общей сложности инвестиции в недвижимость своей специализацией декларируют 112 российских фондов. Понятно, что 2021 год для всех был тяжелым из-за пандемии. Тем не менее, из общего числа только пятьдесят шесть закончили год с прибылью, остальные с убытком.

Лучшие итоги показали следующие фонды и управляющие компании. Все результаты в рублях и процентах годовых.

Тем не менее, далеко не у всех получилось заработать, не случайно инвестиции в фонды недвижимости относятся к рискованным. А некоторые компании показали вообще удручающие результаты, которые сложно объяснить, не имея доступ к первичным документам.

Так, фонд «Рантье» компании ТЕТИС Кэпитал потерял 76.4% процента стоимости активов, «Жилищная программа» от Капитал ПИФ — минус 80.73% от вложенных денег, «Саларьево» УК Навигатор — 80,73%, «Доминион Тауэр» той же УК — минус 83.01%. И абсолютный антирекорд — Фонд «Стройпроект» компании Ореол — убыток 98.7%. Не спрашивайте, как это возможно. Но вот факт в статистических данных: стоимость одного пая упала с 341 тысячи рублей в январе до 4 тысяч в конце декабря.

Фонды или прямые инвестиции в недвижимость

С одной стороны, тех, кто вкладывает деньги в фонды, защищает закон, регулирующие структуры, и прочее. Деятельность управляющих компаний всегда регламентирована и контролируется. Только фонд может адекватно диверсифицировать портфель инвестора, потому что у него достаточно денег для вложений во множество, а не всего в один или несколько объектов.

Но с другой, если называть вещи своими именами, покупка паев фонда недвижимости никогда не гарантирует прибыли. Она похожа на езду на мотоцикле — в качестве пассажира. Когда от инвестора, один раз сделавшего свой выбор, уже ничего не зависит. И он рискует в половине случаев не заработать, а лишиться части своих денег.

Покупая недвижимость напрямую на свое имя, инвестор в результате даже при самом худшем сценарии окажется с объектом на руках, а не с потерявшими стоимость ценными бумагами, которые еще и бывает трудно продать.

Так, например, события февраля 2022 года по всем канонам можно считать экстраординарными или даже классическим форс-мажором. Чем в результате отличается положение прямого инвестора от обладателя паев или других ценных бумаг? В первом случае у собственника есть объект и он вправе делать с ним все, что угодно. А владельцу паев останется только сидеть у монитора и смотреть, или узнавать из новостей, как падает цена его портфеля.

Поэтому вывод достаточно очевиден: фонды подходят для тех, кто хотел бы инвестировать в недвижимость. Но у него пока недостаточно средств для того, чтобы приобретать целые объекты. А если деньги есть в достаточном количестве, то лучше все же покупать сами объекты. Причем если есть такая возможность, то на зарубежном рынке, за валюту.